对于一夜暴富，人们从未停止过幻想这两件事：
彩票中奖，旧改拆迁。
而对比起靠几个随机数字就能走上人生巅峰，不少投机者更加相信，买老破小，特别是买周边已经在拆迁的旧房“搏一搏”，会更加实在。
此前乐居君在整理荔湾区域二手房涨幅时发现，位于花地湾板块的余庆园，楼龄已达33年，25㎡的单间报价130万元，折合单价5.2万元/㎡。
价格自然是离谱的了，毕竟板块内2008年建成的恒荔湾畔，均价5.3万元/㎡；2016年建成的万科海上传奇，均价4.5万元/㎡。
而就在它旁边，楼龄24年的芳景阁，均价也不过3.8万元/㎡。
业主敢挂高价的理由也很简单粗暴，毕竟为建设地铁22号线白鹅潭站，余庆园36、38号已经列入征收范围，若选择货币补偿，最高能拿到45150元/㎡。
*框架结构（A）房屋33600元/㎡+临时安置补助费150元/㎡+征收奖励费5000元/㎡+货币补偿补助费3000元/㎡+签约期限及搬迁时限奖励费3400元/㎡=45150元/㎡
等等，征收补偿才45150元/㎡，业主挂牌价51959元/㎡？这是什么神操作？
走，我们去实地看一下。
余庆园部分已拆，未来三线交汇
余庆园位于荔湾区花地大道北，与其说它是小区，倒不如把它看成是街道。
因为在这里，除了部分单体楼，不少居民自建房也挂着“余庆园XX号”的牌子，且部分已有拆除现象。
沿着余庆园往芳村大道中方向出去，可以看到一号线的芳村地铁站D已被围蔽起来，知道园、余庆园部分房屋已被拆除。
从地图可以更加直观看到，未来的芳村站将是地铁1号线、11号线、22号线的交汇处，其中余庆园、知道园被拆迁部分，是为配合地铁22号线建设。
该线路贯穿番禺和荔湾，截至2021年4月底，首通段（番禺广场-陈头岗，18.2公里）：主体基本完工，进行剩余附属结构施工。根据广州地铁公布的工作计划，22号线首通段将于年内开通。
挂牌5字头，拆迁补偿仅45150元/㎡
本次乐居君实探的房源，便是位于余庆园一栋单体楼内的一套25㎡一房一厅，业主报价130万元，单价51959元/㎡，目前有租客在住。
毕竟是楼龄超30年的房子了，内部十分有年代感，住这里的人大部分是租客。
进入房子内部，由于客厅无窗，采光只能依靠卫生间的一扇窗，即使是白天，也要开灯才能有足够亮度。
尽管装了抽油烟机，但在这狭小且无窗的空间内煮饭，油烟味的困扰是无法避免的了。
房间倒是有一扇大窗户，采光不错，从窗外望出去是一片低矮的建筑，视野较开阔。
总的来说，除了装修较新外，局限于面积，房源没什么亮点，目前租金是1300元/月左右，租客在附近上班，已在这里住了一段时间。
中介表示，业主今年初才挂牌房源，也是知道这套房可能会被拆，才敢要价这么高，尽管目前有租客，只能周末看房，但有意向的人还是不少的。
前面也提到，为建设地铁22号线，余庆园36号、余庆园38号要被征收拆迁，被征收房屋所有权人签订征收补偿协议的签约期限为2020年12月3日起至2021年1月31日，最高补偿金额为45150元/㎡。
需要注意的是，这一补偿价格已是荔湾南片（芳村）最高的征收补偿。
如果这套房源真的会被拆迁，25.02㎡的建筑面积，大概能拿到113万元的补偿金额，但仍然比现在挂牌的130万元低。
想要安置房产权调换补偿的话，可以选择广钢新城安置房和悦江上品安置房进行产权调换。
目前广钢新城新房均价基本破5万元/㎡，而悦江上品已卖完，二手均价4.7万元/㎡。无论是选择哪里的安置房，这套小户型房源还是要补足多出面积金额的。
注意！以上还是房源被纳入征收范围的前提！
如果不被征收，要么你就用来自住，要么出租，虽说这边无论是交通还是生活配套都挺完善，对口学位还是康有为纪念小学（省一级），但自住舒适感着实欠佳，租金也不高，不到2000元/月。
这样的买卖搏不搏得过？
事实上，有关买老破小博拆迁的案例，在广州并不少见。
比如，2020年中传出规划调整的越秀区五羊新城，当时不少二手房业主马上涨价，有业主已经签订了合同，宁愿违约也要反价，有的甚至直接不卖了。
片区内的五羊小区，2020年4月中上旬小区成交均价在4-4.4万元/㎡之间，踏入5月，整个小区挂牌均价齐刷刷冲上5万元/㎡，有的甚至高达6万元/㎡。（相关报道）
还有天河区的六运小区，去年底传出改造消息，各路投资客纷纷抢买楼梯楼，加装了电梯的都不要，导致片区房价也是一个月内涨了1万元+/㎡，有业主只接受一次性付款。
除了广州，深圳也不乏这样的例子。
2008年，深圳蛇口华明路的南油生活区传出拆迁消息，不少人大手笔买入这个早于1993年建成的小区房子，但直到2020年底，才有华润官宣接盘南油B区棚改，买家苦等12年，如果12年前将买老破小的钱拿去买其他房产，升值空间会不会比现在更大？
无独有偶，杭州萧山网红小区棉北里是建于上个世纪六十年代的老破小，近年却在法拍市场接连拍出天价。
2018年4月，棉北里一套35.31㎡的小户型以145.2万元成交，折合单价41121元/㎡，比旁边的新房精装售价还要高出近1万元/㎡。幸运的是，拍下棉北里房子的买家们终于在2019年迎来了拆迁通知。
但幸运儿毕竟只是少数，更多的人，可能面临的是拆迁日期无法确定，手上的老破小楼龄老旧难以居住等窘况。
正如地产学家邓浩志所说，买老破小搏拆迁不现实，主要有两个原因，一是成功率极低，目前在广州能成功的只是极个别例子。
二是老破小改造难度大，不确定性高，改造主体要跟业主一个个地谈，每个人的补偿标准都不一样，只要出现一个钉子户，就会造成整个项目无法推进的情况。
虽说有需求才会有市场，但买老破小搏拆迁的这种市场，无疑是畸形的，违背“房住不炒”原则，在这场博弈中，还沾沾自喜的你，小心聪明反被聪明误。