“新房”、“二手房”差别竟有这么大？

不少人会有这样一个疑问：“新房和二手房，两者究竟哪个更值得购买？”

对于这个问题，小黄蜂决定结合上饶实际情况，来给你分析一波。相信看完之后，你会有更多收获！

首先，房屋最重要，也是最核心的要素就是居住。住的舒不舒服，才是最重要的。

一般而言，房屋的设计理念和建造工艺都是会不断迭代更新的。越新的房子，设计的也就相对越科学。有一些在老房子中时常会发生的问题，在新的房子中就会得到解决。这里我们就要提三点，在老房子中十分容易遇到，但是新房不太容易遇到的问题。

1. 水路问题

在老式的房屋中，经常会出现“底层易反水”的情况。这个现象主要是因为老楼房管道先天性的设计问题，并没有全面的考虑到厨余油污垃圾堵塞等情况，因此一般5-10年内都有可能会出现这种问题。

但是新式楼房基本采用PVC下水管，管壁光滑不容易挂住污物。而且管子更合理些，基本家家在排水的位置都有回水弯，即使有堵塞物掉入也会在回水弯位置堵塞及时被发现，不容易掉入主管道。

2. 电路问题

近十年里来，发展最快的当属电器，家装电线国标基本上每三到五年就要提升一次。老房子的简单电路分布，已经难以满足当前新式家电的需要。经常会出现同时开几个大功率电器，就立马跳闸的现象。

这对于用户的居住体验有着非常大的影响，尤其是夏天这种用电高峰期间，谁也不会想在吹空调的时候烧壶水就立马跳闸吧？况且电路老化容易引发的安全问题，也非常值得让人深思。

3. 物业问题

部分老旧小区会存在没有物业的现象，只能通过居委会雇佣保洁员进行维护，或者是由街道托管的保洁来对小区进行清洁。保洁频次低、覆盖面积小、每天清运垃圾1次，仅能进行最基本的维护。

垃圾满溢、乱涂鸦、小广告、小区公共设施被随意破坏等，无时无刻不影响着个人的居住体验。相较而言，新楼盘的物业为了楼盘后续的开发（一般规模比较大的都需要5-10年的开发周期），服务质量都会有很大的保证。

总体而言，单从居住体验来说，新房的居住体验无疑是完爆二手房的。

谈完居住体验，那么就要开始谈谈大家最关心的性价比问题。

目前信州区4月的二手房均价在8615 元/m²，如果购买一套100㎡的二手房，需要支付的价格为861500元，但是需要注意，这个并不是实际拿房价格，因为我们还需要计算一些额外的费用。

一般而言，二手房交易需要缴纳的费用大致分为契税、增值税、交易手续费以及个税，另外还有需要给到中介的中介费，二手房交易中介费大约是在2%左右，那么就需要17230元，综合实际拿房价格其实已经接近90万了。

而信州区（整体）的新房均价在9354.00元/m²，所以从表面上来看，新房和二手房的入手价格从整体上来看几乎是没有太大的差距的。但是，如果考究其隐藏的价值，那就非常值得说道了。

按照常规的二手房使用年限来说，从开发商拿地到交房，在一切顺利的情况下需要2-3年。实际则会受到很多方面的影响，通常需要的时间也会更长。

二手房增值税只有满两年才可以免征，比例大约在5.3%，如上文的情况则需要支付45659.5元。另外还有一个税，满五年且名下唯一才可以免征，比例在1%。（具体税费可以参照下图）

（上饶新房税费明细表2021）

（上饶二手房税费明细表2021）

很多家庭在购房时都比较看重这些，因为直观来说，能省下不少的开销。因此，通常新房都会在5-10年才进入存量房阶段。70年的产权到二次拿房一般仅剩50多年。同样的价格，二手房所能居住的年限明显更少。

另外一方面，当二手房房龄超过20年之后，部分银行就会限制贷款。这意味着你如果想要出售房子，别人必须几乎接近全款来买，无疑极大的提高了购房门槛。

并且二十年的房子，周边配套已经相对完善，其潜在价值已经被挖掘殆尽。后续将不再会有很大的上升空间，只会随着大环境的普涨而上升，其投资属性完全消失。

因此，综合来看，新房虽然在前期投入上，确实需要更多的资金。但是在后续的选择方面，要比二手房多太多了。

最后我们必须来谈一谈上饶房产市场未来的大趋势。

一二线城市的集中化，多以环形展开，围绕中心区域不断发展。但是上饶只是一个三线城市，没有足够的经济水平和人口去学习一二线城市的这种模式。因此，往往会采取重点建设一个开发区得到效果后，再去建设其他开发区的这种不均衡发展模式。

这样带来的直观影响，就是城市中心区域的迁移。在十几年前，上饶的核心地段集中于老市政府那块。房价最高的地段，便是沿着信江的那一条，其中比较著名的便是万力时代。

随着新市政府的迁移，原本算是很偏的地方，价值已经开始凸显。诸如友邦壹号院，位于信州区和广信区的交界处，放在十几年前，可以说已经很偏了。但转换到现在，这个位置，那就是相当炽手可热了。

从短期来看，上饶片区的发展潜力可以从各区域的新房房价上得到反映。如果将上饶各片区的均价作为参考依据，可以给出一个大致的概况：

老城区≥行政中心区≥高铁新区≥三江水南片区≥广信区≥经开区

刨除前两者这种建设已经相对完善的区域，我们可以得到一个很明显的结论。目前上饶的中心还是集中于高铁新区，只有当高铁新区的房价无限接近于老城区的房价时，才说明该区域的配套已经足够完善，高铁新区的发展才算完成了使命。

如果如上文所说成真，城市中心便会往高铁新区迁移，或者说是囊括，那么城市中心的范围将一定程度上扩张。这个放到其他区域也是同理，这里就不再赘述了。

到了最后，上饶是有可能会像一二线城市那样基于市政中心开始区分的。5-10分钟车程的算一环，15-20分钟车程的算二环，25-30分钟车程的算三环。但前提是城市要发展到一定程度，这个从时间上来说还比较早，就不深入探讨了。

综上所述，老城区和行政中心区的新房是可遇而不可求的，如果经济条件允许，自然是优先选择。但是如果经济条件比较有限，那也可以选择性价比较高的其他片区，关键还是要结合自身实际的情况。

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