原创/姑苏小三房
这两周楼市成交还不错，从典型开盘来说，近几个公开开盘项目，去化率都超过90%。在4月底开盘的科技城的浅悦静庭，推出的247套高层，认购了220套，单价28500元/㎡。没有折扣，备案价及底价，也没有启动分销，去化率接近90%。同期，吴江太湖新城绿地江南映月，推出227套高层，认购了216套，开盘去化率95%，价格也是备案价23800元/㎡。
到了上周，相城区仁恒代建溪云雅园，5月6日加推，推出192套，户型140，160和190㎡，整体价格3.04万，累计认购了170套，也有90%的去化率。这项目也是无折扣，无分销。
从客户端，不少人又开始迷茫了，不相信新盘销售开始逆转。但是，置业顾问追访微信实打实的不急迫了，本来三天追一次的电话，也没有了。故而，很多群友在问姑苏，是不是该出手了啊？
其中蛮多人，咨询的问题满集中的，比如吴中太湖新城值不值得投。客观说，吴中太湖新城，规划起点还是可以的。规划立项的高度，确实突破了原来杂乱无章，缺乏长远的老思想。在落地项目方面，也学习了新区模式。集中资源，集中财力，先投入把基础建设打出版来。在住宅用地快要进入准现房的时候，又积极引入教育资源。再结合招商，把产业故事闭环了。所以，吴中太湖新城，可以说是过去和未来，吴中唯一可以说的出故事，城市界面有机会PK园区的板块了。这是吴中的门面。
好，背景介绍完了，对于政府的基建雄心的背书，招商引资的力度，还有开发商引入区域总部的决心，包括产业勾地，引入医院的规划。上述这些肯定已经征服了不少客户，加上正南湖景资源，确实是稀缺不可再生。
可是，问题是，上述所有的一切，真的还能让客户相信嘛。在过去吴中区大部分区域房价与园区湖东几乎没有差异，可随后的10年，肉眼可见的速度被拉大。客户今天的投入，真的不会被辜负吗？
新区科技城，众所周知，新区集全区之力砸出来。姑苏一个猪队友，当年实在买不起新区核心区域的房子，没办法只能被迫外溢，选择了金茂府。注意哦，是刚需被迫选择，现在的回报也是肉眼可见，整个家庭的气质都发生了变化。可当时，他有几个备选的，吴江太湖新城，吴中区木渎，结果证明，选择大于努力。
新区选择卖狮山的土地，把全区的财政的大头，全区几乎所有的政治资源都砸到了科技城。科技城从一个背山背水的飞地，硬生生砸了出来。原本姑苏以为差不多到头了，老机场路以西要进入“内卷”了，没想到新区政府硬生生，又把南大砸落了地。给硬生生把通安的地直接以编外的形式，扩充给科技城。
吴中太湖新城房价与新区科技城基本一致。看下两个板块大体的项目售价对比。
作为投资者，肯定会冒出来这个疑问，会不会又出现选择大于努力的结局？姑苏把给几个群友的建议，和大家分享一下。
第一，集地铁站、商业体、地下车位、城市休闲空间一体的超级地下空间，成功概率很低
对于商业而言，在苏州这种二线城市，郊区新城做高容积率商业是非常危险的，成功概率很低。有人会反驳，吴中永旺不是非常火嘛？而且永旺在选址的时候，周边城市氛围，居住小区还很低。
永旺对国内商业而言，不能说永远无法超越，至少目前，多数国内做商业的只能仰望。
举个例子，新区永旺几乎和狮山龙湖天街同期开工，可永旺都开始运营赚钱了，龙湖距离开业还有2年。龙湖做mall在国内也算领先了，在内部做完全面对标永旺的研究后，只能叹服。
另外，永旺就是不做高计容积率的典型。大量的地面停车，简单的动线构造，基本舍弃地库，核心的目的是快速营造，早完工，早开业早收益。不像国内开发商，不捆绑住宅，通过卖房来赚回土地款。永旺在日本是经历过地产泡沫的，认为如果住宅卖不掉，那么沉淀在手里的住宅土地就是负债。（的确不适合在过去10年城市依旧在快速扩张的中国）
但是，我们仔细研究可以发现，正式因为不追求竖线的高容积率，高建筑密度，因此配置的大量地面停车位，让永旺的辐射客户群可以车行来。所以，永旺的客户实际覆盖半径非常之大，它根本就没有想过依靠地铁导过来客流。有点匪夷所思吧，作为日本的商业，在日本都是对地铁，城铁非常依赖的，但是到了中国走的是老美的模式。
说下地铁，对于地铁商业的推崇，来自香港。屁大的地方，都是高容积率，竖向商业。我记得早年去 the one，看了11F的商业中心，让我目瞪口呆。
对于国内，一个垂直的地下商业，规划合理，招商，运营都做成功的，客观说，凤毛麟角。做商业太需要沉淀了，简单说如果这个场子，没有背书，大量品牌商家是不愿意进的。尤其对地方国字头企业做的一些“天马行空”的商业，多数有规模和单坪回报要求的商家，其实被伤的多了，现在都持有保守态度了。
这里可以分享下苏州的地下商业。
成功：园区湖西星海广场，体量真的很小，小型餐饮为主，地铁口，做点亲民餐饮还有活路，已经算非常成功的，亲子早教+餐饮为主。
失败：新区索山广场地下商业-新悦汇。早在2015年，就宣布其地下1F有2万方商业，可估计连新区人都不知道这个存在。这个商业够便利了吧，1条轻轨，2条地铁，自带475个停车位。结果6年后，只有一些租金承受力极低的教育机构。
第二，人口的密度太低了，入住率尚待观察
人口密度高，会带来很多利好。通常，在苏州，三层的社区商业很难活，内街式商业基本死。但是如果这些商业是在人口高度密集的区域，那完全是两个逻辑。
园区沈浒路，雅戈尔未来城，中海湖滨一号，和风雅致这块。沿街社区商业开的满满当当，三楼的铺子都开出来了，且租金不便宜。虽然这个组团距离湖东甚至湖西的购物中心非常近，但是这里两个社区型的mall，都开的很不错，一个是商业完全不懂的中锐的社区mall，一个是N年的邻里中心。
最关键的是，雅戈尔的国际中心，就是一个完全没有章法的内街型商业，都开出来了。原因很简单，超高的入住率，超高的楼宇密度，人均商业面积非常低。所以在这个小板块，很多商业逻辑就通了。
对标吴中太湖新城，现阶段什么样的客户在买呢？大多数是资产配置型客户，简单说，就是先买资产，买入有前景的板块，投资比重大于自住的比重，至少交房后短期内入住概率不高。尤其是，友新高架以西的板块，这里的人口密度在今后相当一段时间，不会高的。
第三，总部经济和产业链落地，效果有待检验
在吴中太湖新城的规划编制，和实际的招商引资中，设计了很多准入门槛。医疗条件，学校，区域总部等，当局希望在产业链条上进行配置，完成人才，尤其是产业链拉升。
姑苏作为苏州人，当然希望吴中能够成行，符合招商预期。但是客观说，这个区域根本不适合做第三产业的总部基地。
首先，政治地位，几乎没有。姑苏分享一个政治地位带来的好处的例子吧。近期猪队友和我讲，苏州疫苗还蛮紧张的，有点保二次疫苗优先接种的味道。很多朋友现在去打第一针，都打不到。可隔壁的上海，姑苏这周刚打，从停好车，排队登记，到打完，一共才花了20多分钟。同时6个接种窗口，根本不需要预约，随到随约，随打！背后的逻辑是什么？在资源一定的情况下，优先保障地位更重要的大上海。
再比如说，金融街，为什么叫这个名字？就是它在国内金融地位杠杆的啊。去北京看看，全国各种金融大佬击破头去抢一个金融街盖的办公室，不光买不到，连租都根本很难租到了。亚投行成立了，要办公地点，没办法，金融街只能自己腾了点办公室给人家。金融街在重庆，当年重庆给一个片区让金融街自己做规划，前提是把各种银行总部弄过来，金融街一声令下，全国各种金融全部认购一栋楼，顷刻间CBD成型。吴中太湖新城，姑苏怎么觉得身板有点虚呢。
以上就是针对咨询是否可以投资吴中太湖新城，扩编加吐槽版本回复。又到了选择的时候，一个新区科技城，一个吴中太湖新城，一个吴江太湖新城，未来是历史重演，还是压对了宝？姑苏衷心希望，苏州的各个新城都能成功，都蒸蒸日上，但是普通百姓或许一辈子就那么一两次机会，你们赌得起吗？
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