成都首次集中供地本周持续进行。之前，业内一种主流观点预判，集中供地对“大房企”拿地似乎更为有利。但，从正式开拍三天成交情况来看，无论是从拿地面积还是拿地金额，鲜有全国一线大牌房企靠前，相反，龙光、融信、德商等企业拿地均超过两宗，颇具亮点。这些房企“梅开二度”，积极加码，背后折射出怎样的逻辑？是保规模，还是求利润，抑或是战略布局……
龙光，两拍“成名”
6月8日，成都第二场土拍，总部位于深圳的龙光接连拿下兴隆湖两宗地块，以18亿左右的总价，近17万方的总建面跃进目前房企综合拿地金额、面积的前三位。“来势汹汹”，这是现场房企对龙光的印象，甚至有人喊话，“你对光的力量一无所知”。
“光的力量”上一次出现，是在5月13日深圳集中供地现场，龙光集团一举以近80亿的金额，一次性拿了两块地，分别是光明和南山的两宗地，其中南山人才住房地块经历195轮竞价，耗时近两小时，以69亿元，高达44.96%的溢出率击败万科联合体。当时，深圳首轮集中供地成交总金额约为138.44亿元。
入蓉十年有余，龙光在成都的项目并不多，此次重仓天府新区兴隆湖区域，似乎是个需要突破的瓶颈。同场参与拍卖的一家TOP20房企的西南区域投资负责人表示，“龙光再不拿地，区域公司可能就会消失了。” 但出手阔绰的背后，龙光还需要直面盈利的拷问。
龙光拿下的两宗地块，自持租赁住房比例分别为45%和36%，基于对自持租赁部分的盈利逻辑存在差异，每家房企对兴隆湖鹿溪智谷片区两宗地封顶价估算不同。上述房企人士表示，从现状来看，现金流和盈利空间是无法实现的。“也许是战略性布局。”该位负责人如此点评。而从龙光集团层面来看，据其企业年报显示，龙光计划在公司第6个五年内，即2021-2025年，实现区域布局，又培养持有物业成为长期收入来源，或许就能解释风险背后的机会。
截止2020年12月31日龙光的土储情况，图自龙光集团年报
在战略布局的另一面，抑或是“光的速度”使然。据发哥的不完全统计，2018年龙光开始实行新的周转策略以来，从拿地到可供销售时间基本都在11个月以内。此前，龙光在2020年5月斥巨资115.97亿元竞得前海一宗限价地，拿地后第二天便进场施工，11月开放样板间。在成都，2020年4月15日，龙光以最高限价9685元/㎡的价格在此次鹿溪智谷片区两宗地旁，拿下一宗占地99亩的地块，配建并无偿移交住房面积16%，成交总价12.79亿元，溢价率50%，即龙光·天瀛项目，已于2021年1月开盘，入市价格约为23000-27000元/㎡，并在顺销中于5月底将住宅部分售罄。
龙光昨日拿下地块紧邻龙光·天瀛项目
有业内人士认为，在保证出货顺遂的城市以及区域，包括龙光在内的开发商通过快周转实现资金快速回流，使资金快速滚动到下一个项目，狠抓销售提高周转速度，才是后期生存最有效直接的办法之一。
融信：“薄利快销”的土拍巨子
与龙光一样，在成都土拍第一天（6月7日），融信也一并举获两块地。
拿地迅猛，融信在成都并非首次。
2017年4月6日，融信在成都首拍成名。当日，融信经过鏖战，以16900 元/㎡，溢价60.95%拿下金牛区百寿路16.6亩土地，成功进入成都市场。地块随后被打造为融信公馆项目，销售单价在24000-30000元/㎡之间，成为当时区域价格天花板。
彼时的融信·公馆
由于地块大小的限制、土地成本较高，加上区域周边的城市界面不理想、当时的限购背景等多方因素，这个融信在成都的首作并不被看好，相反，其当时开盘的意义，远大于项目本身——这标志着2017年的高价地逐渐入市。
深耕成都，融信似乎立下了这样的flag。2018年，融信集团正式成立融信成渝区域公司，同年进入新津市场；2019年，融信成渝区域公司新增六大项目——联合开发、小地块、传统老城，几乎是融信项目的共性。这一战略，被业内人士视作是既保险，又保证速度的最佳选择。
作为闽系房企的代表，融信历来是“爱拼才会赢”，其最为著名的一次拿地战绩来自于2016年，融信斥资110亿在上海拿地，艳惊四座。高调拿地，融信在全国多个城市都还在演绎。
今年五月，杭州集中土拍时，融信以总价142.27亿斩获7宗土地，其中4宗为融信与滨江的联合体获得。融信单独拿下的三宗地，全部达到30%的封顶溢价，自持比例分别为4%、8%、29%，总计56亿；与滨江联合拿下的四宗地，也全部达到30%的封顶溢价，其中3宗自持比例为17%。
但从融信交出的成绩单来看，这家企业却并不怎么赚钱，来自融信2020年的年报显示：2020上半年，融信中国营收为210.66亿元，而上一年同期为266.16亿元，同时，公司毛利为31.40亿元，比上一年同期的63.61亿元，下滑达50.63%。
融信董事会主席欧宗洪曾在业绩会上对此解释称“在目前的环境下，不确定性因素比较大，所以我们公司这几年还是拿一二线（城市的地），相对来说，毛利率会低一点，但是安全性会高”。
落眼到成都，融信的多个项目都逐渐清盘，进入2021年的成都融信急需补货，开拍首日就吞下两块宗地，无论是22亩青羊项目还是金牛9.5亩项目，都符合融信的一贯作风——小地块，主城区。而在另一方面，融信在全国多处拿地，都是以单纯的住宅开发为主，这家房企即便在业内人士的印象中，都并无过多的运营经验。不过，融信还有自己的物业服务平台和资产管理平台，或许能够成为这两块宗地自持租赁部分的解决方法。
至于喜欢联合开发的融信后期是否会找到“伙伴”联手，并一起分享“毛利率低”的果实，就需要等待时间解答了。
持续加码，有朋友的德商依然“很大胆”
作为成都本土房企，这些年德商的市场表现很难让人忽视。这种表现一方面体现在高调拿地，三圣乡、东客站、茶店子，德商的这些举牌动作，在彼时的行业看来，“很大胆”。但是，在此之后德商的产品也让人颇为惊讶，迎晖天玺、锦江天玺、锦麟天玺……多个项目都让市场眼前一亮。即便是在最为追求剪刀差的2018-2019年期间，德商的迎晖天玺都吸引了众多高端客群，自此，这个本土房企让许多头部企业刮目相看。
去年，德商在成都的销售突破百亿。
德商朗诗·熙华天玺实景图
周一的土拍中，德商联合电建拿下了成华区理工圣灯板块的一宗约84亩地块和一宗26.5亩地块；昨天，德商持续发力，联合人居拍下了天府新区兴隆湖西侧的58.18亩土地。
一向大胆的德商，目前更多的是以联合开发的方式进行布局——这也是当下市场常用的模式 ，各取所长的合作更互相补充——扩张之路变得更加稳健而谨慎。从德商今年亮相的几个项目来看，都是联合开发居多：和石榴携手打造了武侯新城北区项目；与新城控股联手打造金牛区北城天街项目；与德信联手在金牛区人民北路中轴打造了新项目；而去年德商拿下的青羊区金沙地块，则公布了合作阵容——德商之外，还有卓越和石榴。
以高端的天玺系走红，德商这些年算是少有做到高端快销的房企，但清水住宅的最高限价摆在面前，德商如何突围，依然是后期需要思考的问题。
增量市场的缩小，存量市场的到来，从某种程度上说，思维比技术更重要。布局扩张，哪家房企是最后的赢家，还需要市场验证。
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主编：余鸽
副主编：江涛
编辑：余兰
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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