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上周，牛奶厂一套9.3万/平成交的房源，再一次刷新了我们对牛奶厂的认知。
总价1265万元，加上新政出台后增加的各种税费，实际总价超1400万元，房子面积135㎡，算下来一平超10万。
恐怖吗？
我回顾了一下我们对于牛奶厂之印象，包括广州各大自媒体的标题标语，发现了这样一个现象：
1月份，牛奶厂爆出7.9万/平成交，开始全面冲8万；
3月份，牛奶厂爆出8.5万/平成交，开始全面冲9万。
如今5月份，9万站没站稳不知道，但9.3万/平成交都出来了，似乎已经开始准备冲10万了。
上链家一看，金地天河公馆，有房源挂牌价挂到了近14万/平，还是个毛坯。
短短两个月，总价涨了198万，带看人数也很多，近一个月带看30+次，平均下来几乎每天都有人看房。
到目前为止，牛奶厂应该算是不断了刷新我们对于房价天花板的想象，以及房价进击的速度。
本以为4月调控出来之后，满五铁律+贷款变难，会阻挡住牛奶厂飞升的房价。
毕竟奶厂二手市场还不醇熟，大部分房源满二都没有，更别谈满五了。
然而事实却是，牛奶厂板块带看人数还是很多，买家看起来似乎不惜花费几十万上百万的税费，也要入驻奶厂。
奶厂啊奶厂，你到底还能给我们带来多少惊喜（吓）？
黄村房价涨幅
4个月涨幅近50%
满五政策目前看来并无影响
还记得上次我们盘点牛奶厂准备冲9万+时，底下有读者留言，说他原本要买8.5万/平的金地，结果卖家不同意，说要再看看。
如今，金地天河公馆，除了一套挂牌13.9万/平的别墅，还有好几套房源挂到10万/平左右，大部分房源都在8.5万/平之间。
然而，即使这样，也处于客多房少的状态，业主心态还是极其高傲，轻易不卖。
笔者做了一个统计，即进入2021年以来，牛奶厂主要的次新房房价涨幅，发现短短几个月，有涨幅高达48.8%的。
其中，龙湖的涨幅是负数，是因为高价的都成交了或者下架了，仅剩下两套房源在售，参考性不大，上个月的挂牌均价还是10万/平。
而华润天合和金地天河公馆，涨了30%左右。
这样说可能没有什么概念，打个比方吧，一套100平左右的房子，短短几个月涨了2万/平，算下来，就是两百万。
更何况，五年前，牛奶厂的均价是3万/平。
5年间，牛奶厂翻了两三倍，这样的涨幅，这样的收益，放眼全广州，很难找出第二个。
从表格可以看出，其中大部分房源的售楼时间是这两年，多未满二，中介表示很多房源三证都没收齐，二手市场未打开。
新调控出台之后，天河区和其它共9区，个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，有人说像牛奶厂和广钢这样次新房居多的板块要完，房源不满五，买家要承担更多税费。
“希望业主好自为之，赶快降价，不然卖不出去了。”
然而就目前的情况看来，似乎情况并不如我们所期待的那般有所降价，有钱有实力的业主，宁愿不卖，也不愿意为你省下这点钱。
上有政策，下有对策，而牛奶厂的对策，便是资产。
一个需要被认清的现实是：现在预备买入牛奶厂的人，基本都是拾掇拾掇能买得起珠江新城的人。
因此，满不满五，对他们而言影响可能不大。
奶厂魅力，有目共睹。
华润天合
不知道那些曾经对奶厂百般嘲讽“看不上”“看不懂”的朋友，如今作何感想？
目前可持有的怀疑便是：
等到牛奶厂二手市场逐渐打开，进入存量竞争时期，可能形势会稍有变化。
新盘入市，吹风价15万+
为二手注入强力鸡血
目前，牛奶厂板块主要有两大新盘。
① 合景臻颐府，吹风价15万+；
合景臻颐府，大家都不陌生了，之前楼面价5.1万/平的奥体北侧地块，就是它。
该项目南邻奥体东山体公园，西侧紧邻半山溪谷、合生帝景山庄等低容积率豪宅社区，总体而言十分高端，环境也不错。
价格也是不负众望，一出手就是15万＋。
据说户型面积为180-350㎡，意味着一套房子2700万起步，最大面积，可能要达到半亿。
不过15万也只是吹风价，具体还要等项目入市才能知道，不过笔者猜测应该不会这么高。
合景臻颐府规划图
② 合生帝景山庄新组团（合生·广州缦云），吹风价10万+。
这个项目和合景臻颐府仅一路之隔，预计推出面积为142-259㎡的户型。
合生帝景山庄
合生·广州缦云效果图，图源网络侵删
可以说，这两个新盘的出现，也相当适时冲缓了调控对于牛奶厂的影响，注入了强有力的鸡血。
牛奶厂，晋升天河最新最强富人区。
未来，牛奶厂还会涨到多少？下一次再次刷新我们的认知，又会是什么时候呢？
老实讲，牛奶厂现在如论卖出多少，我们应该都不会过于意外了吧？毕竟，他确实已经创造太多惊喜给我们了……
毕竟，所有的一切都可以归结为一句话：有钱人的世界，我们真是看不懂呀！
（扫码入群，和奶厂大佬会晤）
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