撰文：悟净美编：田青校对：紫藤
面粉已经贵过面包
站在之前疫情的节点上，看当下，谁也没有想到，全国楼市复苏会如此的强劲，土拍市场更是战火连连。
2021年4月26日，广州。
集中出让48个地块，引来近百家房企擦掌。最终42块土地成交，土拍金额超千亿。溢价率对比去年整体上升11.79%。要知道一线城市土地价格贵，接近12%的溢价率已经是再创新高。
2021年4月28日，重庆。
集中出让46个地块，多块土地楼面价直接创下新高，环比涨幅高达58%。其中某央企在中央公园板块拿下地王，15711元/㎡的楼面价，直接赶超周边在售楼盘价格，无异于在平静的楼市中扔下一枚重磅炸弹。
2021年4月28日，无锡。
集中出让16个地块，一次性诞生了12个楼面价超万元的地块，直接加重了各个房企持仓观望的情绪。
2021年5月7日，杭州。
集中出让57个地块，22块住宅用地未拍先爆，直接达到最高溢价。短短一天中，约700多亿土拍资金就落袋为安，两天内土拍成交额破千亿。
而且，此次集中土拍，呈现出很明显的几个特点。
1、土地溢价率环比普遍上升，土地价格更贵了。
2、二线城市房企拿地热情高涨、溢价率普遍高于其他城市。
3、这次土拍中，国企央企成为主力军，动辄数个马甲百亿资金围猎一个地块，成为常态。
那么为何会出现这种情况，这些土拍的背后到底意味着什么？
其实答案很简单，疫情之后，为了经济的快速恢复，国家推出一揽子振兴计划。其中货币环境持续宽松，市场上的钱多了，必然催涨资产价格全面回升。
进入2021年以来，中国经济基本面持续向好。同时以深圳、广州、东莞为首的南方城市开启新一轮楼市行情，上海、合肥、南京、武汉等城市躁动不已。
土拍市场的火热也反映出各大开发商对于未来市场的信心和预判。
就目前而言，国家中心城市的郑州，对比周边城市价值凸显。
郑州，需要的只是一次契机而已。
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关注6月3日的土拍结果
要问郑州的地产媒体，近些日子最关心的事件，2021年6月3日集中土拍一定是榜上有名。
这次土拍，集中出让的土地中，不乏业内关注已久的优质地块。最引人注目的北龙湖由限价3.2万/㎡，直接飙到3.73万/㎡，加上5600元的装修，价格高达4.29万元/㎡。
其他如枣庄城改19号地，张砦村杜岭村城改30、31号地，高皇寨17、18号地。土拍后的入市价格极有可能再创新高。所以，此次土拍无疑具有风向标的作用。
其中，我比较关注的，是位于经开第五大街以西、南三环以北的9号地。
因为，这块土地无论所在位置，还是约155亩的地块素质，极其适合做出改善产品。而约2.25万/㎡的限价，依然阻挡不住实力房企对它的角逐。
这块土地一旦成交，无疑会将郑州改善楼盘的均价全面推入2万+的水平。
尤其是，当你梳理郑州楼市中各个组团，不难发现一个事实。今年大家普遍对主城区的改善楼盘更为关注，购买热情也更高。
而且，当下的市场环境中，主城区市场平销期内，楼盘去化速度明显加快，月销百套以上的项目，越来越多。
如果你想在郑州主城区内买上一套能看上眼的改善房，均价基本都在2万元/㎡起步，只有将单价提高到2.5万元/㎡左右才有挑选的余地。
金水北区组团，稍有改善基因的楼盘，价格基本在19000到20500之间。瀚宇天悦城后期楼王的大户型据传将突破2.6万。
老郑东新区组团，只能看二手房且单价20000到25000才可以有挑选。
老经开区组团，保利、华润的项目基本稳定在19000到21000之间。
老城区管城组团，但凡和改善沾边的，18000早已是起步价。
老高新区组团，挨着四环的改善项目，都已经飙到20000+的成交价格。
老城区西城组团，改善盘少且贵，基本能看上的都在20000以上。
因此，当主城区，尤其是东部有这样一个能弥补“断层带”的地块出现时，必然会受到众多开发商的争抢。这也是，老经开9号地限价提高的背景。
而且，去年很多改善楼盘都集中在中部或者西部，雅颂居、恒大云玺、昆仑望岳等主城改善盘一旦推出就持续热销，虽然缓解了周边的改善需求。
但相对应的是，中州大道以东的区域内，除了北龙湖外，真正的纯改善楼盘却凤毛麟角。东区改善的需求还未得到释放，有意置业东区的改善人群，面临“无改善房可买”的境地。
200W以下的刚需房看不上，600W以上的北龙湖买不起。现在连靠近东区的老经开，改善房都隐隐有突破2万+，站稳2.25万的势头。
综合对比之下，滨河国际新城价值高地、价格洼地的属性，一目了然。
当众多东区改善客户，一旦被高企的地价唤醒。这块洼地，到底能存在多久，还是未知数。
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改善人群往哪里去？
对于滨河，东哥团队一贯比较推荐。早在2019年，东哥就已经实地视频直播过滨河的现状，在东哥探盘的研究体系中，滨河国际新城一直被定位为“郑州版北京望京”。
因为，它既靠近老东区CBD、龙子湖、高铁东站、北龙湖组成的郑州核心价值高地。一条东三环十几分钟车程就可以直达高铁东站商务区，未来即将开通的3号线也将其与现有的轨交串联。
更因为，在郑州的各个新区中，它无疑是落地快、呈现好，城市界面堪称郑州封面的宜居空间。
滨河从诞生伊始，就一直定位改善人群。无论是网红打卡地的戒指桥，还是蝶湖边，又或是海绵城市和综合管廊。滨河国际新城一步一个脚印，踏踏实实兑现着自己的诺言。
他按照自己的节奏，惊艳着郑州人。如今的滨河国际新城，早已经是郑州改善人群绕不开的必看选项。
但是，在滨河置业，同样也不是处处可买，一定要遵循三个原则。
1、北优于南
因为细看滨河国际新城本身，最重要的城市资源，一是蝶湖，二是学校和产业，三是商业、生活配套。
从上图中不难看出，商业配套是围绕蝶湖、潮河展开。滨河最好的城市界面、未来最多的城市级商业配套，乃至地铁3号线和规划的11号线交会点都在经南八路。
换句话说，改善群体滨河置业，当下最具有生活氛围，学校、商超、人气聚集的分界线就是经南八路。
可以说，经南八路已经俨然成为滨河国际新城的发展主轴。经南八路之于滨河国际新城，就相当中原路之于中原区，金水路之于郑州市！
因此，滨河置业的原则一：经南八路以北是首选。
2、央企优于其他房企
当众多有意置业于滨河的改善人群，还在纠结于买入单价的时刻。我最揪心且最想让他们马上明白的一句话，却与价格无关。
而是，当下置业，先别看你买入的房子单价值不值了。要看你买的房子，开发商以后还存在不存在。
面对这个剧烈变动的时代，集中土拍、三道红线、城市巨变形成的叠加共振，显然利好央企，利空其他房企。买的安全比任何时候都需要摆在第一位，去慎重的考量！
因此，滨河置业的原则二：安全第一，首选央企。
3、准现房优于期房
作为改善人群，最不能承受的事儿是什么？
是价格过高，是兑现过慢，还是无房可选的尴尬，我想这些都不是。
因为，毕竟改善人群最核心的需求，其实是对生活环境的进一步升级。从三口之家到儿女双全，从逼仄拥挤的市区到鸟语花香的滨河，从90多平的刚需三房置换到120平起步的大三居或者大四房，改变的是生活方式和生活环境。
但是，当下的郑州市场中，买房子最大的不确定性，就是期房的问题。
一切未落于土地上的诺言都是虚幻，效果图的炫酷和交付的尴尬频频上演时，买准现房还是买期房，已经不是问题，问题是哪里有符合以上三原则的实景准现房去选择。
毕竟，实景是不可改变的事实。没有货不对板的担心，没有期房的种种不确定性，更可以眼见为实，打消一切顾虑。
因此，滨河置业的原则三：能买现房，不买期房！
综合来看，位于经南八路南北两侧的中海如园的准现房和中海意园的少量现房，更符合当下改善人群的需求。
因为，中海地产本就是国资委直属的大型央企之一，母公司中国建筑在2018年世界500强中排名第23位，是全球第一大投资建设集团。
2013年中海首入郑州，就致力于为这座城市打造出具有里程碑意义顶豪楼盘。第一个代表作品中海·锦苑，力压东润泰和，成为郑州第一代改善楼盘的标杆。
从北龙湖到双湖科技城，从惠济再到滨河国际新城。中海不仅每盘必火，更是一直处于郑州城市开发的最前沿，为更美好的郑州助力。
而且，央企背书，对于消费者来说，资产更安全，品质更有保障。
其次，从中海意园的实景交付效果来看。升级后的中海如园，准现房的实景呈现，更值得期待。
因为，从地块素质来说，更偏改善。为了保证景观的展开，中海如园没有做高低配，纯高层的设计无疑让改善人群最在意的居住舒适性大大提升，采光、通风俱佳且楼间距更大。
同时，在造景上，中海如园将传统的三进式院落中融入京都十景，把东方园林意境与人性关怀结合。
为不同年龄段人群设置适龄的活动及场地，不论儿童、青年或是长者，都能享受到游戏与锻炼的乐趣。
在空间上点缀绿植、树木，融入小桥流水。借景留白中，给人以小中见大、意蕴无穷的艺术效果。
悠游其中，曲径通幽，峰回路转，正是中国传统美学之所谓：山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村。
至于那些精雕细琢的漏窗、洞门。借景中，更使人观之不尽，回味无穷。
最后，是户型。约107㎡三房也配置双卫，满足改善人群的需求。约123㎡的三房搭配双阳台让生活更加从容有序。约142㎡的改善四房，是无可挑剔的经典户型。
可以说，中海的户型设计，基本瞄准了改善人群的软肋，不管你的喜好如何总有一款适合你。
没有时间犹豫了！
前几日，第七次全国人口普查中，河南以约9936万人高居前列，而郑州人口的流入速度也明显加快。
可以说，未来的郑州改善楼盘将会长期面临供求失衡的局面，真正具有改善基因的区域中，品质改善的楼盘将会走入长期且坚定的上行通道。
也正是如此，郑州乃至全国，城市中能够符合改善需求的核心地块，土拍价格虽然一路走高，但依旧挡不住房企和改善人群的热情。
可以预见的是，2021年6月3日的土拍过后。郑州地价与房价之间将会加速背离，面粉贵过面包的结果，就是郑州改善楼盘的价格必然会迎来一次波动。
留给郑州改善人群犹豫的时间，仅剩16天！
备注：本文部分图片和信息来源于网络，仅为示意。关于楼盘一切最终信息以开发商公布为准；
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