近日，中国房价行情网发布了最新5月份的房价数据，如果只看省会城市的房价数据的话，统计样本中的27个省会城市中（合肥、昆明、拉萨、贵阳这4个城市没有新房价格的环比数据），12个城市新房环比价格上涨，11个城市房价环比下跌；二手房市场中，19个城市的二手房价格环比下跌，只有8个省会城市的二手房价格环比上涨。
最近几年，楼市分化已经基本成为公认的事实。从上文中给出的房价数据可以看出，省会城市中新房价格上涨的城市数量和新房价格下跌的城市数量基本是持平的，这就可以看出城市之间已经发生了楼市分化。并且根据二手房价格的数据，二手房价格环比下跌的城市数量要比二手房价格上涨的城市数量多出不少。
省会城市不同于一般的城市，通常省会城市都是每个省最核心的城市，算是省内的政治中心和经济中心。一般情况下，省会城市都是省内经济最发达的城市，对于想去大城市的人来说，要么去北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，要么就会选择省会城市。
基于省会城市独特的优势，省会城市拥有天然的人口吸引力，每年省会城市基本上都会有大量的人口流入，而人口对于房地产行业的发展至关重要。因为这个原因，就是在楼市分化的背景下，很多人对省会城市还抱有很大的信心。
因此目前楼市一个对于楼市分化比较主流的观点就是：特大城市以及省会城市拥有经济发展的优势，同时每年有大量的人口流入，房价还有一定的上涨空间；而那些经济发展相对滞缓的中小城市，房价上涨基本上没有什么潜力。
不过5月份的房价数据似乎并不符合这一规律，即使是经济比较发达，人口持续流入的省会城市，房价也有会出现有涨有跌的情况，这些省会城市之间楼市同样出现了分化。不仅如此，省会城市的二手房市场表现也并不乐观，27个城市中有19个城市的二手住房价格环比下跌，相当于将近70%的省会城市二手房价格都有一定程度的回调。笔者认为省会城市出现楼市分化以及省会城市二手房市场遇冷释放了以下几个楼市信号。
第一：楼市分化并不仅仅局限于大城市和小城市之间。
过去我们谈楼市分化，一般都会联想到大城市和中小城市之间的楼市分化或者是一二线城市和三四线城市之间的分化，人们总是把楼市分化和城市的级别联系在一起。事实上笔者并不完全认同这种观点，笔者认为城市目前的发展状况已经决定了现在的房价水平，未来的发展潜力才能决定未来的楼市走向。
省会城市基本上都是大城市，不过省会城市之间同样出现了楼市分化，这就证明了省会城市并不是在楼市分化中能永远向上的城市，同理中小城市也不是在楼市分化中永远下行的城市。看城市未来的楼市发展，最主要还是看城市未来的发展潜力以及发展速度，这才是真正决定未来房地产行业在楼市的关键因素。
“大城市房价永远会上涨，中小城市房价会下跌”可以说是目前人们对楼市分化最大的误解。不止是省会城市的楼市分化可以证明这一观点是错误的，中国房价行情网的另一份数据同样可以说明问题，数据显示：目前我们国家有102个县城房价过万，从这一数据也基本可以看出小城市的楼市同样有发展潜力。
我们可以说大城市的房地产行业发展潜力更大，但是不能绝对认为大城市和小城市之间存在楼市分化。如果要分析具体的楼市分化，还要根据城市的实际发展情况来做出判断，不仅是大城市和小城市之间会出现楼市分化，大城市和大城市、小城市和小城市之间同样会出现楼市分化。
第二：二手房市场和新房市场的分化会越来越明显。
不仅城市之间的楼市会出现分化，新房和二手房市场之间同样会出现楼市的分化，同样是省会城市的房价数据，新房价格下跌的城市数量为11个，而二手房价格下跌的城市数量为19个，可以看出新房市场和二手房市场的发展趋势已经开始不一致。
从房地产行业的长期发展来说，新房市场的发展潜力要远大于二手房市场，主要有以下3个原因：
其一，房产中介更愿意引导购房者购买新房。因为出售新房的佣金比二手房高很多，因此房产中介更愿意购房者购买新房。那些原本有购买二手房需求的人，在房产中介的引导下，逐渐也变成了新房的客户。
其二，开发商出售新房会进行营销和宣传，个人出售二手房基本上就是等被人上门。新房市场是开发商主导的，开发商可以花大量的资金进行宣传，推出一系列优惠政策去吸引购房者；而出售二手房的基本都是个人，个人基本上没有什么宣传手段，在房地产市场竞争越来越大的情况下，没有持续的宣传很难获得成交的机会。这也是二手房市场逐渐落后新房市场的一个重要原因。
其三，新房市场一直在推陈出新，打造越来越适宜居住的房子，更容易吸引购房者。随着未来人们生活水平的不断提高，对于居住品质的要求也会越来越高，开发商自然会紧跟购房者的购房需求，打造更加适宜居住的房子，对于购房者有很大的吸引力。而二手房市场因为限售政策的存在，市面上销售的房子基本上都是好几年前的房子，已经逐渐缺乏竞争力。
通过以上3方面的分析，我们可以得知在未来楼市环境不好的情况下，开发商可以通过各种方式来维持新房市场的稳定，但是二手房市场可能就没有那么乐观，可能会面临比较大的困境，新房和二手房的分化也将变得更加明显。
基于目前的楼市环境，谈一下购房者买房的问题。如果是刚需购房者，可以根据自己的经济实力选择是否买房，不过要注意不要买错房，买错房还不如不买房；如果是投资客，未来是价值投资的时代，要投资真正的优质房产，并且不建议选择杠杆投资。