时光飞逝，转眼间，2021年5月份马上也要接近尾声了。回顾过去的5个月，虽然楼市已经从2020年的“楼市寒冬”中逐渐恢复过来，但是，却没有出现楼市火热的情况，即便是2021年的“金三银四”以及“五一黄金周”，我国楼市也是平平无奇，丝毫不见往年的楼市热度。
根据多家机构的数据显示，五一期间，一、二、三线城市的楼市均有明显降温，贝壳平台百城项目带看量下降11%。还有数据显示，今年的“五一假期”人们对于旅游出行的热度要远远高于买房，这是为什么呢？在我看来，一方面，随着疫苗的普及，人们对于外出旅游的热度空前高涨，而另一方面，2021年上半年，多地收紧楼市调控以及房地产融资监管趋严，如此一来，楼市降温也就不难理解了，更有专家预测：2021年下半年房价或将“超出想象”。
说实话，专家的预测并非空穴来风，现如今，我国楼市的发展逻辑已经发生改变，尤其是在住房需求、房产投资以及楼市调控等方面，变化不可忽视。
先说住房需求。根据央行的数据显示，我们国家的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套以及三套以上住房的家庭占比为10.5%，城镇人均住房面积约40平方米，远超欧、美等发达国家。从央行的这则数据中，我们可以直观地看出来，我们国家已经不缺房子了。而且，随着我国人口红利的消失以及人口老龄化问题的加剧，主力购房群体减少是必然现象，所以，住房需求的逐渐减弱也成为既定事实。
再看楼市调控。近两年，楼市调控已经从“泛调控”转变成“精细化调控”，比如过去的楼市调控主要以限购、限贷、限售为主，而现如今，楼市调控则是以改变土地政策，收紧房地产金融为主，调控更有目的性，而且“杀伤力”也更强。
比如2021年2月26日发布的土地新政策，政策要求全国22个重点城市对住宅用地实施“两集中”的新政，包括集中发布土地出让公告，原则上全年不得超过3次，以及集中组织出让活动。
再比如2020年的“三道红线”、贷款额度限定以及近两个月银保监会要求严查各地违规资金流入楼市的情况，尤其是经营性贷款、消费贷等违规流入楼市等房地产金融收紧政策。
在楼市调控进入更加精细化的调控以后，房价上涨的可能性被阻断。
最后看房产投资。长期以来，拉动我们国家房价能够快速增长的主要原因是因为房产的金融属性，也就是买房可以实现财富增值。不过房产投资有两个前提，其一是房价能够持续增长，其二是房产的流通属性不能弱。
但是，随着近年来楼市调控的持续深入以及楼市环境的改变，房价的稳定成为大概率事件，如此一来，对于房产投资来说，盈利空间变小，甚至还可能出现亏本。
在这样的楼市背景下，房产投资的减弱也已经显现，而且愈演愈烈。
基于住房需求、楼市调控以及房产投资3方面的变化分析，我们可以看出来，专家预测2021年下半年的房价或将“超出想象”是很有道理的，也符合当下楼市发展的正常逻辑。不过，大家看到这里不要产生误解，房价“超出想象”，不代表房价会大跌，从楼市调控的角度来看，稳定才是楼市的发展目标。当然，稳定也分为“稳定上涨”以及“稳定下跌”，在我看来，像北京、上海、深圳等一二线城市，房价会“稳定上涨”，而大多数三四线城市，房价则会“稳定下跌”，这也就是我们经常在新闻报道中听到的“楼市分化”现象。
那么，决定“楼市分化”方向的主要因素是什么？答案是人口。也就是说，人口流入区域的房价会“稳定上涨”，而人口流出区域的房价会“稳定下跌”。
面对这样的楼市环境，购房者应该怎么做？
倘若你是刚需，在资金条件允许的情况下，早买要比晚买更能节省购房成本，如果资金条件不允许，等等也无妨，盲目买房只会给自己带来更大的，甚至是不可承受的压力，得不偿失，毕竟，在房价稳定的背景下，即便等几年买房，增加的购房成本大多数购房者也是可以接受的。
倘如你是房产投资客，如果没有专业的房产投资能力以及强大的资金实力，那么，建议早日退出房产投资，不要做无谓的牺牲，如今的楼市环境，已经不再是“闭眼买房”就可以赚钱的时代了，盲目进行房产投资，最后承担后果的还是投资客本人。
对此，你怎么看？欢迎留言，大家一起探讨。