轰轰烈烈，天津第一次集中土拍终于结束了！
既有情理之中，也有意料之外！
从市区来看，焦点和主角当属争抢最激烈的南开区天拖地块、新裕里地块，溢价率分别高达48.8%、33.3%！
并且两地块均到了竞自持阶段，分别自持为3000平米和1000平米。
河西陈塘庄打包地块，即便包含了5.8万方的商业，也能成交。
环城之中，当属西青拍地最火热，水西、大寺、纪庄子三地块，均是高总价、高溢价成交！
显而易见，各大房企态度一致，依然看重上三区及辐射区域。
关于天津的上三区，一个关键问题也出现了！
“在上三区，谁的地位最重？”
和平区无地可卖，比较佛系了。
只剩下南开、河西在抢夺“一哥”的地位。
单从新房成交量来说， 天平已经向河西倾斜。
1-4月，河西成交9.8万平米，南开成交6.2万平米。
特别是4月份，河西成交3.6万平米，比南开足足多出1.7万平米。
不止如此，今年河西还进一步给自己“加戏”，2、3、4月连续三个月，市内六区成交量第一名。
更重要一点是，1-4月成交数据显示，河西新房37506元/平米的价格，也稍高于南开。
如果河西扣除低价的居住型公寓，区域住宅价格会达到38866元/平米。
事实已摆在眼前，河西今年将站稳“市区一哥”的地位。
河西崛起的势头，靠的就是新梅江。
2020年是新梅江真正起势之年。
新房成交1303套，4万/平米的成交均价为全市板块之最。
今年有目共睹，新梅江已成为天津最热的板块之一。
就在刚刚过去的小阳春涨价中，新梅江作为“涨价首领”，带动了天津多个改善板块，集体涨价了。
楼市热度高只是新梅江的外部现场，深层次支撑热度的是，新梅江土地成交也很活跃。
去年市区共出让11宗地，河西区就占了7宗，其中4宗来自新梅江。
这次集中土拍，河西区唯一出让的地块也出自新梅江。
相比于购房者，开发商对楼市的判断更敏锐。
一般来说，有房企扎堆的板块，基本就错不了。
如果一个板块还出现有房企重仓，那完全可以肯定这个板块很优秀。
新梅江不仅吸引了一票大牌房企，如中海、融创、仁恒、金茂、绿城、中交、华润等，同时中海、中交都选择了重仓新梅江。
尤其是中海，不止有住宅项目，还为新梅江添一座重量级商业——中海环宇城。
中海环宇城效果图
在一个新片区做商业，开发商很需要勇气。
要知道，“老梅江”至今已开发20多年，才出现大型商业规划。
然而，中海并不拘于新梅江，此次土拍，中海以25.81亿大手笔，夺得了河北609席厂地块。
这无疑显示了，中海要以“城市运营者”的身份，进一步深耕天津。
截至目前，中海在天津都要开发第15个项目了，其中就包含北宁湾、中海·八里臺、中海城市广场·钻石湾等品质项目。
如果想深刻了解中海，仅说两个数字，就能只能看出它的行业地位。
①2020年品牌价值达1216亿元，稳居房地产行业第一。
②2020年中海的平均融资成本仅4.01%，处于行业最低区间，是全行业唯一获得国际评级机构给予A评级的企业。
住宅方面，中海在新梅江的布局，思路很清晰，住宅从82平米到208平米全产品线覆盖。
中海左岸澜庭，是中海在新梅江布局的第一个项目。
中海左岸澜庭效果图
毫不掩饰的说，中海左岸澜庭是新梅江的上车盘。
高层最小82平米两室，最低280万总价，不仅是新梅江也是整个上三区的门槛。
价格是表象，高性价比才是内核。
上三区、6、8号线双地铁、河西三片学片……
不止这些。
项目还配建2.2万平米的商业，目前部分已经实景呈现，预计明年9月底就要交付。
这意味着，明年业主入住之后，就能享受到“在自家楼下购物娱乐”的便利生活。
中海左岸澜庭实景图
中海左岸澜庭实景图
让购房者更安心的是，中海左岸澜庭高品质实景示范区，已经呈现了。
地上地下精装双大堂、实体楼座、精装实体样板间、轻奢质感园林……所见即所得。
说句实话，没有实景说品质的都是耍流氓。
第二个——中海天空之镜，是中海品牌“亮剑”的一个代表作。
中海天空之镜效果图
如果在新梅江论颜值，无人能超越中海天空之镜。
“全玻璃天幕+铝板材质”设计，开启了天津楼市产品的一个起点，同时也将新梅江的产品拔升到一个新高度。
颜值与实力内外兼修，也让项目在今年首开即火！
截至目前，项目北地块的11栋小高层，已加推5栋楼，认购量达179套。
这个数字对于仅开盘两个多月的豪宅来说，足以说明一切。
现在，中海在新梅江的第三项目，也要来了。
它就是中海寰宇时代。
中海寰宇时代效果图
目前已知，项目将打造中海的寰宇系。
备受关注的是，项目配有一座约12万平米的中海环宇城。
但需要知道的是，这并不是简单的“住宅+商业”的组合，而是一个真正意义上的TOD项目。
中海寰宇时代、中海环宇城与解放南路站都能在地下高效互通，无缝链接。
简单来说，下地铁去商业中心吃个饭，然后坐电梯就回家了。
这是一种“高级烟火气”的生活。
比较稀缺的是，中海寰宇时代体量并不大，仅3栋楼，想入手的机会并不多。
购房者与开发商，不谋而合都看好新梅江，这是为什么？
原因很简单。
一方面，新梅江以肉眼可见的速度进入兑现期。
贯穿整个新梅江板块的中央绿轴已经动工；大型商业中海环宇城已经安排上了，仁恒的商业地块也将启动，规划为5层到顶的购物中心和18层到顶的写字楼；除此，还要进驻一所三甲医院……
另一方面，也是最关键的，新梅江是上三区唯一可大规模开发的板块，改善属性已经明确，成为“全村的希望”。
目前已知32-34号、36号、46号5宗新地块，都有计划要挂牌出让。
这次热点城市的双集中土拍，真正坐实了楼市“新周期”。
比如北京、杭州、无锡……核心板块都是各大房企争抢的焦点，而这些板块基本都是高地价的改善类型。
每一轮楼市周期，都是改善先行。
天津也不例外。
此次土拍，也证实了天津楼市的“新周期”也要来了。
南开新裕里地块，未来新房价格至少在5.5万/平米以上；
南开天拖地块，算上自持面积，纯住宅楼面价已经高过河西体北地块了，售价也得在5万/平米左右。
相比之下，新梅江如今的房价、地价都更加合适，而自身整体全域规划，也意味着未来整体兑现度更高。