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房子难买，这是最近不少人跟我吐槽的话。
残酷的是，这种房难买，不仅仅是新房，连二手房也是如此！我身边就有不少朋友，因为新房不好买，去看了二手房，却被价格无情劝退！
一个很残酷的现实是：苏州二手房越来越难捡漏了！
小区换物业了，涨价；
名校学区挂牌了，肯定涨价；
区域内的土地要拍卖了，要涨价；
周边优质配套落地，更要涨价......
二手房一轮轮洗牌，能捡漏的只会越来越少！
相反，不仅热点板块的次新房会火，一些非热点板块二手房甚至也会出现“补涨”！学区房，无论真伪，都很难冷下来……
以至于，不少人的感受是：二手房太贵，还不好买！
泪点
01
苏州这些二手房价格高到没道理！
苏州二手房市场的买家和卖家，就像是两个世界的人。
卖家普遍信心爆棚：我家的房子这个价格都低了，以后还有上涨潜力。
买家不少都嫌价格高：是什么给了业主卖这么贵的勇气？
1、吴中区保利独墅西岸5.8万/㎡成交
今年刚开年，位于吴中郭巷板块的保利独墅西岸的一套163m²的四室的房源，以单价58221元/m²成交。
咱们不谈板块，只关注这个小区，没地铁没学校没商业加持，仅占据了一个独墅湖湖景资源，勉强算得上是宜居小区，但接近6万的单价买园区学区房、独墅湖高教区它不香吗？
2、相城区建邦唯园刷新成交价
相城的黄埭作为相城发展较早的板块，也曾经有望逆袭。但随着发展步伐的落下，如今房价几乎垫底、板块配套颇具年代感，陷入了一种尴尬局面。
2020年8月，我曾统计过黄埭的二手房市场情况，彼时板块的挂牌均价在18496元/平，板块二手房最高成交价仅为20556元/平。
但在前不久，板块内的老牌别墅住区建邦唯园成交了248.34m²的房源，成交单价为26269元/m²。不仅刷新了小区成交纪录，同时刷新了板块的成交价天花板！
3、姑苏区老破小小区5.4万元/㎡成交
养蚕里新村是主城著名的“老破小”，平直+振华学区和市中心的好地段，成就了价格高得离谱的二手房。
今年2月28日，该小区一套建面约59.26㎡，位于低楼层的房源，成交总价318万，成交单价53559元/㎡，刷新小区房价天花板！
这也是该小区成交价首次突破5万/㎡，而且还实现了9个月房价上涨超8000元/㎡，惊呆众人！
图源链家
这个价格，真的不去看看苏州的新房吗？
泪点
02
太疯狂！什么事情都能当作涨价的理由
比二手房价格普遍很贵更难的是：似乎不管什么事情都能被少数业主当作涨价的理由！
1、小区学区变动，涨价
众所周知，学校是非常容易影响二手房价格的因素，特别是在学区划分变动之后，有些小区学区升级，都会成为二手房挂牌价上涨的契机。
就在去年6、7月份，新区成大初中正式官宣变成了新区一中的滨河路校区，而且还是集团总部，消息一出几家欢喜几家愁！
最开心的莫过于新区一中新校区周边的小区！就比如美田山水之恋小区，以前美田就与星韵一路之隔，星韵是一中的学区，美田却隶属横塘学校，但在新校区确立之后，美田彻底扬眉吐气了！
2019年该小区的成交价仅1.7万/平，而到2020年7月，成交价一下飙到2.5万/平，涨幅将近一万！
而且就在学校利好出来后，美田的成交一下也火热起来！短短3天成交3套！
2、板块内重磅利好落地，涨价
影响二手房房价的，除了学区之外最容易受到重磅规划利好落地的影响。
要说去年苏州最火的几大板块，恐怕非相城高铁新城莫属！土拍讯息频频传出，千亿规划利好轮番上阵：路网大动脉畅达，高铁北站成为长三角城市群中的重要交通枢纽；高端配套群聚、吾悦广场落地开业，高铁新城也一跃成为炙手可热的板块之一。
尤其在今年相城十四五规划发布后，高铁新城是在十四五期间新建的学校最多，达到9所，7所公办学校，2所民办学校。要知道，高铁新城目前已有的学区配套就已经是相城顶尖的了！
受配套落地、利好频发影响最为明显的莫过于板块的楼市。新房市场的火爆自然不必多说，高铁新城的二手房市场也是领头羊般的存在。根据链家网最新数据，目前相城区整体的二手房挂牌均价为22297元/㎡ ，而高铁新城的板块二手房均价已达到28245元/㎡，远超区域内其他板块！
▲高铁新城二手房均价（via链家网）
且近两年来，随着高铁新城一些品质次新房的挂牌，板块成交价也在节节高升，率先迈步进了二手房成交破3.5万/㎡的时代！
无独有偶，今年3月中旬，独墅湖创新区建设的相关文件出炉，被纳入独墅湖创新区的甪直郭巷量价齐升，热度明显升温！
其中位于吴中甪直板块的中梁独墅御湖的一套187平大户型房源，以约3.5万/平的单价成交，直接刷新小区成交记录！
3、小区换物业了，涨价
在苏州二手房市场，能令业主开心的事，除了划定好学区外，便是换个好物业。因为这代表着自家小区环境将变得更好，管理更规范，在市面上也就更有竞争力。
比如位于吴中太湖的胥香园，从2017年起业主投诉物业的情况就屡见不鲜。2019年底，经过重选业委会、公开唱票换物业等各项举措，胥香园小区终于决定招标新物业，不再与万宝物业续签合同。
图片截自胥香园
但由于万宝物业不满并起诉业委会，直到2020年7月小区才正式更换物业公司，国泰南园物业进场，成功进行了交接。
图片来自网络
该小区2020年7月的二手房均价约18671元/㎡，同年12月份小区均价涨到了21516元/㎡。也就是说，半年上涨了近3000元/㎡！这样的上涨幅度在当时的市场环境中还是相当难得的！
这种情况也很常见，苏州还有很多换了物业后，二手房房价上涨的小区。
最后总结一下，新房房价攀升，必然会让一些买房人转而选择二手房。
而火爆的新房市场，又会催生不少业主卖房买新房的意愿。以至于，二手房市场，想捡漏，只会越来越难！
所以，如果你看中了哪个新房，别犹豫，先看了再说。如果想买二手房，多看看，多比价，别被人割了韭菜……
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