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刚刚,官方数据公布!深圳房价涨不动了!

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地产PLUS 2021-05-17 14:22

今年以来,一连串的调控效果如何?

刚刚,国家统计局发布了4月70城房价指数,不妨从中窥测一二。

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先来说说一手房市场。

数据显示,4月70城新房价格环比上涨0.5%,涨幅比3月有所扩大,继续实锤小阳春,同时也和政策相对宽松的城市出现炒作现象,房价继续反弹有关。

一线城市方面,价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%。

这就说明一线城市之前对新房的调控暂时还没有奏效。尤其是广州继续领涨一线城市,环比涨幅超过1%,说明限价政策效果还没显现,同时也和最近的打新热、炒作有关。

另外,还有几个城市值得关注。例如,重庆以1.4%的环比涨幅领跑全国,主要和最近集中供地的火热有关,市场出现不少炒作房源;

武汉和海口环比涨幅也达到1%,其中武汉最近市场开始躁动,尤其是光谷片区,最近就有媒体爆出有大V炒房团出现,而海口主要和全域限购三周年之下,房价出现反弹有关。

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相比一手房,二手房数据更加真实可信。

数据显示,4月70城二手房价格环比上涨0.4%,涨幅与上月持平,可见二手房市场虽然整体还在涨价,但涨幅已经没有扩大,说明调控已经取得初步效果。

一线城市方面,二手房价格环比上涨0.8%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%,深圳持平。

对比3月,四大一线城市都出现了环比涨幅回落,但目前北京和广州依然超过1%,主要和学区新政以及集中拍地火热有关,让房东保持涨价的预期。

而深圳出现持平,则说明之前的二手房指导价政策已经奏效,深圳二手房市场已经涨不动了。

另外,徐州环比上涨1.4%,涨幅排名第一,是最近这两个月炒作较多的三四线城市代表,而重庆环比上涨1.3%,同样是和集中拍地的火热有关,这两个城市都是后续需要调控的。

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如果从房价上涨和下跌的城市数量来看,一手房和二手房市场同样存在微妙的分化。

一手房方面,上涨的城市并没有减少,仍然是62个,市场热度依然不减,依旧有88%的城市的新房在涨价。

二手房市场则不同,上涨的城市从58个降为54个,而下调的城市从9个增加至14个,这就说明3月份已是二手房市场的高位,随着调控的加码,二手房市场开始退烧。

整体而言,2021年楼市小阳春已经出现,上半年依然会维持房价上涨的趋势,但调控收紧的城市房价涨幅会放缓,尤其是头部城市,直到下半年才会进入平稳状态。

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对了,今天国家统计局还发布了2021年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况,我也说一下吧。

1—4月份,商品房销售面积50305万平方米,同比增长48.1%,也比2019年同期增长19.5%,两年平均增长9.3%。

商品房销售额53609亿元,增长68.2%;比2019年1—4月份增长37.0%,两年平均增长17.0%。

可见,今年前四个月市场整体上依然是高位运行,所以1-4月份全国商品房均价也达到10657元/平方米,目前已经连续四次出现了房价单月破万现象。

不过,从单月来看,无论是销售面积还是销售额的增速都是环比下跌的,原因也不难理解。

今年前三个月之所以那么高,是因为去年同期疫情影响拉低了,但去年4月开始,需求逐渐释放,增速逐渐变高,所以今年4月同比增速就没有那么高了,当然最近信贷政策的收缩和调控加码也是重要原因之一。

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接下来,楼市怎么走?

第一,一季度国内GDP同比增长18.3%,环比增长0.6%,两年平均增长5.0%,说明国内经济稳定恢复。

所以,后续国内降息的可能性不大,房贷利率仍会维持“LPR利率不变,地方房贷利率上调”的模式,今天MLF利率不变就是一大例证。

第二,货币政策开始收紧,4月份M2同比增速大幅下降至8.1%,M1同比增速下滑至6.2%,社融存量增速回落至11.7%。

三大指标的下滑,说明印钞速度在快速减慢,“急转弯”已经出现,如果M2后续增速不回到9%以上,说明这一轮货币宽松正式结束。

作为资产价格最重要的幕后推手,货币的减少势必会降低对资产价格的刺激,房价自然也不会出现去年那般大涨。

第三,2021年小阳春已经出现,一季度就是这一轮房价上涨的最高点。

整体来看上半年还会维持微涨的态势,但随着调控的加码,房价涨幅会放缓,热点城市个别月份会横盘甚至阴跌,而全年房价整体会呈现“前高后低”的走势。

第四对于购房者而言,市场还没完全进入冷静期,不要盲目进场。

目前热门城市的市场还没有完全降温,房价依然在高位运行,调控的效果还需要一段时间才能显现,所以目前暂时不适合入场追高,等等也不迟。

而那些房价还在上涨初期,还没出调控的优质城市,特别是部分经济不错、人口持续流入的二三线城市,反而是可以进场的。

总而言之,还是那句话:“不恐慌性追高,不追求高杠杆,不做没准备的交易,不盲目乐观看待房地产市场。”

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