最近两天要说什么投资品最火，那必须是即将在国内首次上市的REITs基金了。
小宝朋友圈里有几个券商的人，华泰的、银河的、华宝的、中信建投的。
好家伙，约好了一天三五条朋友圈轮流宣传，保证我不管什么时间点刷朋友圈，都能看到。
文案千变万化，但主题就一个——
今天，国内第一批公募REITs，共9个产品，将开放申购！
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开放认购时间只有三天，之后就进入封闭期了，可以说是时间紧任务重。
机构那边挺火的，对于我们普通人来说，有没有必要凑这个热闹呢？看完今天的文章你就自有判断了。
1
什么是REITs？
REITS全称是Real Estate Investment Trusts，直译叫房地产投资信托。
听起来挺高大上的，但说白了，其实就是集资炒“房”。
像之前深圳那个深X理，就是个野鸡版的REITs。
咱小老百姓不是买不起大城市的房子，眼看着它蹭蹭蹭地涨，吃不到涨幅嘛。
得，大伙儿一起凑钱买一套呗。
你出20万，我出50万，他出30万…将来要是房子涨价了，或者房子出租赚了租金，就按比例分钱。
一套上千万的房产一般人可能买不起，但要是100个人一起拼，那门槛可就低不少了。
这是野鸡版的REITs，好处是降低了房产投资门槛，坏处是疯狂内卷把房价推得更高，让更多普通人看不到买房的希望。
不加以控制的话，社会矛盾太大，大家一起跟着完犊子，所以上头直接拿它杀鸡儆猴了。
那正规的REITs呢？
原理是类似的，只是大家集资买的不是普通的住宅，而是各种写字楼、商铺、酒店、园区、停车场、游乐园、养老院等。
这东西在欧美那边特别流行，不得不说，腐朽的资本主义真会玩啊。
不过这次我们国内要发行的REITs不太一样，是个“阉割版”的，明确规定不能投资住宅和商业地产。
因此，暂时只这有高速公路、产业园区、仓储物流和垃圾处理及生物质发电这几类。
换言之，如果你买了高速公路那个REITs，就相当于投资建设了一条高速公路。
不用上千万，也不用几个亿，万把块钱就能拥有那条高速公路的分红权。
未来那条高速公路要是收的过路费和广告费越多，我们手上的分红就越多。
啥？担心人家收了过路费不分钱？
不用担心，有监管盯着，要求REITs把90%的利润拿来分红。
能分多少呢？
以沪杭甬高速那个REITs的招募说明书来看，预计2021年的现金分派率高达11.71%！
2
有什么优缺点？
先说优点，再说缺点，免得大家光记得它的好了。
优点1：门槛低
一般的高速公路，咱们普通老百姓可够不着。
就好比咱跟人资产上百亿的大佬说：
大佬你投XX高速公路的时候带带小弟，我这有1万块闲钱随时能拿出来。
估计人家大佬听了不踹咱两脚都算仁慈的
而REITs就不一样了，不管你是投100万还是10万还是1万甚至是1千，都一视同仁。
优点2：好转手
投资高速公路也好、商铺也好、工业园区也好，打的都是持久战，没个十几年甚至几十年几乎不可能。
而REITs的好处是，你手上的那些份额，什么时候不想要了，随时可以在二级市场转手卖出去。
各大正规的证券交易所都能直接买卖，比你买个商铺不想要了，找中介转手方便得多了。
看着还挺香的对吧，再看看缺点、风险——
缺点1：限制多
刚刚小宝说了，国内的REITs是阉割版的，暂时只能投资基础设施，比如收费公路、仓储物流、机场港口等。
而更赚钱的，可能还是住宅和商业地产撒。
所以别看人外国的REITs涨得好就以为国内的也那样，未必哈…
缺点2：有涨有跌
REITs虽然听起来像个“包租婆”式的投资，但别以为就稳赚不赔了。
像去年疫情，一些香港的REITs就跌得很凶，到现在都还没缓过来。
每年的现金分派是波动的，REITs本身的价格也是波动的，千万别跟这些年的“炒房”混为一谈哦。
另外还有一点是要注意的，这次我们国内发行的REITs做了创新，搞了个特许经营权类REITs。
这意味着，不同的项目到期处理方式不一样。
比如招商蛇口产业园REITs，虽然派息率可能低点，但REITs到期后这个产业园的产权还有价值。
可以在市场上卖掉也可以由原始发起人回购，总之还能变现，类似一个返还型保险。
打个比方，投10万，每年返4千块，到时候还能返还3万块。
当然，如果产权升值了，到期变现后返还个10万甚至20万也有可能。
所以投这类REITs有三条赚钱的路子，一是靠每年“收租”，二是靠产权增值，三是靠REITs发行后在二级市场的波动。
而像高速公路REITs，虽然派息率更高，但因为高速是“特许经营权”，到期后资产价值是归0的，类似消费型保险。
比如投资10万，每年派息1万块，到期就到期了，没有额外的钱返还。
通常来说特许经营权类的REITs现金分派率更高——
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剁手之前搞清楚了哈。
3
凑不凑热闹？
下周一就要认购了，到底要不要凑热闹参与下呢？
小宝建议大家要好好掂量掂量。
风险方面，REITs比货币基金和债券基金要高，但比股票型基金低一些。
而收益率方面，预测的是在6%~8%左右。
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高不高呢，因人而异。
另外，大家也要注意下几个REITs的封闭期，从20~99年不等，还是挺久的。
不是说封闭期内不能卖，而是说要想把这种封闭期长的东西转手卖给下家，可能要折价，也就是要打点折卖才行。
比如100块的REITs，要转让给别人卖价可能只有95块、90块。
所以小宝不建议资金紧张，只想投个一年半载的朋友选它。
反之，资金比较充裕，看好这些基础建设项目想长期投资稳稳吃分红的，可以考虑。
总的来说，REITs的投资风险并不会太高，比股票型基金可能还稳健一些。
新物种刚出来，先让子弹飞一会看看，适合老司机，但不建议小白碰。
如果非要定一个标准，至少是能搞懂「场内、场外、折价、溢价」这四个词的朋友再投吧~
PS.考虑到上市后因为市场火爆（韭菜太多），可能会出现溢价。
建议大家认购的时候在华宝、华泰这类证券软件里面进行场内认购，后面方便套利吃肉哦。
大体的认购路径是：券商软件-交易-场内基金-场内基金认购-输入REITs基金代码。