楼市发展可以分为三个阶段，第一阶段是人们追求基本居住需求的过程，这一阶段对应的主流住房是多层楼梯房，也就是我们目前看到的市区老房子；第二阶段是人们追求居住体验的过程，这一阶段对应的主流住宅是高层住宅；第三阶段是人们追求居住品质的过程，这一阶段对应的主流住宅是多层洋房。
如今我们国家的楼市已经经历了第一阶段和第二阶段，目前第二阶段已经基本结束，大多数人都从过去的多层老房子搬进了高层住宅，获得了更好的居住体验。
目前楼市已经出现了一些现象，越来越多人从高层搬回多层，虽然同样都是多层，但是如今的多层住宅主要指的是多层洋房，而不是过去的多层老房子。如果从楼市发展阶段来看，这预示着楼市已经开始向第三阶段发展。但是分析具体原因的话，还是高层住宅本身的问题，笔者咨询了一位建筑学家，建筑学家认为：高层住宅存在4大“硬伤”，很多人无法忍受。
首先高层住宅的容积率很高
高层住宅的容积率通常在2.4~4.5之间，如果是高层和别墅或者高层和多层混搭的小区，高层的容积率会更高，因为开发商会牺牲高层的容积率去构建更加高端的洋房区和别墅区。通常多层住宅的容积率为0.8~1.2，高层住宅的容积率基本上是多层住宅的3倍。
高层住宅的高容积率，会对高层住宅产生3个负面影响：
第一，高层住宅的绿化率比较低，小区环境景观相对比较差；
第二，高层住宅的楼间距比较小，稍低一点的楼层采光和通风都会受很大影响；
第三，还有就是高层住宅的居住密度很高，每一栋楼的住户非常多，居住密度高就会对小区产生很多负面影响，比如人员进出不好管理，等电梯的问题，还有一些健身活动区和儿童活动区会不够用，总而言之，小区给人的感觉比较拥挤。
其次是高层住宅容易老化的问题
很多人说高层住宅存在老化问题，这并不完全正确，不管是不是高层住宅，老化问题都是不可避免的，只不过高层住宅相比多层住宅更容易老化。
如今住宅的老化基本都不是住宅本身的老化，很多人担心水泥或者钢筋混凝土的寿命问题，这一点完全不需要担心，钢筋混凝土的寿命一般在60年以上，砖混结构的寿命一般在50年以上，因此住房本身的寿命问题购房者根本不用担心。
现在住宅的老化基本都是设备的老化，任何机械设备都有使用寿命，随着时间的推移，楼栋内部的一些设备会逐渐老化，进而影响购房者居住体验。
那为什么说高层住宅更容易老化呢？因为高层住宅的楼层很高，同时居住人口比较多，楼栋里面的一些设备也会承受更大的负荷。就拿我们最常使用的楼梯来说，同样是两梯四户的房子，33层的高层住宅有132户家庭，6层的多层住宅有24户家庭，显然高层住宅的电梯每天需要运行的里程更长，承受的负荷也更大，而多层住宅的电梯完全没有压力。
因此随着时间的推移，高层住宅因为设备需要承受更大的负荷，更容易发生故障和老化。设备的老化对于居住体验的影响是巨大的，设备老化之后故障率会大幅增加，设备故障自然会影响正常生活，同时频繁维修设备也会增加维修成本。
然后是高层住宅消防安全的问题
电梯的存在确实方便了人们的出行，使得人们不管居住在多高的楼层，都完全不用担心出行的问题。但是如果高层住宅发生了火灾、地震等自然灾害的时候，高层住户却不能通过电梯逃生，如果电梯发生故障，只会降低生还的可能性。但是通过楼梯逃生的话，可能会错过最佳的逃生时机。
因此居住在高层住宅，在遇到一些安全问题的时候，相比多层住宅逃生要更加困难。并且从消防救援的角度来说，高层住宅的消防救援难度也很高，如果是100米左右的高层住宅，就必须要有与之相对应的救援设备，比如足够压力的高压水枪，100米的消防云梯。据笔者了解，只有大城市才有100米以上的消防云梯，多数中小城市只有50米左右的消防云梯，消防设备的不匹配只会给高层住宅的救援带来更大的困难。
尽管发生火灾、地震等自然灾害的可能性比较低，很多人觉得不会发生在自己身上，但是毕竟关乎到安全的问题，同样要引起购房者足够的重视。
最后是高层住宅拆迁难的问题
上文中提到了高层住宅容易老化的问题，其实如果可以拆迁的话，老化问题就不再是问题，通过拆迁高层住宅业主可以获得一定的赔偿，同时也会有安置政策。但问题是高层住宅拆迁的可能性有多大呢？
我们先看一下过去的拆迁，开发商拆迁6层左右的多层老房子，然后建设18层、33层甚至更高的楼层，即使拆迁补偿给得很多，开发商依然可以盈利。
而如今的高层住宅拆迁会面临2大问题：首先是开发商拿不出拆迁补偿的问题，现在一栋楼有一百多户人口，如果拆迁整个小区的话，将会需要一笔巨额的拆迁补偿，很多开发商都拿不出这么多钱；另外即使开发商能拿出这么多拆迁补偿，未来该如何盈利？拆迁33层的住房，可能需要建设60层以上才有盈利空间，但是如今在“限高令”的规范下，开发商也不能盲目建设太高的楼层，如果建设33层左右的楼层，基本上没办法盈利。
如今已经越来越多人意识到了高层住宅的4大“硬伤”，因此也有越来越多人开始从高层住宅搬回多层洋房。如果从楼市的发展阶段来看，楼市逐渐进入第三阶段，人们逐渐开始追求更高的居住品质，更倾向于选择多层洋房这样的中高端住宅。