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再说一遍,广州番禺买房 别去祈福新村

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雕叔谈楼市 2021-05-16 14:06
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我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问:雕叔你好,为什么番禺买房首选万博,因为有22号线吗?另外祈福新村那么大的盘应该选哪个小区?

回答:不是的,是18号线,18号线开通的话会引起一波骚动,万博商贸区,番禺广场会再次吸引大家的眼球 万博作为番禺的C位,试问番禺一带谁能匹敌 眼下也就1-2年的时间就能快速建成了,城市感十足 再加上与生俱来的交通优势,18号线+南大干线都是大增量,我们不能忽视 祈福始终还是一个大盘,周围没有什么产业支撑,横盘期跌得老惨了,建议回避一下

提问:六运小区这个楼盘怎么样,还有分体育西和体育东小学学位,大概什么价位会合适。

回答:六运小区这个小区,除了地理位置好,紧邻广州天河北、珠江新城两大CBD之外,生活的便利性、配套的完善性在广州应该说独一无二,学校分为体育西小学和体育东小学,大概价格4.5-5.0之间 我记得2018年10月份的时候,我写过一篇文章《10月16日跟嘉嘉等一起看盘心得》

提问:雕叔,遇到以下问题,希望能不吝赐教,指点一二。感激!

回答:赶紧找关系,走加急,或者给一点加急费把款放了就OK了,放尾款是唯一解决的方法,要快 所以你看,不是所有的单子都可以高评高贷,不是所有的人能把高评高贷搞的定的,因为业主没有义务配合的,所以,二手交易谈何容易,说先做泪,我记得有一张单子也是因为GPGD的原因,业主胆小谨慎,前怕狼后怕虎的,我用另外一套房子做了抵押给原业主才搞定 所以后来就给自己立了一个简单规矩:对于律师、银行、国际友人的单子,要非常谨慎,不是不能做,而是尽量在协议、合同和对接上做到有理有据

提问:雕叔雕叔,请问个税一般是由哪方付,有中介说各付各,也有中介说买家付,目前市场上由哪方承担得多呢

回答:得谈了,一般不谈的话税都是买家给 卖家报价300万,300万是实收 其他费用都是买家出 所以最好建议你跟业主摩几下,哭穷之类的

提问:雕叔,我现在有房贷,还有一笔快三十万的信用贷,一年期先息后本的,我看到你之前星球发布的五月最优信用贷,想问下我可以申请吗?想把我这个5.88%的信用贷换下来,觉得有点贵了,我公积金个人缴纳快2500元了,优有副高职称。

回答:可以,需要把之前的信用贷结清,拿到结清证明再来申请。你的公积金个人缴纳部分足够了,再辅以职称,可以尝试冲击下最高五十万的额度。[得意]

提问:请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。 两年了也没升值,本身公寓位置景色又都可以觉得可惜,楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低,拿在手里觉得烫手,想问问建议。深圳住宅已无名额。 刚刚发送失败了,再试一下。

回答:万科蛇口公馆这个盘是真正的次新,外观高端大气上档次,有万科品牌加持,又有蛇口的区位大概念,本应是这轮大涨的领涨先锋,结果却让人大跌眼镜。 目前住宅均价12万多,比后海很多20年的老房子还便宜,而且存在感很低,很多人甚至都没听过这个盘。 跑输的原因主要有三,一是位于蛇口最差的地段,周边全是农民房和破败的厂房,二是学位太差,三是容积率太高。 18年这个盘开盘,住宅和公寓的开盘价都是八万多,到现在,住宅好歹有了40%的帐面浮盈,公寓却基本没涨。 公寓的产品性质当然是涨的慢的原因,但更大原因是开盘时,公寓价格被开发商定高了,提前透支了这一波的涨幅,而很多不懂的小白被精装,海景和低总价吸引,贸然入了坑,这其中就包括你。 我的建议对于公寓这类长线跑输的产品,能出还是出掉,几百万置换成广州的优质住宅它不香吗? 最后指出一点,千万不要认为开发商是定价高手,很多新盘的项目总操盘能力一言难尽,定价策略错误百出。 很多买房人轻信开发商,认为开发商定的价肯定不会错,高价格=高品质,闭着眼睛瞎买,最后在二手市场被教育的不轻。 举个例子,去年开盘的海纳公馆,89平三房开盘价8万多,116平四房9万多。 我可以说,未来转二手房后,在小三房稀缺的宝中,海纳89平的二手单价一定不低于116平,甚至还略高,如果是自住还无所谓,如果纯投资恐怕就要失算了。

提问:雕叔,再追问下:我已经买了龙中的地铁次新房,持有1.5年,您觉的有必要抛掉更换更佳的仓位吗?还是按照既定计划持有5年左右?唉,真是一步错,步步错

回答:三年前龙中次新4万,现在还是4万。三年前宝中7万,现在10万。你现在抛龙中买宝安面积会缩水一倍。也就是说宝中的涨幅要是龙中的2倍时你这样换筹才是明智的。宝安需求端的涨幅已经到尾声,然而下一轮的涨幅会是放水普涨,涨幅不会差2倍。结论是3年内 换筹 收益不一定比原地不动大。

提问:雕叔,提一个关于金融城的问题,像您推荐的骏景,美林,盈彩等等,这些都快20年了,假设现在买入,到金融城成规模,起码五年吧,这都二十几年的房子了,假设到时候六万均价吧,金融城的高管会接盘么?这时候是兰亭优势就来了吧

回答:金融城或者鱼珠这些地方,不是说建成才能到6万的水平,这些区域规划大,做的工作很多,属于长期的利好,每隔一段时间就是一个利好,比如去年的三溪一带,来了宜家来了居然之家,导致那边的业主心态相当硬,后续又会有保利鱼珠港的产业导入,陆陆续续会不断兑现利好,这些都是价格上涨的动力,真正让这些板块涨起来的,始终还是大势,大势是什么?广州的价格体系,你认为广州5年内价格不会变吗?不太可能,5年前你看一下广州才多少钱一平,现在呢?每一轮周期都会把整个城市的房价体系打翻重来,现在东莞深圳都火了,广州的行情还会远吗?为什么我们选择潜力板块,就是为了即使广州房价横盘了,板块内的房子也能涨起来了?比如地铁增量,产业增量都是我们追求的,可以参考一下18年后逆市上涨的牛盘美林湖畔。 兰亭位置是很好,不过不好的地方现在二手不满2,而且新房也都5以上了,部分噪音大的才是5以下。买了新房苦等收楼,拿证,限售的周期不友好,买了二手的话,如不出意外的话,2年内有一波行情你可以高位套现,厉害的你还可以做到行情到的时候先买后卖,一波双吃,何乐而不为?

提问:有资金,怎么找广州房票,贷票啊,雕叔能提供点思路吗

回答:1、把手机通讯录拿出来,一遍一遍刷;2、约到意向性的,马上约出来吃饭,多次约吃饭;3、解放思想、实事求是、把利益分成写在明处,达成合作意向;4、每周每月每年重复这个事情。

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