真的不想写宁波的首场集中土拍，因为2月底的时候老司机就写过了，详见《》。
正在发生的情况与老司机当初的预言几乎一毛一样，但我并不开心，这个拍脑袋政策导致的恶果可能会持续好多年，甚至影响到许多人一辈子。
猜猜看今天晚上谁会开香槟？是那些抢到地的开发商，还是那些等着涨价的炒房客？又或者是看热闹不嫌事儿大的各路大神？
昨天大神们都忙疯了，每块地的报价应接不暇，光核对开发商名称都要烧死好多脑细胞。
老司机推掉了房天下的直播，跑到财经学院去和同学们聊了一个半小时，内容和房产无关。
昨天除了政策房和一个现房交付试点项目，几乎所有的地块都封顶了，哪怕是在奉化的乡镇。朋友圈里不停的刷新着各个地块的成交情况，而且都标注着成交楼面价和配建面积。
但老司机没看到折算后的实际楼面价。
不管怎么说，昨天成交的地块几乎都是微利地块，部分地块按照现在的成本计算方法可能还要亏本。对于开发商来说，拿地只为证明一件事：
在宁波，老子还活着。
确实，没什么比活着更重要了，活着意味着牌子还在，团队还在，上下游关系还在；活着意味着弟兄们还有饭吃，还有奖金拿；活着意味着老子还是甲方，还可以对乙方、丙方呼来唤去。
但就商业的本质——提供有价值的产品并获取合理的利润来说，许多开发企业已经是行尸走肉了。
既然开发利润被”两集中“给整没了，那么提供有价值的产品就成了天方夜谭，以前总有人问老司机某某开发商品质怎么样，甚至还有些不明真相的购房者为买到某某开发商的房子而沾沾自喜，现在你们都可以放宽心了：
林子虽大，却没有一只好鸟。
一个少亏就是胜利的时代，你给我扯什么品质？
开发商的麻烦还不止现在看到的这些，一个比较扎心的事是今年建材价格猛涨，老司机前两天和收废品的大爷聊天，他说废品的价格今年涨的厉害，早知道去年就屯着不卖了。
仓库里的废电线剥掉塑料皮当废铜卖，价格都比去年新买的电线高。
大宗商品的涨价对于建安成本的影响是最直接的，比如钢材、水泥、砂石、塑料等，在成本压力之下，建筑公司必然会降低部分材料的使用量，或者使用更加廉价的替代品。
比如降低建筑的用钢量。
节约建筑成本的另一个手段是尽量减少人工，也就是赶工期，原来三天干完的活现在两天干完，就能够省下一天的工钱。
赶工期的隐患是显而易见的，比如一个地方搞错了，按理说要停下来返工，由于工期紧，一个环节耽误，后面所有的环节都要停下来等，所以也就来不及返工了。
干完算数，赶工期的时候许多工人都是当天结款的，第二天人都找不到。
相比之下，全装修交付的楼盘可能更为糟心，如果装修包加得多的还好，毕竟开发商有利润，承包商也好过一点，如果只是基础包，还真不如白坯。
至少把敲掉的钱省下来了。
老司机曾在江北看过一个基础装的楼盘，一看就是15年前的风格，如果不说开发商故意恶心选基础包的人，就是装修公司用了一套15年前的图纸。
如果说建安成本还可以让建筑公司出点血，和开发商分担一点，那么销售端的困难就需要开发商自己去解决了。
微利开发一个重要的条件是”高周转“，毕竟利息是最大的成本之一，越是利润薄，越要求回款快，越经不起拖。
但4月宁波限购升级之后，特别是房贷收紧之后，销售的速度无疑慢了下来。
最先感受到的是那些本来就没什么倒挂，供应量还很大的板块。以前秒光的，现在开盘能卖50%就已经很开心了，有些乡镇楼盘更不必说，开盘销售率只有个位数。
即便中心城区的楼盘，情况也没那么乐观，二手房交易量在持续下跌，5月的数据估计比4月难看不少，二手房销售周期拉长，新楼盘的销售周期也会跟着拉长。
对于许多购房者来说，二手房没卖掉，哪来的钱买新房？
前不久宁波又对拆迁户购房打了补丁，以无房户名义同样要限售5年，限购圈对拆迁户也同样适用，一波购房生力军被挡在了政策门外。
但影响更大的仍然是房贷，三套停贷，首套、二套升息，眼看着倒挂的二手房就要涨不动了。
如果二手房涨价停了下来，新房的投资客靠什么保持信心？
别忘了，牛市已经进入到第六年，自住的需求、改善的需求甚至投资的需求都已经得到了很大释放，随着房价走高，这些需求进一步释放的难度也越来越大。宁波虽有大量外来人口，但严格的限购门槛和高高在上的房价，让这些外来人口并不一定能够马上就买房。
老司机认为，没有进一步政策刺激的情况下，宁波楼市会进入一个”软着陆“的时期。
这才是这波拍地的开发商未来面临的最大挑战：微利+周转慢，足以拖死一部分资金紧张的开发商，历史上每轮牛市过后都有一批开发商倒掉，这次又会是谁？
尽管开发商压力很大，但老司机认为接下来最为困难的还是在二手房，毕竟开发商有限价这个”护身符“，那些倒挂的二手房，它们靠什么对抗市场的降温？
周六下午老司机今年首场分享会将探讨这个话题，现报名已接近满额，有兴趣参加的请扫文末二维码获取报名入口。
本文源自微信公众号：房产老司机