南都珠中江“楼市乱收费”调查之电商费
南都讯 买房的你有遇到过要交纳“电商费”“服务费”“活动费”吗？南都记者接到多位购房者投诉，自己在珠海购房时，被要求必须先交纳5万元不等的电商费，才有购房资格或者享受购房折扣。不仅如此，这些电商费不计入购房款总价，也并无相应的发票。
记者走访发现，目前，湖城大境、百合公馆、天誉·珠海湾等珠海多个楼盘都存在收取电商费的情况。
购房时常见的“电商费”，作为购房的“价外费用”是否合理？在珠海市12345、人民网领导留言板等常见网友投诉平台中，一直以来，电商费都是最为常见的投诉话题之一。有观点认为，电商费让购房者享受了实惠，并非乱收费；也有人认为，电商费收费不透明，属于购房时强加的额外收费。
网友在领导留言板投诉湖城大境收取5万元服务费。
购房者遭遇 不明不白的“活动费”
近日，南都记者接到刘女士的反映，自己在2020年底购买金湾航空新城湖城大境楼盘时，被要求交纳5万元“活动费”，售楼部销售人员表示，5万元活动费属于必交款项，不管是自行前往楼盘的，还是中介带客，都必须交纳，否则无法购房。
在湖城大境楼盘营销中心缴纳5万元费用后，刘女士又被要求签署一份第三方公司的《服务协议》，根据协议，由一家第三方公司为其提供购房咨询、协助签约等，费用为5万元。刘女士表示，自己购房的全部过程中，根本没有见过任何签约第三方公司的人员，更未接受过其提供的协议上约定的任何服务。
此外，在缴纳款项后，刘女士也未收到任何收据或者发票。5万元也并未计入房款中。
之后，刘女士偶尔获悉，自己的邻居中，有购房者购房折扣比自己低，而且并非缴纳5万元服务费，“不是说不交费不能购房吗？”刘女士认为自己遭遇了套路欺骗。刘女士分别拨打了湖城大境开发商的全国客户服务热线进行投诉，要求退回服务费，但并未得到有效回复。记者也分别致电了湖城大境两个主要开发商珠海地区的相关负责人，其中一家营销负责人则表示，楼盘销售由另一地产负责，建议记者另寻咨询；另一地产方面则对记者回应，一直在积极解决问题，但湖城大境楼盘系并非他们操盘，目前相关事宜由前述地产处理，自己这方面会积极跟进协调。
就自身遭遇，刘女士向珠海12345、金湾区市场监督局、住建局、税务局等部门进行投诉。记者获悉，最终，在历经数月投诉之后，刘女士成功退回了5万元“活动费”。
记者查询公开资料获悉，湖城大境楼盘位于珠海金湾航空新城的中心地段。刘女士购买的签约开发商为珠海市湖品房地产有限公司。
那么，该楼盘电商费究竟是如何收取的？
5月初，记者也陪同一位购房者再次走访了湖城大境楼盘。走访时，刘女士所购买的该楼盘住宅部分已经全部销售完毕，在售产品为叠墅和40年产权公寓。在购房者提出想要购买公寓时，销售人员则表示，需要交纳一笔5万元的“电商费”，之后可以参加“5万抵92折”活动，该公寓总价为100万元左右，也就是说，参加活动可以享受约2万元的房价总价优惠。在客户咨询下，销售表示，5万元电商费需交给“京东房产”，不计入房价。是否可以不缴纳电商费？销售人员则表示，可以不缴纳，仍可以购房，不过则无法享受“5万抵92折”活动。
湖城大境电商费收取处，就设在售楼中心。
不仅仅是湖城大境楼盘，在斗门区百合公馆楼盘，王先生也遭遇了电商费。王先生介绍，今年3月份他前往百合公馆项目购买房产，被销售人员要求缴纳5万元团购费。与刘女士经历类似，团购费也并没有任何收费票据。不过与王女士不同的是，从王先生提供的缴费记录来看，团购费收款方是一家名为“广州居恒信息科技有限公司”的企业，天眼查企业信息显示，不管是房款，还是电商费，最终都流向了同一品牌开发商关联公司。
百合公馆楼盘
楼盘走访 也有楼盘公告不收任何电商费
记者走访获悉，电商费、服务费、活动费之类的购房“价外费用”，在珠海多个楼盘中均存在。南都记者此前还接到了龙光玖誉湾、天誉·珠海湾等楼盘的相关投诉。
值得一提的是，在记者走访中，发现有楼盘在售楼中心显著位置挂出公告，明确表示，“不收取团购费、优惠折扣费等名目的费用”。
珠海一楼盘在显著位置公示，不收取团购费、优惠折扣费等名目的费用。
在记者走访中，多位购房者也表达了对于这类团购费的看法。采访中，大部分购房客不认可收取这一费用，认为该费用具有强制性，而且普遍不透明，没有票据，“团购费是购房成本的一部分，却完全没有体现在房价中”；也有购房者认为，如果是实实在在能享受到额外的折扣，就能接受，“就是担心开发商玩套路，很多时候，其实不交团购费，折扣照样有”；还有购房者表示，如果确实是参加的第三方平台的团购，那么团购费作为第三方公司的服务成本，是可以接受的，但是没有接受第三方服务，也要交则不合理。
政府部门 已有多地禁止电商费
政策范围内，电商费、服务费等这类费用是否合规？
目前，国内已有多地出台规定，明确售房时禁收电商费。
2020年12月1日，浙江省住房和城乡建设厅执行的《关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》明确规定，房地产承销机构及其人员代理销售商品房时，应向购房人表明身份， 不得以提供居间服务等名义变相收取由开发企业支付的佣金以外的“电商费”“服务费”“咨询费”等价外费用。不得在房地产调控政策之外 设置资金、身份等条件变相限制购房权利。
2017年7月21日，上海市住建委联合上海市物价局发布《关于加强商品住宅及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》。明确要求，新房及车位销售，实行“一价清”，不能收取任何费用，包括电商费、团购费、茶水费等。
2016年10月，国家住建部公布的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，也明确规定房地产开发企业不正当经营行为包括：在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。
在广东省内，佛山市在2016年8月份就发布了《关于规范新建商品房销售环节律师服务费和网络营销等收费行为的通知》。《通知》中明确对网络营销收费的问题规定如下：商品房销售实行明码标价和一套一价；属于房价外加收项目的一律禁止；在取得预售许可前，禁止一切营销收费。
2020年11月26日，佛山市南海区住房城乡建设和水利局发布《关于注意防范新建商品房电商团购销售模式风险的特别提示》，对在新建商品房交易过程中存在的“电商团购费”不开具发票，不写入购房合同，也不计入合同总房价的电商团购销售模式风险进行特别提示。提醒购房者如遇到购房时“不开具收费凭据，或开具收费凭据的主体与承诺的主体不符的”，请立即举报。
那么，在珠海，开发商收取电商费是否合理？记者从珠海市发展和改革局获悉，2017年4月13日，该局在《关于我市商品房销售价格备案的补充通知》中已经明确要求，从2017年4月5日起，商品房价格备案时除向市发展和改革局提供原备案时所需资料外，同时需提供商品房销售企业签署的《商品房销售声明》，《商品房销售声明》中规定，开发商需一次性公布所有销售房源、价格、优惠折扣及享受优惠折扣的条件，做到“一套一标”；严格按照明码标价进行销售。不在备案价格基础上加价销售商品房，不收取任何未标明的费用。严格执行有关价格法律法规。不使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不利用虚假或使人误解的标价方式进行价格欺诈。
此外，记者咨询珠海市住房和城乡建设局获悉，目前珠海市并没有专门针对电商费的相关规定，但目前珠海实行严格的“一房一价”价格备案制，楼盘销售现场要求在醒目位置明码标价公示价格，房地产开发企业须严格按照不高于备案价格的承诺明码标价，一套一标，不得另行加价；记者在咨询市市场监督管理局时，对方则明确表示，如果相关费用未提前清晰告知，强制收取，且“不签协议”，消费者可以进行投诉。记者在咨询珠海市税务部门时，对方表示，如购房时遇到有相关消费款项不开发票的情形，可以进行税务举报。
记者获悉，2020年在河北就有开发商涉嫌违规收取业主15万元电商费，且全部不予开具发票，涉及过亿资金，被税务局调查。
业内人士 我们就是在打法律的“擦边球”
为何电商费、服务费在房地产市场可以长期大行其道。记者也就此跟部分开发商、中介公司中高层领导聊了聊。
一全国知名开发商中层领导告诉记者，电商费对开发商来说，有很多好处，一是可以省出很多成本，主要体现在这笔费用是不计入房价总价的，也没有发票，可以省出不少税费；二是电商费还可以为开发商“回笼资金”，通常情况下，电商费最终并非是全部进了第三方公司的口袋，而是有很大一部分会回到开发商这里；三是作为渠道费看待，渠道带客是有成本的，但通过电商费、服务费来冲抵渠道费用，渠道费不用在房价里支出，又能省下税费；四是作为应对政府限价的手段，这个目前在珠海并不明显，通常来说，市场不好，加大电商费带来的折扣是促销手段，在市场大热的时候，给了巨额电商费才能买到房子，其实是变相让房子突破了政府限价。
该领导表示，最重要的是，电商费、服务费并不违背政府“一房一价”的原则，在购房者和开发商签的合同中，成交价格肯定是符合规定的。而且如果业主诉诸法院，法院通常会将之视为居间服务，一切以合同为准，消费者难以证明是开发商逼迫他们签优惠合同的，开发商胜诉概率大。而且，这笔电商费并不会直接打款给开发商，这样可以在法庭上让开发商直接规避自己的责任。“电商费和我无关，是第三方行为”。“我们就是在打法律擦边球。”他表示。
不过，他也表示，当下很多时候，电商费确实极不透明，加重了购房者的负担，成为一笔莫须有的费用。
珠海火爆的楼市下，电商费存在于很多楼盘。
律师说法 电商费涉嫌违规收费
从法律法规角度看，电商费究竟是否合法合规？
广东德赛律师事务所律师李钦宇认为，目前大部分电商费并非直接以开发商名义收取，且未在认购书或购房合同进行约定，不属于购房价款的一部分，不利于保障购房者的权益。此外，严格从法律上讲，目前大部分电商费的收取其实并不合法的。
他表示，根据《商品房销售明码标价规定》相关规定，商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，并严格按照申报价格明码标价对外销售。不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。而且，商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。
在2016年10月住建部发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中，“商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；”“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；”都和电商费密切相关，若开发商或第三方并未实际提供电商服务，只是借此名义额外收取购房款以外的费用，则属于违法行为。
另外，在实际购房过程中，电商费的收取在很多情况下是不开具发票，而只是向购房者提供收据的，这种情况显然也是属于违法的。
李钦宇律师分析，在上述案例中，刘女士既没有与第三方签订任何合同，享受任何第三方电商提供的服务，同时在其他购房者未缴纳电商费的情况下，甚至支付的房屋价款比自己房价更低，这种情况下，开发商强制收取的电商费明显是不合理的。该业主最终得以退款，是合适的。
李钦宇律师提醒，缴纳了电商费的业主今后可能面临多方面的风险，一是如果购房者想要申请退房，涉及电商费的退费比较麻烦，诉讼风险较大；二是可能增加业主卖房的税费成本，因为电商费往往不开发票，没法计入房屋交易系统和纳税系统。
采写：珠中江产经工作室