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人口暴增,宁波或将晋级中国十大城市之列

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房产老司机 2021-05-17 12:01
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周末,有两位读者在老司机的付费问答专栏(问答专栏在每篇文章末尾)问了相似的一个问题:

调控越来越严了,宁波房价会大跌吗?

不知道是什么样的风吹草动让人们如此惊慌,在我看来,宁波楼市还处在牛市之中,并且没有任何证据表明这个牛市已经结束了。

在我的印象中,从大涨到大跌,中间还有许多环节,比如滞涨、平盘、反复、阴跌等,老司机从业二十年的经历当中,确切的说我并没有见过普遍性的大跌。

我见过持续五年的阴跌,从2011到2015,宁波的平均跌幅大约30%,算起来年化跌幅也大概只有5个点出头。

当然,这里说的是整体,就个别楼盘和板块来说,跳水的确是存在的。

今天的宁波楼市有跳水的可能性吗?我认为没有,不过那些投资盘过于密集的板块,不排除有阶段性调整的可能。

比如促销力度会加大,那些我们多年未见的买房送车之类的套路,或许又将重现江湖。

从四月开始老司机就在一系列文章中就提示了这种风险,需要强调的是,风险是仅针对楼市的短期投资客而言的。对于那些刚需、刚改客户来说,等待下跌本身就是一种巨大的风险。

因为中国大城市长期上涨的逻辑没有变。而且,类似于“两集中供地”这样的新政,实际上还强化了上涨的逻辑。

老司机认为,在中国的大城市中,宁波比一般城市更值得期待,完全有机会进入全国城市前十名。

我知道说出这句话会被许多人嗤之以鼻,中国有四大一线城市北上广深,还有两个标榜自己将进一线的重庆和杭州,除了这六个,前十中只剩下四个名额了。

然而竞争者个个都如雷贯耳:武汉、成都、苏州、天津、南京、青岛、郑州,随便哪个都比宁波强。

的确在现阶段,上述许多城市的规模、人口、GDP、人才都超过了宁波,有些方面甚至是远超,比如教育和医疗,但我认为宁波在接下来的长跑中将会逐渐胜出。

因为中国城市之间的竞争逻辑正在发生深刻变化。

在2010年之前,四大一线城市拥有绝对的优势,无论是资金、人才、产业都碾压其他城市。

随着移动互联网和高铁路网的建设,一线城市的竞争力在相对下降,许多区域性中心城市特别是省会城市快速崛起。它们的落户门槛更低,生活成本更低,竞争压力更小。与一线城市相比,省会城市在生活品质上差距并不大,因此成为了近十年城市发展的排头兵。

典型代表有郑州、西安、杭州、武汉、合肥和南京。

与之相对应的,这批省会城市的房价也出现了大幅上涨,相对涨幅明显超过一线城市。

省会城市高歌猛进,非省会的传统二线城市就没落了许多,典型的如计划单列市。

很不幸宁波就在其中。

如果说中国城市化的第一阶段是以龙头(一线)城市为代表,第二阶段是以中心(省会)城市为代表,那么现在已经进入了第三阶段:

以城市群(都市圈)为代表。

在老司机看来,单个城市之间的竞争已经过时了,未来的竞争是城市群之间的竞争。那些没有处在城市群中的大城市,将会逐渐落伍。

比如西安或郑州,还有青岛和厦门。

中国最有竞争力的城市群,无疑是广东的大湾区。这里有深圳、香港、广州三大龙头,汇聚佛山、东莞、惠州、中山等强市,在国内无出其右。

大湾区最突出的优势在于基本处于广东一省管辖之下,行政效率高,协调成本低,落实速度快。

除了大湾区,排行第二的是宁波所在的长三角都市圈——老司机认为叫上海都市圈更合适——因为上海是这个城市群中无可替代的龙头。

上海都市圈包括了上海、苏南、浙北和浙东,安徽说他们也算,但很显然江浙沪不愿带他玩,所有的网商都知道:

江浙沪包邮。

所以上海都市圈也有个别名叫做包邮区。

包邮区的优势在于:这里是中国的经济中心,虽然龙头城市没有大湾区多,但苏州、杭州、南京、宁波、无锡等小弟却更强。苏州、宁波是工业强市,杭州是互联网之都,南京是国家中心城市。

包邮区的人才教育、国家支持、基础设施都要比大湾区更好,然而短板也显而易见,毕竟属于三个省级辖区,彼此之间的竞争甚至角力是无法避免的。

从上海都市圈的层面来看,这种角力也是一种内耗。

所以最高领导人才会强调长三角要一体化。

除了大湾区和包邮区,中国还有其他城市群吗?有!但都不成气候。

著名的如成渝都市圈,基本上各说各话,私下里甚至公开互不买账;中部城市群(郑州、武汉、长沙)更只是一个概念,三者都是省会,谁都有自己的小算盘,合作连纸上谈兵都谈不上;小的城市群就更别提了,往往就是一个省会带着一帮不入流的三四线小城市在自娱自乐。

作为一个整体,这些所谓的城市群是没有竞争力的。

曾经被寄予厚望的京津冀都市圈呢?由于雄安新区的抽离效应,北京的发展已经力不从心,天津更是因为GDP“挤水分”,落魄到了跟宁波争排名的地步,直辖市的名号似乎已无人记起。

所以未来的竞争,主要在大湾区和包邮区这两个城市群之间展开,全国乃至世界的人才和资源,都会向这两个城市群汇聚。

第七次全国人口普查也充分说明了这一点,两大城市群成了全国人口流入最多的地方,尽管有武汉,郑州和长沙这样的大城市,中部地区的人口流出仍然不少。

一个主要的原因是中部地区受这两大城市群的虹吸更加明显。

出人意料的是,宁波在2019年流入人口大增34万的情况下,2020年更是夸张的增加了86万人,按照这个速度,宁波今年人口将破千万,成为超大城市。

有人说宁波的生育率低,现在拼的不是生娃,而是移民。

毛主席说,只要有了人,什么样的人间奇迹都能够创造出来。

宁波正依靠上海都市圈,并且通过强化自己在港口航运、先进制造、良好的城市营商环境和优势的自然人文环境方面的优势,吸引越来越多的异地人才来此置家兴业。

老司机为什么说城市群才是未来的赢家呢?一个很重要的原因是中国的城市化进入了新阶段,这个阶段的特点不是农村人口转化成市民,而是城市里的年轻人进一步向城市群聚集。

这个趋势与一胎化有关,与人口红利有关,也与中国的全球竞争力有关。

细说起来这是一个很长的话题,老司会找机会再单独写一篇。这一趋势不仅反映了城市间的竞争变化,更预示着不同城市间楼市迥异的发展前景。

总之,在经历了十余年的蛰伏之后,宁波这座城市正在迎来突破性发展的历史机遇。在上海都市圈的体系中,宁波有世界大港、有先进制造业、有高效的治理体系和充满活力的民营经济,必将在中国的城市排行榜上更上层楼。

“我们的目标是前十”,宁波应该勇敢的喊出自己的目标了。这样一个蕴藏巨大潜力的城市,有什么理由不看好它呢?

支持宁波,请把本文分享给周围的人,分享观点也是一种美德。

下一篇,老司机将会探讨上周发布的“宁波中心城区品质提升三年行动”,总结未来三年宁波中心城区最值得期待的板块,敬请关注。

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本文源自微信公众号:房产老司机

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