近期中原建业在香港展开招股，并计划将于5月31日正式于港交所主板挂牌上市，这也意味着港股市场迎来了第二只代建股。从市场热度来看，中原建业的高利润率，高分红、轻资产模式等特征受到关注，而这也进一步令投资人把目光聚焦到了代建行业这个略显低调不为众人所熟知的房地产细分赛道。

去年，代建行业龙头绿城管理上市，作为行业中第一个吃螃蟹登陆资本市场的企业，彼时市场关注热度并不算不高，尤其是当时还有思摩尔这样的大热门股票同一时间“抢筹”。不过最终绿城管理仍然还是获得了超购十倍的认购，而在上市当日更是不负众望，首日大涨30%，上市至今涨幅亦成功实现翻倍。

绿城管理在资本市场的亮眼表现背后，不仅在于其代建商业模式在港股市场的稀缺性价值获得了认可，同时也是资本对代建行业这一优质赛道以及公司高成长性和优异经营能力的长期看好。

从行业层面来看，随着房地产行业面临深层次调控，在土地成本高企、资金压力加大、居民对住宅品质的追求等背景下，中小房企乃至拥有土地的企业和个人，受制于资金、品牌等限制，开始寻求通过以代建模式，借助有品牌和专业建设能力的代建企业实现对房地产开发市场的破局。与此同时，政府加大民生保障下，公共住房、旧改等也推动了政府代建需求的增长，种种因素驱动下，令代建行业成为蓝海市场，站上新的风口。

根据中指研究院报告，中国房地产代建行业收入规模将持续快速增长，从2015年的27.4亿元人民币至2020年的110.2亿人民币，并预测2025年将达到316.7亿人民币，2015-2025年复合增长率高达28%。

正所谓，水大鱼大，在黄金赛道之上，具有先发优势的企业无疑占据市场上风，将获得不断做大做强的机会。而绿城管理的经营表现也有力印证了这一成长路径。此前绿城管理公布2021 年一季度订单，期内公司新拓代建项目的合约建筑面积达902 万方，占2020年全年完成指标的48.3%；新拓代建项目代建费预估23.4 亿元，占2020年全年完成指标的40.3%。强劲的业务拓展态势，凸显了其高成长姿态。

此次中原建业上市，这也意味着资本市场代建股不再是一支独秀，不过就笔者来看。由于以招股价测算中原建业估值较绿城管理的估值有一定的差距，这也在一定程度意味着，绿城管理的估值水平仍然将继续领跑行业，而其它上市代建企业也将向其看齐，凸显其行业的领先地位以及获得资本市场的高度认可。

展位未来，绿城管理乃至整个代建行业的估值仍然具有上升潜力，这一推断可基于同样处于轻资产模式下的物业股的估值表现。当前港股物业管理板块平均市盈率也在四十倍以上，尤其是行业龙头估值更是能够达到70倍以上。此前绿城管理亦被纳入恒生指数公司推出的恒生物业服务及管理指数，可见市场专业机构认可代建公司轻资产模式与物管企业所存在的共性。因此这也意味着，绿城管理和中原建业作为代建行业数一数二的头部企业，同时又是资本市场仅有的两只代建概念股，其估值也将有望向头部物业管理企业看齐。而此次中原建业的上市或将成为市场对该行业尤其是绿城管理估值重估的重要催化剂。

近年来，越来越多的品牌房企业也在积极开展代建业务，寻求开辟第二增长取线，市场潜力不断被挖掘，行业的关注度亦不断升温。在万亿级市场中，未来不排除也将有越来越多行业内的优秀选手脱颖而出，甚至如当下的物业企业一样掀起上市潮。

不过不容忽视的一点是，代建行业是一个需要长期深耕积累，并深度考验代建企业整体体系建设、品牌能力、管理水平等多维度竞争实力的领域，这也意味着龙头企业在中长期都将难有撼动者，甚至还将持续受益于行业发展红利，卡位优势点位，实现不断做大做强，而市场也将给予其更高的估值溢价。

由此而言，绿城管理全国性、多元化的经营布局，以及对代建产业链的不断延伸与开拓打开的成长天花板，尤其是强大品牌实力形成的轻资产输出能力和科技赋能行业发展带来的种种机会都让这家行业龙头企业的长期价值颇具吸引力。