过去十年，最优质的资产是什么？
相信大部分人都能脱口而出：房子。
以中原地产一线城市指数为例，过去10年上涨了190%，年均涨幅高达11%。而同期沪深300指数小幅上涨15%，年均涨幅仅为1.5%，而同期的上证指数甚至还下跌了7%。
之所以一二线城市的房价涨幅这么离谱，跟人们对“货币”的认知有很大关系。
海通证券经济学家姜超指出：在过去的10年，中国广义货币M2的年均增速为13%，包含表外货币之后的银行总负债年均增速为15%，均远高于同期8%的GDP增速。
而房地产是实物资产，尤其是在一二线城市，土地的供应是有限的，所以大家理所当然把房地产看作是对抗货币贬值的核心资产，将13-15%的货币增速视为买房的预期回报率，而一二线城市房价的真实涨幅也与之非常接近。
当有限的供给，遇到人们越来越强烈的资产“保值”需求，房产似乎成了对抗通胀的绝佳工具。
不过，房价普涨的时代已经过去，根据社科院的统计，在过去的一年时间，像天津、郑州、大连、青岛等二线城市房价下跌幅度普遍接近10%，仅有长三角、珠三角区域的核心城市涨幅较高，房价涨跌分化的特征日益明显。
在2021年，“分化”的趋势会得到强化，哪怕在同一个城市，地段不同，房价的后续表现也也大相径庭，在“强者恒强”的后楼市时代，靠近3个地方，才有升值潜力。
1，靠近双学区、多学区、优质学区的房子。
学区房的疯狂，在过去一年表现得淋漓尽致。
有机构统计，在一线城市，优质学区房已达到“天价”：深圳32万/㎡、广州10万/㎡、上海20万/㎡、北京26万/㎡。
“1月14日，深圳一则老破小学区均价刷新到32万元/㎡”， “12月30日，北京海淀某学区房一夜暴涨40万元”、“12月末，上海学区房三天暴涨100万元”，类似的消息，不断刺激着购房者的神经。
为什么学区房在近几年格外火热？
原因是多方面的，农村人口进城，当地生源不足，农村中小学大量撤并，一二线城市里人口日渐增多，对国人来说，再穷不能穷教育，是根深蒂固的理念，家长们宁可“吃糠咽菜”，也一定要给孩子创造最好的环境，不论付出的代价是否值得，也一定要为之一试。
未来5年，随着“多校划片”、“公民同招”、“六年一学位”进一步普及，靠近双学区、多学区、优质学区的房子，升值潜力会更高。
2，靠近环线地铁、双地铁。
地铁房，是一二线城市房产永不落伍的“硬指标”。
地铁的优先级，一定是在公交之前的，市内的轨道交通，永远比公交、BRT之类的交通方式更便捷。
距地铁站500m以内的为“正地铁房”，即步行5分钟内，500-1000m的为“准地铁房”，即步行10分钟内。1000-1500m的为“近地铁房”，即步行15分钟内。超过1500m的为“非地铁房”，步行时间超过15分钟。
以北京为例，2011-2018年，正地铁房年均涨幅为16.2%，准地铁房年均涨幅15.2%，近地铁房年均涨幅15.1%，非地铁房年均涨幅14.1%，也就是说，住房距地铁站越近，年均涨幅越大。
在此基础上，尽量选择靠近环线地铁，或双地铁口的房子。
环线地铁可以做到市内各区域通达，换乘方便，双地铁口可以最大化缩短通勤距离，扩大出行半径。
3，靠近核心商圈，可租、可售、可住。
靠近商圈，这个道理大家都知道，但很多人忽略了一个事实：写字楼、商铺、公寓、商圈的供应越来越高。
2019年，全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%。上海新增供应持续超百万平方米，京津和成渝新增供应将大幅上升，广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。
截至2019年底，17个城市平均空置率已突破20%，其中15个城市空置率将同比上升。
这么高的空置率，这么大的供应体量，商圈也会变得越来越不值钱，唯有“核心”商圈，才能跑赢城市中其他区域的回报、
只要是在成熟的商圈周边，机会永远不缺，租房的、开公司的、创业的、做生意的，人来人往，皆是机遇。
围绕着商圈，可以形成一个辐射中心，从而带动一片区域的整体发展，间接影响房价的走势。