长租房、长租公寓是未来房地产市场的主力部队
关键词：长租房、长租公寓、刚需、都市圈、住房问题、房地产
宏观的刚需住房需求
随着我国城市群与都市圈不断壮大，常住人口城镇化率骤升，住房租赁市场也迅速扩张，数据显示，2020年国内租房市场规模可达2.71万亿元，到2023年我国房屋租赁总面积将达到83.82亿平方米，租赁人口达到2.48亿人。
2021年绝大多数省 市、自治区两会后的政府工作报告都提及了房地产市场相关政策，重点聚焦在房住不炒、发展租赁住房市场、推进老旧小区改造三方面。
为“解决好大城市住房突出问题”各地政府工作报告中明确规范发展长租房、增加租赁住房土地等相关内容，其中，海南等地还明确提出“租购同权办法”。各地表示，在“十四五”期间，老旧小区改造在将继续推进！
长租房是什么？
长租房在市场领域通常被称为“长租公寓”。
2015年，国家开始大力支持住房租赁市场。2016年年底，市场从上到下提出“房子是用来住的”，给长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题。
2017年，各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。九部委发文在广州等12个城市试点，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等50多个城市出台发展租赁政策。因此，2017年，被称为中国长租公寓“元年”。
长租公寓其实就是租赁住房，只是供给方承诺一个1年以上的稳定的租期，有的甚至是5年到10年以上。而且，除了政府供给以外，其他供给来源均是商业化运作、市场化运营。
同传统租赁市场产品相比，长租公寓一直是以装修精良、服务周到等优势！
长租公寓的供给主要来自三方面：
1、政府：政府财政参与出资建设的保障性租赁住房。
2、企业：传统的商业地产模式下，利用自持土地开发或楼宇居住型改造，通过整租方式进行运营。
3、二房东：个人或企业通过将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以零散（一个单位）的形式出租给有需要的人。
长租公寓的影响将非常深远
随着公租房、商业公寓的供应量不断加大，将很大程度上缓解大城市的居住需求。
由于商业公寓的商业性质，有利于国家税收增长，将会进一步获得更多的政策支持。
长租公寓将对传统的个人住宅转租、出租市场造成较大的冲击。
长租公寓将对房地产开发及销售转型、转向产生深远的影响。
长租公寓将改变人们的居住观念，使人们越来越接受居者有其屋但不一定需要有其产权的观念。
长租公寓也将影响我国在房地产领域的税收改革，扩大税源，降低税费。
长租公寓还将加快完善物业管理行业的发展，促进相关服务也的发展。
通过长租房、长租公寓的大量投入市场，可以实现通过市场手段调控房地产市场的效果，弱化行政强制干预市场的印象，有利于完善市场经济制度。
长租公寓存在的问题
长租公寓在供给侧存在着比较大的问题，亟需深化改革，加强监管。例如“租金贷”、减免租金等政策给了供给方，供给方不但不对租赁人减免租金，反而涨了租金，对租赁市场不利。“长收短付”、“资金池”等操作容易引发金融风险。供给方的服务质量没有保障，缺乏监督等。诸如此类供给侧的问题不仅使得长租公寓的发展非常缓慢，反而加大了“房住不炒”政策的实施难度，加大了金融风险防控的压力。
2020年以来，长租公寓爆雷不断！长租公寓破产跑路、“租金贷”等问题登上了诸多媒体的头条。2020年，蛋壳、青客、巢客、岚越、寓意等长租公寓的接连爆雷！截至目前，蛋壳投诉量已达35939件，青客公寓的投诉超过上万条，近八成信息都未得到解决， 管家失联，以及退房申请无人受理，退押金和租金无法提现到账成为投诉焦点。
2021年4月26日，住建部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》要求，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业应 营的房源信息纳入住房租赁管理服务平台管理；住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经 外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。北京、上海、深圳、广州等部分城市已落实要求预收租金不得超过3个月、“租金贷”只拨付给个人、设立专用账户托管。
长租公寓既然是长租，还需要真真正正落实解决人们担心的读书难问题，需要地方政府切实落实“租购同权”，解决教育资源不公平的问题。
为了解决资金问题，各国有银行应率先开发更有利于人们租赁自住的信贷产品，把“租金贷”的能量输送到住房需求人手上，真正让人有安居乐业的感觉。其实，这也有利于增加实体经济的间接融资能力，甚至直接融资能力（上市基金、证券产品），有一种全民投资的效应。
长租公寓的展望
2018年证监会、 会先后发文鼓励为住房租赁企业拓宽融资渠道（参见《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发[2018]30号）， 《中国银行保险监督管理委员会关于保险资金 参与长租市场有关事项的通知》（银保监发[2018]26号）），长租公寓吸引了资本 来越多的目光。目前长租公寓的主融资方式有三种：股权融资、债权融资和现金流融资。除已有的融资模式之外，行业也在探寻投融资模式。
未来在商业化长租公寓领域可能衍生出很多国际化的金融产品，在全球量化宽松的背景下，作为吸收国际资金的容器之一。
结束语
政策大方向是支持城市群与都市圈发展长租房缓解住房需求的，长租房运作里面也有很多负面的需要注意，例如长租公寓的爆雷（高风险运作模式），爆炒公寓，甚至非法集资，也有可能产生垄断现象（价格操纵，市场操控，相关服务领域垄断，间接影响政府决策）。
作者：南天物语