撰稿&视觉//邓小小
不可否认，今年苏州楼市的豪宅市场火力全开。
新房市场！总价千万以上的豪宅楼盘成交凶猛，区前98套别墅，网签率74.5%，燕回平门里52套别墅，网签率96%......战斗力爆表。
二手房更是接近“疯魔”！千万级豪宅的成交直接出现了井喷的状态，今年前4个月，成交量已经高达159套，远超2019全年的成交量，甚至赶上去年成交的77%！
当然了，看完后大家也不必灰心，全当是开一下眼界吧~
苏州豪宅疯狂成交
富豪购买力汹涌，量价齐升
我们先来讲，新房市场。
苏州千万级顶豪别墅正在疯狂成交，表现非常抢眼，我们从最新统计出来的网签数据来看。
古城拙政园旁的顶豪别墅，中铁建拙政江南（楼面价43167元/㎡）已有房源成交，正在网签中。
该房源成交总价高达6242万元，这价格，刷新今年豪宅成交总价！
相门古城墙旁总价千万以上的耦前，98套别墅，仅剩下25套处于可售，网签率74.5%。
护城河内的燕回平门里，52套别墅，只有2套在售，网签率96%。
可见，苏州“壕”客户的购买力爆表。不管总价多贵，稀缺绝版的好房产还是有人认准的。只不过，这些富豪们太低调，隐藏得很深。
抛开新房市场千万豪宅的网签数据，今年以来，就二手房市场而言，就属豪宅颇有点“疯魔”的意味，成交量井喷，成交单价、成交总价更是几乎没有天花板。
我们先把时间线拉长，据链家数据显示，2019年，苏州的千万豪宅全年成交116套。
而在去年，成交量猛涨，达到了196套！更夸张的是，今年前4个月，成交量已经高达159套，远超2019全年的成交量，甚至赶上去年成交的77%！
不仅成交量一路高涨，成交价格也在一次次冲破天花板。
从最近的4月来看，豪宅别墅的成交价格也很是耀眼。成交单价9w+/10W+的豪宅俱乐部有4套（成交10w+以上占2套房源），8w+豪宅俱乐部有3套，7w+豪宅俱乐部有10套，6w+豪宅俱乐部有7套，成交单价6w以下的豪宅有25套。
成交单价8W以上的小区主要集中的板块是园区双湖、玲珑，换句话说，最顶级的毫无疑问是城市核心、稀缺板块+顶尖配套，也就是环金鸡湖四周。
从去化周期来看，10天之内成交的房源逼近20套，最快挂牌1天就成交。这又快又稳的去化速度，令人咋舌！
再看几个案例，前段时间，春晓别墅成交单价约12.6万/㎡，一举捅破苏州房价天花板！从挂牌到成交仅用了3个小时，堪称苏州史上别墅最快成交记录。
其次，从链家已成交的春晓别墅房源来看，2018年的单价5W+，到2019年６W＋，再到今年12W+，该小区成交单价一路飙升。
4年时间，房价跳涨涨幅达138%，豪宅的保值增值空间太香了！
在豪宅市场全面开火的态势下，不少高端盘业主开始躁动起来。
5月10日，金鸡湖边的康帝庄园，在贝壳上新上一套豪宅，单价14.7万/㎡，总价7500万！
近日，双湖湖滨四季挂出一套总价1.2亿元的豪宅，单价破16万/平，验资6000万还有人排队去看。
疯了！一旦这两套豪宅成交，苏州房价天花板再创新高。
从以上数据和现象中，我们得出结论，豪宅市场的需求旺盛。于购房者而言，它有着不可替代的价值标签，保值性和领涨性并非是其他一般楼盘，所能企及的。
豪宅卖得越火，市场供应越短缺
品质上乘产品日渐稀少
一方面，现在豪宅市场卖得火，出现量价齐升的行情。反之，目前豪宅市场供应短缺。
从今年苏州5号公告的土地供应量来看，共挂出32宗涉宅地块，土地供应量非常大，但是从产品类型来看，基本都是刚需、刚改类产品，终极改善类产品非常稀缺，有且仅有一宗。正是姑苏虎丘16号地块，容积率仅1.1，起拍楼面价2.5万/㎡，就在泰禾华发姑苏院子旁边，属于古城核心板块。
同时，这里要明确一点，在另一套逻辑中，有大量的地块供应代表着有发展空间，缺乏地块供应会出现发展天花板，这中间的尺度比较微妙，需要把握。
也就是说，市场供应如此短缺，豪宅库存量显然已严重供不应求。
而且，限价之下，一些洋房、6层叠墅类产品在市面上盛行，真正纯粹的独栋、双拼、联排这类高品质豪宅其实很少。
还有一些拿地较早的高端楼盘，也是因为限价，短期内都很难拿出来卖，尤其是园区的湖滨四季、桃花源、春晓别墅等，对于买房人而言，买到就是赚到，殊不知，极大可能有钱也买不到！
/融创桃花源
其次，据胡润研究院报告，2021年中国拥有千万资产的高净值家庭有202万户，人数每年以10%速度递增。这意味着，买得起顶豪的人会越来越多，且购买力也在与日俱增，但顶级豪宅却在每年递减。
物以稀为贵，如若未来纯粹的高品质顶豪项目不再供应，这种难买、买不到的焦虑集中爆发，带来的豪宅资产持续暴涨，而且越是优质的资产，房价上涨的越快。
买豪宅，是少数人才玩得起的游戏
那么，这些少数有钱人买豪宅，是真实需求缺房子，追求居住和改善生活，都是功成名就后为了彰显身份吗？或是为了纯投资赚钱？可以说，这两个因素都有，但还有一个不为外人所知的逻辑！
我们试着分析一下。
首先，但凡是身价上亿的有钱人，哪个手里房产证不是多到可以“斗地主”，换句话说，他们根本不缺居住和使用的房子。甚至这些豪宅交付或买到后，入住率会很低，有些业主可能连房子都没看，人常年都不在苏州。
其次，以投资角度看，一套豪宅总价动辄上千万，投资额很大，每年放银行理财或代管利息都得多少钱？按年化5%利率来算，一套豪宅资金成本一年至少50万。
我们都知道豪宅流通性不如普通住宅，纯靠增值收益的空间是很香，但有限。
然后，买豪宅还具有一定的金融属性。要知道，除了普通抵押贷款，还有企业利用房产做担保，增加银行授信做贷款。
举个例子：
买一套4000万豪宅，如果经营企业急需资金周转，就可把房产抵押给银行，按一般抵押率70%，可以从银行贷出2800万，或给企业提高银行授信额度和资质，钱随借随用，豪宅的产权依旧还在人家名下，但通过豪宅融资，已经把钱盘活了。
更何况，在当前市场行情下，豪宅保值增值更是大概率事件，一旦过几年房产市场价增值到7000万，重新走抵押担保流程，可以贷款到4900万，这时候再回过头看，当初花4000万买的房又算得了什么？
不过，我们需要明确的是，对于楼市而言，豪宅毕竟是小众的，成交市场波动起伏不明显，热度也很难直接传导给整个楼市。
要知道，金字塔尖的高收入人群本身就比较少，占据得天独厚、品质上乘的豪宅更是很小众，所以豪宅市场不管是涨是跌，和大部分普通人，都没有关系，因为这都不是一般人买得起、买得到的房子。
这，就是少数人玩的游戏。
对于普通人的你我来说，好好搬砖，赶紧上车才是正经事。
更多交流，可扫码加我微信
— END —
扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~
丨特别推荐