住建部副部长黄艳在国家政策吹风会上表示：“在未来旧城改造中，会避免一拆了之和大拆大建。”她解释道，未来我们在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建，要改变城市建设的拆迁文件，注重“绣花”功夫，突出地方特色和人居环境的改造。
对此，专业人士解读认为，这是住建部实锤，“棚改”将要停止——住建部高层对外宣布，未来旧城改造不搞大拆大建，转而主攻存量的改造和提升，显然就是在给“棚改停止”进行铺垫。
事实上，过去三年“棚改”也一直在做退场和停止的准备：首先，2018年9月份，国开行收回地方的“棚改审批权限”，被认为是在紧急给棚改踩刹车；其次，2019年、2020年连续两年全国棚改总开工量断崖式下降，2020年棚改总开工量甚至不到2018年的1/3，这意味着棚改的阶段性任务已经基本完成了；更重要的是，2020年初国家层面宣布“2020年是棚改‘三年计划’的‘收尾之年’”，与此同时宣布将“全面推进旧改”。国家一锤定音，意味着造福国人12年之久的“棚改”将停止，画上圆满句号。
这里需要解释一下，我们所说的“棚改将停止”，并不是指全国年度棚改开工总量为零，而是指过去那种年开工总量600多万套的顶峰时期停止。未来棚改当然不会一刀切全面停止，因为随着时间的推移，市场上总会有破屋烂院需要拆除重建，这意味着未来棚改将会步入“零零散散的小规模”时代。国家智囊仇保兴预测，未来全国年棚改开工总量很难达到50万套。尤其是一些一二线城市，因为棚改的成本很高，且难度很大，棚改继续推进的可能性微乎其微。
大规模“棚改”将停止，对楼市、对购房者等的影响不可估量：首先，过去4、5年全国一众靠棚改拆迁刺激涨起来的城市，尤其是全国90%的无区位优势、经济发展缓慢、人口常年流失的三四五线城市，动力疲软将显现，这意味着“虚火”的房价也将面临大幅回调；其次，棚改停止，老房子不再拆迁，意味着老城居民获得巨额补偿的机会彻底丧失，数以万计的老房子居民的“拆迁暴富梦”将彻底破灭；再者，2015年后，棚改主要是以货币化安置的方式在进行，这在一定程度上给了地方“借棚改发债”的机会，“棚改”停止，地方借棚改之名融低息长期贷款的漏洞也将彻底堵死。
棚改是真正的民生工程，真正帮助无数人彻底改善了居住条件。住建部资料显示，2016-2020年，全国棚改累计开工预计超过2300万套，帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房。
但不得不承认的是，随着棚改2.0“货币化安置”政策的推出，“棚改”的弊端也越来明显：抵押补充贷款（PSL）横空出世，资金经过层层“转手”再次回到楼市，继而推动房价不断上涨。拿2017年来说，全国棚改开工总量609万套，总投资1.84万亿元，其中有近3/4在三四线城市。棚改2.0模式下，拆迁不再进行实物安置，而是补偿现金。被拆迁者只能拿着补偿款到市场上去购买商品房，这既创造了需求，又解决了资金问题，各国去库存的任务都完成得很出色，最后房价也几乎是完成了翻倍上涨。
今年起，20年的老房子统统这样处置
值得庆幸的是，这一切都要停下来了。棚改为什么要停止？答案其实很简单：一方面棚改的成本越来越高，大规模“拆旧建新”既花费巨大，也不利于房地产市场的稳定；另一方面经历十多年的棚改拆迁，全国需要拆除重建的破房烂院所剩无几；更重要的是，国家已经找到了比棚改更好的旧城改造模式，那就是“旧改”。
住建部长王蒙徽去年底在做总结报告时表示，未来要全面推进城镇老旧小区改造，以2000年前建成的住宅小区为重点，着力改造提升水电路气信等基础设施，发展养老、托育、助餐等服务，切实改善群众居住条件和生活环境。
我们查阅资料发现，作为“棚改”的接棒模式，其实“旧改”早在2019年、2020年就已经大规模在全国进行试点了。过去两年中央共补助资金1400多亿元，用于支持各地城镇老旧小区的改造，累计改造5.8万个老旧小区，惠及居民约1043万户。
2021年起，“旧改”才正式拉开序幕。按照国家住建部的规定，旧改以2000年前建成的住宅小区为重点。换言之，从今年起，房龄超过20年的老房子将统统进行“旧改”——着力改造提升水电路气信等基础设施，发展养老、托育、助餐等服务，切实改善群众居住条件和生活环境。
值得一提的是，未来5年全国要完成对17万个老旧小区的“旧改”工作。业内专业人士估算，5年内旧改所能撬动的资金总额超过4万亿。其阵势和影响力绝不输于棚改。
事实上，“旧改”的三项内容也完全解决了20年的老房子的“痛点”：基础类主要是满足居民安全需要和基本生活所需，比如对水电气路网的改造提升，比如小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位的维修；改善类主要是满足居民生活便利和改善型生活需求，建筑节能改造、加装电梯，增加适老、物业用房、体育健身、停车库等配套设施；提升类主要是丰富社区服务供给，提升居民品质生活，比如发展养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等。
4万亿旧改下，20年的老房子或再度升值
未来5年旧改虽然也能撬动至少4万亿资金，但却很难成为楼市的发动机。原因很简单，旧改是“消灭需求创造供应”，而且旧改没有改变房地产的存量，没有货币补贴，没有拆迁户的带钱入场，所以更有利于房价的整体稳定。
不过值得肯定的是，20年的老旧小区在经过基础类、改善类、提升类三大项内容的改造之后，很可能会再度升值，这意味着一大批老房子业主的身价或迎来上涨。原因有两个：其一、三大类改造全程下来，老旧小区会脱胎换骨，旧貌换新颜。尤其是在完成了改善型生活需求和丰富社会服务供给后，老旧小区的自身环境和居住舒适度将大幅提升，这对于提升其市场价值大有裨益。从过去两年老旧小区旧改的案例来看，20年的老房子经过改造后都再度升值了，尤其是二线城市老城区核心区域的老小区，升值空间一度达到了20%-30%。
其二、绝大多数老旧小区地段、配套都不差，只是基础条件比较差。不过，在完成改造后，老旧小区的优势会瞬间放大，更会缩小和新城区商品房的差距。尤其是有些符合条件的小区，如果能加装上电梯，彻底解决上下楼问题，则完全可以重获新生。
贝壳研究院调查数据显示，80、90后年轻人对改造后的老旧小区的接受度和好感度均有明显提高，受访的8000多网民中有45%的人表示“可以考虑购买老小区”，理由是改造后的老房子居住方便、交通便利、配套充足，虽然环境仍不及一些新建小区，但性价比却高出很多。“旧改”后的20年的老房子市场认可度提升，这意味着其升值的空间很大。尤其是那些地段好、配套优的老房子，会更加吃香，再度升值的潜力也更大。
如果按照改造后升值率20%-30%计算，一线城市以现在的均价5万/平计算，改造后升值幅度在100万-150万；二线城市按均价2万/平计算，每套房子也能升值40万-60万。毫无疑问，这对于老房子业主来说是一个非常好的消息。