2021是十四五的开局之年，今年更是“开局中的开局”，在楼市调控“因城施策”的框架下，各个省市的十四五规划，有很强的信号意义。
据中房网不完全统计，目前已有北京、上海、广东、河北、天津、江苏、浙江、重庆、四川、海南、湖北、湖南、安徽、江西、辽宁、吉林、山东、黑龙江、贵州、宁夏、陕西、广西、云南等23个省市相继发布了“十四五”规划。
也就是说，23个省份都在这几天针对房地产“表态”，定下未来5年的发展基调。
想必大家都能想到，各地表态最大的共同点是：房住不炒。
北京“十四五”指出，坚持“房住不炒”定位，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。
上海也指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制。
广东、浙江、江苏、重庆、山东、湖北、安徽、江西、四川、广西、宁夏等地也均明确指出坚持“房住不炒”。
只要“房子是用来住的”定位不发生改变，房地产市场的政策就不可能再次放松，限购、限贷、限售等措施只会越来越严厉。
我们梳理一下时间线。
2016年底，“房住不炒”这一概念在高层经济工作会议被首次提出。
随后，2017年各大城市收紧调控，最典型的是北京，2017年祭出“317新政”，认房又认贷，廊坊和天津限购升级，京津冀三地联合打击炒房，开始“跨省调控”，房价开启绵绵阴跌，廊坊代表性区域燕郊成为重灾区，房价一度腰斩，即便2019年后开始企稳，依然大伤元气。
2018年，其他省市开始跟进，比如海南，在2018年4月份发布了史上最严厉的调控政策，全域限购。
2019年-2020年，房地产调控次数持续创出纪录，棚改货币化政策退出，三四线城市纷纷熄火。
数据不会说谎，过去几年，在“房住不炒”的基调下，根据社科院的统计：下跌幅度在10%以上的20个城市中，包含6个京津冀城市（北京、天津、保定、廊坊、石家庄、邢台），3个北部湾城市（北海、防城港、海口），3个山东半岛城市（济南、青岛和淄博），大湾区城市2个（肇庆、清远），成渝城市群城市2个（眉山和南充），中部城市2个，滇西城市1个，黔中城市1个。
站在2021年的开端，23个省份又异口同声地表态，坚持房产的“居住”属性，可以肯定地说，未来5年，房地产市场的大方向已经确立。
进一步梳理各地十四五规划关于房地产的内容，有一个核心亮点：建租赁房、租购并举。
在租赁房方面，不少地方的“十四五”规划中明确指出，规范和发展住房租赁市场，完善长租房政策。
同时，北京、广东、陕西、黑龙江、河北、浙江、山东、海南、天津、湖北、安徽、四川、广西、宁夏等14省市均提及“租购并举”。
为什么说这两项内容格外重要？
这是有背景的，前段时间高层经济工作会议中，用了很大的篇幅，定位2021年房地产市场。
内容如下：加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。
发现了没有？正是因为高层大篇幅提及了租赁房、公共服务同等权利，23个省市在短时间内就行动起来，纷纷开始部署，政策落地非常迅速。
发展租赁房市场，已经不是第一次拿出来说了，最近两年，住建部已经公布了好几批住房租赁试点城市，基本实现了一二线全覆盖，但效果却没有达到人们的预期。
究其原因，一是因为租赁房供应太少，选择太少，公租房体量毕竟有限。
二是因为没有做到真正的“租售同权”，落户容易了，上学依然是老大难的问题。
三是租房市场仍以个人房源为主导，房客处于弱势地位，没有长期稳定居住的预期。
所以，想发展壮大租赁房，要解决两个问题：供给（大规模建设长租房），待遇（租房与商品房同权）。
以上海为例，一直在供地资源上对租赁房进行倾斜，2020年共完成19宗租赁住宅用地的出让。按计划，今年有共计13宗地块计划于2021年1月出让，可提供至少1.7万套租赁住房。
就在1月7日，上海市集中出让5宗租赁住房用地，总出让面积13.33万平，总起始价14.02亿元。最终，5宗地块均以底价成交。
以北京为例，市住建委副主任张国伟介绍，明年计划向市场供应集租房5000套左右，重点解决新市民等群体过渡性居住需求。
还有广州、成都、合肥、郑州多个城市，最近两年都在想办法扩大租赁房源规模，降低公租房申请门槛，新落户的租户子女虽然上不了名校，但绝大部分都能就近划片。
除了地方上的政策倾斜，拿地、盖长租房也离不开金融的支持。
就在1月8日，2021年中国人民银行工作会议以视频形式召开，会议圈定2021年央行工作重点之一就是支持租赁房建设，落实房地产长效机制，完善住房租赁体系。
所以，各位也别着急，毕竟租赁房市场只是刚开始发展，多点耐心，今年开始，落地的政策会更多。
说了这么多，蓝白想表达的意思很简单：未来5年，“重购轻租”的局面将得到扭转。
从2018年到现在，我们看到房价很少出现高于4个月以上的连续上涨，除了有个别一二线城市会冒头表现外，房地产市场的稳定性越来越强。
如果看到有小阳春的苗头，就要按照旧思路高杠杆配置房产，2021年买房“吃亏”是必然的，因为市场的流动性越来越低，折旧、利率等房产持有成本越来越高，出手越难，限制越多，亏钱就是理所应当的事。
与此同时，政府主导的租赁房市场供应井喷，“新市民”落户后的医疗、社保、教育、居住权与商品房别无二致，势必会引导更多低收入刚需选择租房。
对长租房的租户来说，虽然房子小了些，品质也没有商品房那么奢华，但刚毕业的大学生、收入微薄的农民工，依然可以在大城市有属于自己的一席之地，刚需们也能在大城市里过得很体面，不让下一代重复我们这一代人的命运，不会因“人多房少”被迫逃离北上广。