正所谓地铁一响，黄金万两！
作为手握交通枢纽王炸牌的番禺广场，未来是广州地铁3号线、17号线（远期规划）、18号线（在建中）、22号线（在建中）四线换乘站，加上番禺广场周边将进行TOD模式开发，这对片区楼市来说，是莫大利好。
然而，乐居君在贝壳app查数据得知，番禺广场板块二手房近一年无论是挂牌价还是成交价，都有不同程度跌幅，莫非地铁利好在这里”不起效“了？
非也，实际上，板块内近一年放盘量极少，目前也只有200多套，且成交户型大多为单价2字头的小户型，自然也就拉低了均价。
那么，想提前布局番禺广场板块的小伙伴，还能有哪些选择？
不卖关子了，今天乐居君就带大家看看板块内较受欢迎，能满足不同人群的大型社区——东怡新区。
地铁上盖，交通便利
东怡新区位于亚运大道以南，东环路与清河路的交汇处，总占地面积453336㎡，是该片区唯一一个成片且带多组团的小区。
它包括东怡新地、东雅园、东倩园、东景园、东裕园、东信园6个洋房小区和东豪园1个别墅区等组团，均价在2.5-3万元＋/㎡不等。大部分小区组团建筑年代都比较久，多为1995—2005年建成，楼龄较老。最新的小区组团是东怡新地，于2016年建成。
乐居君从地铁3号线番禺广场站出来，穿过一段亚运大道，步行约10分钟左右即到达东怡新区，妥妥的地铁上盖。
商业配套上，东怡新区与永旺商城仅一路之隔，西面靠近基盛万科中央公园，东面紧挨番禺清河市场。
医疗方面，片区内分布多个小诊所，附近三公里内有番禺区中医院，何贤医院。
总的来说，东怡新区周边配套齐全，不愁吃喝玩乐，生活购物颇为便捷。
但是，小区有这么多个组团，哪个更靠近地铁？哪个环境更好？怎样选择才不会后悔？
来看看乐居君的分析吧。
7个组团挑花眼？该pick哪个
据链家数据显示，目前东怡新区均价为2.74万元/㎡。放盘量方面，东裕园有12套、东倩园17套，东景园13套，东信园2套，东雅园38套，别墅区东豪园无在售房源，作为东怡新区最新的组团东怡新地，在售也仅有2套，可见整体放盘量不多。
为什么放盘量这么少？
中介表示，由于新政影响，小区内大部分未满五的房源纷纷下架，导致整体放盘量不多，目前放盘的大多数为建面约90㎡到110㎡的大户型。
接下来，我们来看看各个组团的具体情况。
东怡新地：楼龄新、近地铁、均价高
7个组团中，距离地铁、公交站最近的是东怡新地，且其位于主干道亚运大道和番禺大道南的交汇处，自驾出行较方便，但这有利也有弊，由于紧邻交通主干道，这个组团阳台面向马路的户型噪音也相对较大。
不过，这也不妨碍楼龄最新的它，成为整个东怡新区价格最贵的组团，4月挂牌参考均价约4.2万元/㎡。
此外，东怡新地一共有5栋住宅，2梯8户，梯户比较高，容易出现等电梯时长久、拥堵的情况，算是一个较大槽点。
尽管组团体量不大，没有篮球场、游泳池等设施，但内部环境不错、干净整洁，并且它是小区内唯一一个人车分流的组团。业主可以在里面上悠闲散步、带小孩，怡然自得。
但需要注意的是，小区紧邻交通主干道，相对噪音也会比较大。
由于业主不在家，乐居君没有约到可看的房源。
目前组团有2套房源在售，两套都是建面约119.19㎡的三室二厅。其中一套是毛坯房，总价498.8万元；带装修的总价550万元。
东裕园：主推大户型、单价低
几个组团中，东裕园次近地铁站，紧挨东怡新地旁，面对永旺商城。组团于2000年建成，是塔楼建筑，一共11座住宅，主推100㎡以上的大户型。
目前，东裕园在售房源12套，放盘均价2.5万元/㎡。
据链家数据显示，东裕园的价格在各组团中最便宜，挂牌均价2.5万元/㎡。但成交量并不高，不如东景园受欢迎。问其原因，中介透露，东裕园没有电梯，且楼龄较旧。其次，小区位于亚运大道南侧，不可避免受噪音影响。
因此，大部分买家多会考虑靠里面、楼龄较新但均价到3.3万元/㎡的东景园。
东景园：带电梯、多为满五年
东景园于2000年-2005年建成，楼龄较久，但楼房外观还算新。东景园也是带电梯的组团，1梯4户。小区一共11栋住宅，每栋9层，顶楼为复式，房屋总数约400多户，主要以建面约90-167㎡三房为主。
组团为围合式布局，虽建有地下停车库，但车位比较紧张，因此小区内空地和周边路面多被用来停放车辆，这导致组团内景观略显脏乱，且因停放车辆较多，使得本就不大的小区显得更加紧凑。
但小区生活配套较齐全，底商有诊所、早餐店、钱大妈、超市等。
组团在售房源有13套，挂牌均价3.3万元/㎡。
乐居君看了一套建面106.7㎡的三室二厅，业主放盘总价358万元，折算均价3.3万元/㎡。
该户型是朝南向，采光不错。带入户花园，左侧是厨房。业主将厨房和生活阳台打通，所以比较宽敞。三个卧室均带飘窗，卫生间为干湿分离式。从阳台望出去，可看到清河市场和其它低矮小区，视野无遮挡。
业主表示自己是一手业主，在这里住了十几年，自己装修过几次，因此房屋还比较新，装修偏中式。
值得一提的是，该房源是满五唯一，可省不少税费。
据链家数据显示，东景园目前在售房源有13套，其中仅得6套房本满五年。
东信园：楼梯房，靠近小学
东信园与东景园一路之隔，步行五分钟可达。其距离地铁3号线番禺广场站稍远，但属于步行可接受范围。
东信园一共有15座，每座7层，均为楼梯房。小区建于2000年，因此楼龄较旧，小区内园林较差，稍显杂乱。组团内同样是人车不分离，每栋一楼架空用来停放车辆。
放盘量上，组团仅有2套在售房源。
乐居君看的一套是位于三楼的三室二厅，建筑面积约105.11㎡，西南朝向。总价335万元，折合均价3.1万元/㎡，稍高于东信园放盘均价。
房屋虽然是西南向，但采光不错，相当通透，站在阳台上可以看见小区景观花园，鲜少噪音干扰。房间都带有飘窗，主卧带卫生间，但小次卧光线较差。
在闲聊过程中乐居君得知，业主放盘是为了置换学位房，但她并不着急卖出，认为在这里生活很方便。“卖得出就买，卖不出就暂时不买，不是很着急。”她说道。
另外，乐居君在楼梯间听到很大的施工声，中介称这栋楼目前在加装电梯，未来上下楼会更加方便。乐居君在实踩过程中发现，组团内有不少楼栋都在加装电梯。
值得一提的是，东信园距离东怡新区对口小学东怡小学较近，方便业主接送小孩上学，这也是一大优势。
据悉，东怡小学为市一级小学。
东倩园、东雅园：楼龄久，小区环境较差
两个组团建成年代都较久，楼龄较旧。
东倩园于1995-2000年建成，放盘量17套。东雅园于2000-2003年建成，放盘量38套。
据链家数据显示，两个组团挂牌均价都是2.8万元/㎡。
也正因如此，两个小区内景观环境都比较杂乱，乐居君看到林荫道上布满落叶，无人清扫。部分房屋外面有颇多污渍，观感较差，略显老破小。
中介表示，两个小区都是出租房源多于在售房源，因为靠近东怡小学，接送孩子较方便。且生活配套方面较为齐全，也会吸引大部分人在此租房。
其中，东倩园一共18座，均为楼梯房。
东雅园为26座住宅，其中1/2/3座是电梯房。目前在售主要是120＋㎡的大户型，居住较舒适，其中70㎡的两房和90㎡的三房分别只有1套在卖。中介透露，这是因为东雅园小户型比较抢手，一旦放出很快就会卖出。
总结
通过这次踩盘，乐居君发现，作为二手刚需地铁盘，东怡新区的放盘量并不大。
仔细观察，便可发现番禺广场板块基本没有新盘，仅得金海岸的观海、云起兴泰组团补充新鲜血液，但它们在售的别墅、平层均价近5万元/㎡。
二手盘分布较多，不仅距离较近，且房源、价格差别不大，比如美心苑（2.3万元/㎡）、东平苑（2.3万元/㎡）、东瀚园（3.5万元/㎡），且部分房源楼龄新，可供买家选择空间大。
最后，乐居君总结了东怡新区的一些优缺点，供大家参考：
优势：
○地铁上盖，周边生活配套成熟；
○偏刚需，对于有刚需需求的买家，准入门槛不高；对于在珠江新城上班的白领来说，也许是个不错的选择；
○组团大，可选择户型多，适合不同需求买家。
劣势：
○楼龄旧，部分楼梯楼无法加装电梯，升值空间小；
○教育资源薄弱，小区对口小学仅有东怡小学；
○北临亚运大道、西面为番禺大道，均是主干道，有噪音、尾气和粉尘影响。
那么问题来了，如果是你，你会怎么选择呢？