今年以来，一连串的调控效果如何？
刚刚，国家统计局发布了4月70城房价指数，不妨从中窥测一二。
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先来说说一手房市场。
数据显示，4月70城新房价格环比上涨0.5%，涨幅比3月有所扩大，继续实锤小阳春，同时也和政策相对宽松的城市出现炒作现象，房价继续反弹有关。
一线城市方面，价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%。
这就说明一线城市之前对新房的调控暂时还没有奏效。尤其是广州继续领涨一线城市，环比涨幅超过1%，说明限价政策效果还没显现，同时也和最近的打新热、炒作有关。
另外，还有几个城市值得关注。例如，重庆以1.4%的环比涨幅领跑全国，主要和最近集中供地的火热有关，市场出现不少炒作房源；
武汉和海口环比涨幅也达到1%，其中武汉最近市场开始躁动，尤其是光谷片区，最近就有媒体爆出有大V炒房团出现，而海口主要和全域限购三周年之下，房价出现反弹有关。
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相比一手房，二手房数据更加真实可信。
数据显示，4月70城二手房价格环比上涨0.4%，涨幅与上月持平，可见二手房市场虽然整体还在涨价，但涨幅已经没有扩大，说明调控已经取得初步效果。
一线城市方面，二手房价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。
对比3月，四大一线城市都出现了环比涨幅回落，但目前北京和广州依然超过1%，主要和学区新政以及集中拍地火热有关，让房东保持涨价的预期。
而深圳出现持平，则说明之前的二手房指导价政策已经奏效，深圳二手房市场已经涨不动了。
另外，徐州环比上涨1.4%，涨幅排名第一，是最近这两个月炒作较多的三四线城市代表，而重庆环比上涨1.3%，同样是和集中拍地的火热有关，这两个城市都是后续需要调控的。
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如果从房价上涨和下跌的城市数量来看，一手房和二手房市场同样存在微妙的分化。
一手房方面，上涨的城市并没有减少，仍然是62个，市场热度依然不减，依旧有88%的城市的新房在涨价。
二手房市场则不同，上涨的城市从58个降为54个，而下调的城市从9个增加至14个，这就说明3月份已是二手房市场的高位，随着调控的加码，二手房市场开始退烧。
整体而言，2021年楼市小阳春已经出现，上半年依然会维持房价上涨的趋势，但调控收紧的城市房价涨幅会放缓，尤其是头部城市，直到下半年才会进入平稳状态。
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对了，今天国家统计局还发布了2021年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况，我也说一下吧。
1—4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%，也比2019年同期增长19.5%，两年平均增长9.3%。
商品房销售额53609亿元，增长68.2%；比2019年1—4月份增长37.0%，两年平均增长17.0%。
可见，今年前四个月市场整体上依然是高位运行，所以1-4月份全国商品房均价也达到10657元/平方米，目前已经连续四次出现了房价单月破万现象。
不过，从单月来看，无论是销售面积还是销售额的增速都是环比下跌的，原因也不难理解。
今年前三个月之所以那么高，是因为去年同期疫情影响拉低了，但去年4月开始，需求逐渐释放，增速逐渐变高，所以今年4月同比增速就没有那么高了，当然最近信贷政策的收缩和调控加码也是重要原因之一。
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接下来，楼市怎么走？
第一，一季度国内GDP同比增长18.3%，环比增长0.6%，两年平均增长5.0%，说明国内经济稳定恢复。
所以，后续国内降息的可能性不大，房贷利率仍会维持“LPR利率不变，地方房贷利率上调”的模式，今天MLF利率不变就是一大例证。
第二，货币政策开始收紧，4月份M2同比增速大幅下降至8.1%，M1同比增速下滑至6.2%，社融存量增速回落至11.7%。
三大指标的下滑，说明印钞速度在快速减慢，“急转弯”已经出现，如果M2后续增速不回到9%以上，说明这一轮货币宽松正式结束。
作为资产价格最重要的幕后推手，货币的减少势必会降低对资产价格的刺激，房价自然也不会出现去年那般大涨。
第三，2021年小阳春已经出现，一季度就是这一轮房价上涨的最高点。
整体来看上半年还会维持微涨的态势，但随着调控的加码，房价涨幅会放缓，热点城市个别月份会横盘甚至阴跌，而全年房价整体会呈现“前高后低”的走势。
第四，对于购房者而言，市场还没完全进入冷静期，不要盲目进场。
目前热门城市的市场还没有完全降温，房价依然在高位运行，调控的效果还需要一段时间才能显现，所以目前暂时不适合入场追高，等等也不迟。
而那些房价还在上涨初期，还没出调控的优质城市，特别是部分经济不错、人口持续流入的二三线城市，反而是可以进场的。
总而言之，还是那句话：“不恐慌性追高，不追求高杠杆，不做没准备的交易，不盲目乐观看待房地产市场。”