我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
请微信搜索【雕叔谈楼市】公众号，全程指导买房| 以下内容选自粉丝问答
请大家关注“雕叔谈楼市”微信公众号，进入知识星球提问
提问：投资持有3年左右，首付5成，总价428-768都可，请问雕叔： 1、同样都是7万价格的话，买天河公园还是天河北？ 2、同样都是5万左右价格的话，买琶洲西\/赤岗、员村、车陂骏景、还是万胜围雅郡？ 3、同样都是4万左右的价格话，买萝岗科学城、还是三溪鱼珠？
回答：首先你提到的这几个区域：天河北、天河公园、琶洲西、员村、车陂骏景、万胜围、科学城和三溪鱼珠，其实都是未来3-5年，甚至5-8年广州仅有的几个非常好的区域板块 1、同样的价格之下，天河公园优于天河北 2、同样的价格之下，买金融城优于其他 3、同样的价格之下，买三溪鱼珠优于其他 你会发现有一个亘古不变的原则，那就是：谁离珠江新城越近，谁的后发优势越大，谁的确定性就大太多，这是板上钉钉 当然了，上面的也只是偏向宏观和中观的分析，比如4.2万单价的新福港鼎峰，跟4.6的菁品园哪个好，如果涉及到具体房源的交易条件等来看的，就要具体问题具体分析了
提问：你好，目前单身，有一套94平方米3房，天河区龙口西路学位房，链家挂牌价450万左右，计划卖掉，置换到珠江新城，请问：1.什么时机换房比较合适？2.预算总价800万，换到珠江新城，是否合适？有无推介？谢谢
回答：龙口西学位房，其实明年小阳春应该大概率还会再涨一些 每年年后回来学位房是最好卖的时候 不过考虑到你要置换到珠江新城去 难度很大 一是因为珠江新城已经领涨不少了 二是珠江新城你800万过去你看一下，只能选到 一些1房单位，2房都是西区一些旧房子了 不是很建议 看你这800万是准备买个自住房还是投资？ 具体再跟你的情况分析吧 另外你是卖一买一，建议同步操作 先把房子挂出去，试试市场热度，人家买你不一定要给卖的对吧 有合适的价格就出 你买房子的话，就尽快买，然后把过户时间押后一点 压到收到卖房款后就好了 这样就保持你手上一直有货的状态 免得卖了房子，然后看中的房子又快速涨上去 踏空了行情就不好
提问：雕叔，我看中一套房，但自己资金和资格都还没到位，该如何操作？资金应该有90%以上利率搞到，但我怕万一没搞到，我现在就定房的话，定金就没了
回答：你买哪个楼盘？ 如果担心自己到时候拿不到钱，可以加一个补充协议，跟业主约定如果到时候你凑不齐首付，你可以把这套房子转名给第三方，也就是你要找下一个接盘侠，只要你的房子知名度高还不错的话，按照广州现在这个行情，核心区的房子的流通性是很高的。
提问：雕叔你好，我曾经是你们的客户，再次感谢，最近忙完了返回来给个好评。还有一张房票，想用掉。目前手上有中海康城一百多方的左右房子能贷多少，如果再加300左右能买到多少的房子？纯投资用，不需要学位。不喜欢负债太久，又不喜欢太差的产品。
回答：按照有限的消息，100多平的中海康城，成交价至少在550-600万之间，如果是没有欠款的话，也至少可以抵押出来350-400万，加上手上的300万左右，为了保险起见，也可以买600-700万的房子 但是，要看你的房票的贷票成数，建议5成或者7成来买吧，具体问题具体分析，谢谢您
提问：雕叔，你好 佛山千灯湖板块万科金域中央这个盘怎么样？手上只有90万左右现金（包含了亲戚帮忙贷款的钱）而且是佛山二套
回答：金域中央在佛山一环边上，对面是中海锦城花园，虽然从规划上来看是属于千灯湖板块，但真实的地理位置是千灯湖的边缘板块 周边的配套、地铁、学校这些都不太行，尽量买千灯湖中心区的吧，根据钱多少来买吗，至少是稳的
提问：雕叔，黄埔区预算800W以内选大平层，要求小区品质高，小学学位好，接送方便。应该考虑哪个小区？ 原本看中保利香雪山，无奈小学有一定距离。想听听你的意见！
回答：800万以内，黄埔区选择的话，只能是萝岗区府那边的大平层了，保利香雪山、新福港鼎峰了，最好的两个小区，带香雪小学，如果对学位有要求和执念，可以考虑东荟城，但800万买东荟城，有点杀机有宰牛刀，再看看你的具体需求，有无可能直接来天河呢
提问：雕叔，我首付50-55万左右，总价160-180万。原来考虑过知识城保利万科花都机场旁边云峰，最近考虑广佛交界三山新城保利或中海二手房，自己的感觉在天河上班第一离单位更近，第二升值空间也不比知识城小，你怎么分析
回答：知识城排除是对的，太远了，只适合在知识城的人。 广佛交界三山新城你选了没错，也方便你上班，但是潜力不如广州。你自己考虑是否偏向于自住多点？ 投资的话还是在广州更好，你这预算可以去番禺广场一带看看东怡新区，未来有地铁枢纽配套的利好，或者科学城黄埔区府一带上车盘，科学城的潜力不容置疑，里面的中海誉城，万科金色梦想去看看 是我的话，未成亲前会把住房跟投资的需求分离开，住就租在离公司近的，投就去更有价值的地方 一家之言仅供参考
提问：雕叔，看上房子去谈价格有没有什么技巧啊，还是我运气不好遇到的都是没得商量的那种…除了链家还有啥比较靠谱的中介吗，小中介太多不敢信
回答：首先，我建议如果你的预算紧的话建议看多几套房子先，同时为了达到锻炼的效果，建议你尝试脸皮厚一点跟业主谈价。我们之前都是这么过来。 而且这里面是有技巧的。比如业主是男的，那你这边就派个女的来还价，如果业主是女的，那就派你男朋友来还价。另外如果在晚上，建议一直磨业主到凌晨以后，一般凌晨的话估计他也没什么耐心坚持了。 如果实在想要这套房子价格降不下来怎么办？可以从过户时间跟收楼时间跟业主磨，最好的结果就是晚过户，早收楼。如果还是磨不下来怎么办？哈哈这时候你就磨中介，你说你们中介费太贵了，不降的话我就不买了。 如果中介费不降的话，那你第二天找业主找其他中介成交，一般下一个中介的话看到生意直接上门了你丢个几大千让他跑腿也行。最好不要超过一万。 如果中介费降下来了，那恭喜你也可以买了。
提问：雕叔，看你刚发了惠州买房文章，正好在看惠州房子，请教您个问题 情况是：本人深圳工作单身刚上车还贷[我收入低每月只剩3千生活费，父工资全部转我还贷]，现在外省的父母想在大亚湾买个小3房[以便我成家后周末3代人住]，龙光城和星河丹堤都远超预算[130w]，看看过的盘中目前只有珠江四季和雅居乐够得着3房，倾向前者，因靠河饭后有个散步的地方，14号地铁通了打的起步价也能到地铁口。父母想全款买，但买房后就没有1分积蓄了，若选择一半贷款的话，按年龄只能贷10年利率5.9，月还贷近7千>母月收入，导致生活费只得从手中余钱中支付，而余钱也无其他投资渠道，只能存个银行定期 问题：像我们父母这种年龄大\/收入低\/10年短贷高利率这种情况，是全款还是贷款？这2盘选哪个？ 恳请雕叔老师百忙中回答一下
回答：很多人不理解为什么那么多人前扑后继去买惠州，看看你的问题就懂了。 深圳两千多万人，像你这样收入不高不低，短期又看不到发财可能性的太多了。 钱少，还不想回老家，想留在深圳，想和父母生活在一起，怎么办?你给出了完美的解决方案。 先在深圳上车，再举全家之力在惠州买套三房，不用问深圳是辆小破车。 我觉得你的规划和行动力都很棒，先买深圳再买惠州，不向现实低头，也不怨天尤人，为你鼓掌！ 这两个盘，我推荐珠江四季，因为临深是惠州最大的卖点，龙光城涨到1万8了，卓越蔚蓝海岸也涨到1万5了，紧临卓越的珠江四季现在还是1万1，有很强的补涨潜力，抓紧，很快就不是这个价了。 雅居乐是个孤盘，离深圳太远，离南站也不近，是个缺乏亮点的产品。 再说全款还是贷款，我建议贷款，思维缜密又有行动力的你，收入肯定还会继续提升，最多两到三年，贷款压力就会变小，保留的资金对你以后会有更大的价值。 最后说几句题外话，无论是父亲工资全部还贷深圳，还是母亲工资全部还贷惠州，你的父母都令我动容。 你有两个平凡又伟大的父母，你要努力，配得上他们的善良。 如果成家后因为婆媳等问题必须分开住，把惠州房子留给他们，这是我最后的建议，希望你能一直记得。
请大家关注“雕叔谈楼市”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出广州投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由