周末，有两位读者在老司机的付费问答专栏(问答专栏在每篇文章末尾）问了相似的一个问题：
调控越来越严了，宁波房价会大跌吗？
不知道是什么样的风吹草动让人们如此惊慌，在我看来，宁波楼市还处在牛市之中，并且没有任何证据表明这个牛市已经结束了。
在我的印象中，从大涨到大跌，中间还有许多环节，比如滞涨、平盘、反复、阴跌等，老司机从业二十年的经历当中，确切的说我并没有见过普遍性的大跌。
我见过持续五年的阴跌，从2011到2015，宁波的平均跌幅大约30%，算起来年化跌幅也大概只有5个点出头。
当然，这里说的是整体，就个别楼盘和板块来说，跳水的确是存在的。
今天的宁波楼市有跳水的可能性吗？我认为没有，不过那些投资盘过于密集的板块，不排除有阶段性调整的可能。
比如促销力度会加大，那些我们多年未见的买房送车之类的套路，或许又将重现江湖。
从四月开始老司机就在一系列文章中就提示了这种风险，需要强调的是，风险是仅针对楼市的短期投资客而言的。对于那些刚需、刚改客户来说，等待下跌本身就是一种巨大的风险。
因为中国大城市长期上涨的逻辑没有变。而且，类似于“两集中供地”这样的新政，实际上还强化了上涨的逻辑。
老司机认为，在中国的大城市中，宁波比一般城市更值得期待，完全有机会进入全国城市前十名。
我知道说出这句话会被许多人嗤之以鼻，中国有四大一线城市北上广深，还有两个标榜自己将进一线的重庆和杭州，除了这六个，前十中只剩下四个名额了。
然而竞争者个个都如雷贯耳：武汉、成都、苏州、天津、南京、青岛、郑州，随便哪个都比宁波强。
的确在现阶段，上述许多城市的规模、人口、GDP、人才都超过了宁波，有些方面甚至是远超，比如教育和医疗，但我认为宁波在接下来的长跑中将会逐渐胜出。
因为中国城市之间的竞争逻辑正在发生深刻变化。
在2010年之前，四大一线城市拥有绝对的优势，无论是资金、人才、产业都碾压其他城市。
随着移动互联网和高铁路网的建设，一线城市的竞争力在相对下降，许多区域性中心城市特别是省会城市快速崛起。它们的落户门槛更低，生活成本更低，竞争压力更小。与一线城市相比，省会城市在生活品质上差距并不大，因此成为了近十年城市发展的排头兵。
典型代表有郑州、西安、杭州、武汉、合肥和南京。
与之相对应的，这批省会城市的房价也出现了大幅上涨，相对涨幅明显超过一线城市。
省会城市高歌猛进，非省会的传统二线城市就没落了许多，典型的如计划单列市。
很不幸宁波就在其中。
如果说中国城市化的第一阶段是以龙头(一线）城市为代表，第二阶段是以中心(省会)城市为代表，那么现在已经进入了第三阶段：
以城市群(都市圈)为代表。
在老司机看来，单个城市之间的竞争已经过时了，未来的竞争是城市群之间的竞争。那些没有处在城市群中的大城市，将会逐渐落伍。
比如西安或郑州，还有青岛和厦门。
中国最有竞争力的城市群，无疑是广东的大湾区。这里有深圳、香港、广州三大龙头，汇聚佛山、东莞、惠州、中山等强市，在国内无出其右。
大湾区最突出的优势在于基本处于广东一省管辖之下，行政效率高，协调成本低，落实速度快。
除了大湾区，排行第二的是宁波所在的长三角都市圈——老司机认为叫上海都市圈更合适——因为上海是这个城市群中无可替代的龙头。
上海都市圈包括了上海、苏南、浙北和浙东，安徽说他们也算，但很显然江浙沪不愿带他玩，所有的网商都知道：
江浙沪包邮。
所以上海都市圈也有个别名叫做包邮区。
包邮区的优势在于：这里是中国的经济中心，虽然龙头城市没有大湾区多，但苏州、杭州、南京、宁波、无锡等小弟却更强。苏州、宁波是工业强市，杭州是互联网之都，南京是国家中心城市。
包邮区的人才教育、国家支持、基础设施都要比大湾区更好，然而短板也显而易见，毕竟属于三个省级辖区，彼此之间的竞争甚至角力是无法避免的。
从上海都市圈的层面来看，这种角力也是一种内耗。
所以最高领导人才会强调长三角要一体化。
除了大湾区和包邮区，中国还有其他城市群吗？有！但都不成气候。
著名的如成渝都市圈，基本上各说各话，私下里甚至公开互不买账；中部城市群(郑州、武汉、长沙）更只是一个概念，三者都是省会，谁都有自己的小算盘，合作连纸上谈兵都谈不上；小的城市群就更别提了，往往就是一个省会带着一帮不入流的三四线小城市在自娱自乐。
作为一个整体，这些所谓的城市群是没有竞争力的。
曾经被寄予厚望的京津冀都市圈呢？由于雄安新区的抽离效应，北京的发展已经力不从心，天津更是因为GDP“挤水分”，落魄到了跟宁波争排名的地步，直辖市的名号似乎已无人记起。
所以未来的竞争，主要在大湾区和包邮区这两个城市群之间展开，全国乃至世界的人才和资源，都会向这两个城市群汇聚。
第七次全国人口普查也充分说明了这一点，两大城市群成了全国人口流入最多的地方，尽管有武汉，郑州和长沙这样的大城市，中部地区的人口流出仍然不少。
一个主要的原因是中部地区受这两大城市群的虹吸更加明显。
出人意料的是，宁波在2019年流入人口大增34万的情况下，2020年更是夸张的增加了86万人，按照这个速度，宁波今年人口将破千万，成为超大城市。
有人说宁波的生育率低，现在拼的不是生娃，而是移民。
毛主席说，只要有了人，什么样的人间奇迹都能够创造出来。
宁波正依靠上海都市圈，并且通过强化自己在港口航运、先进制造、良好的城市营商环境和优势的自然人文环境方面的优势，吸引越来越多的异地人才来此置家兴业。
老司机为什么说城市群才是未来的赢家呢？一个很重要的原因是中国的城市化进入了新阶段，这个阶段的特点不是农村人口转化成市民，而是城市里的年轻人进一步向城市群聚集。
这个趋势与一胎化有关，与人口红利有关，也与中国的全球竞争力有关。
细说起来这是一个很长的话题，老司会找机会再单独写一篇。这一趋势不仅反映了城市间的竞争变化，更预示着不同城市间楼市迥异的发展前景。
总之，在经历了十余年的蛰伏之后，宁波这座城市正在迎来突破性发展的历史机遇。在上海都市圈的体系中，宁波有世界大港、有先进制造业、有高效的治理体系和充满活力的民营经济，必将在中国的城市排行榜上更上层楼。
“我们的目标是前十”，宁波应该勇敢的喊出自己的目标了。这样一个蕴藏巨大潜力的城市，有什么理由不看好它呢？
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下一篇，老司机将会探讨上周发布的“宁波中心城区品质提升三年行动”，总结未来三年宁波中心城区最值得期待的板块，敬请关注。
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本文源自微信公众号：房产老司机