北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，目前想买房，主要是投资兼顾自住，目前还没有孩子。预算450万左右，首付200万，前段时间看了亦庄河西的限竞房，本来交了定金，后来又有些犹豫，不知道买新房好，还是市里二手房好。新房想着贷款多，能最大限度使用杠杆，二手房水太深不太敢买，最近学区又查的这么厉害，不知道未来怎么样，市里买个老小一居实在不甘，河西主要是限竞房，目前买了可能先租出去，没有地铁不知道好不好租，未来升值的话我感觉还行，就是那块体量太大，不稀缺。实在拿不定主意了，售楼处又一直在催，所以求助，感谢。
回答：
1. 二手房水太深不太敢买，这让我怎么说啊？我干了20多年，也只敢说对二手房的评估还容易做些，新房实在太难了，水太深了。但你是觉得二手房水深，新房看来无所谓。只能说是艺高人胆大，富贵险中求；希望不是初生牛犊不怕虎，无知者无畏。
2. 我经常打比方，买房就跟出门找饭馆儿吃饭似的。二手房就相当于开了好几年的老馆子，甭管什么风味、味道好坏、服务如何，总之性价比肯定差不多，市场是检验价格的最佳方法。
而新房呢，就相当于新开的网红馆子，反正宣传的都挺好，至于到底怎么样，只能尝了才知道。或许是超高性价比，也有可能再也不想来了。之后或许涨价或许降价，更是谁也说不好，反正吃了也不能退。
3. 我能理解绝大部分刚需的心情，都差不多。谁都想用不太多的资金，买到既便宜又宜居保值好还升值快的房子，总之就是十全十美，绝不凑合！
但说实话，你觉得这种房有可能在北京存在吗？北京的有钱人不算太少，也未必都不懂投资，他们有可能把这种明面儿上的机会给刚需留着吗？
对待炒房客，可以在道德上谴责，但别从专业上蔑视他们。做个换位思考，你觉得炒房客会去投资限竞房吗？如果他们不投，那是为什么？或许是傻，或许是善良，也或许是觉得不划算，看自己怎么解释了。
4. 买限竞房租出去。再打个比方吧，这就相当于好容易摇了个车牌子，自己暂时用不上，想买辆车先租出去。
一般人都是去买辆二手车吧，抗造还相对保值。但你呢，觉得二手车的水太深，不敢买，也觉的不甘心。于是去4S店想买辆最新款的，但选的是最新款里的减配版，限竞车。然后开出来问二手车贩子：我觉得这车未来升值还可以，但好租吗？
肯定好租啊，哪个跑滴滴的不愿意租新车？但钱也是肯定不会多给什么的，谁都不傻，就是市场价而已。而且也别指望着他们能多爱惜，等收回来的时候八成儿都该大修了。
5. 限竞房就是自住型房产，买来长期自住挺合适，其他的别想太多，可遇不可求。
政府费劲巴拉的制定政策，还降低了土地收益，目的真的不是帮买房人发财的，政绩才是人家的第一追求。我有时候也觉着官员们挺傻的，但人家如果真傻，能爬到那么高的位置吗？
开发商也未必都是慈善家，明知道赚不赚钱还要讲诚信的注重质量。他们只要不是疯了，就犯不上赔本赚吆喝。
6. 总之吧，如果注重居住体验，那就买新房，一步到位的享受。但买新房出租不太合适，仅供参考。
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