商道童言（Innovationcases）发现一个有趣的现象，深圳今年频上热搜背后都和房价有关：例如年初的二手房参考价政策、经营贷挪用购房，炒房组织，近来还有出现了深圳小产权的现象。
背后的原因
历史上，深圳小产权房起源早于商品房，有一定的群众基础和接受度。
这次被哄抬价格，主要原因是商品房价格过高。商品房投机的入口被堵住之后，市场部分热钱流向小产权房。深圳二手房指导价出台之后，二手房市场交易速冻，将很多投资性需求的购房者带入僵局。媒体上一个典型的案例：一投资者用经营贷在宝安区购买了一套10万元/平方米的商品房后，面临深圳严查经营贷、二手房指导价为8万元/平方米的新局面。
这就引发了第二个原因，外来人才的定居需求。与北京、上海一样，深圳一手房摇号中签率概率偏低，在中介业务员的推动下，投资者们瞄上深圳小产权房。在深圳奋斗的外来人才，但收入跟不上深圳房价的涨幅，面对小产权交易的风险，能解决了小孩上学和家人居住两大难题，相信不少人会选择冒险。
第三个原因还有高额的回报率，资本都是逐利的。资本在中国市场投资的选择不多，相对于中国的股票或者投资做生意的风险，它和小产权的交易风险相比，小产权相对于住宅商品房，可以短周期高频率交易，而且交易费用少，操作起来灵活多变，自然也获得一定的青睐。
最后一个原因在于应对工作竞争大而产生的抗压选择。当前中国很多都是独生子女，生活开销大。对于小产权交易的风险，更担心那天失业的风险，更担心商品房断供的风险，而且深圳还是中低收入水平的多，所以小产权房就变成了一个相对合理的选择。
其中的逻辑
深圳二手房指导价出台后，对于二手房买方来说，最大的影响是银行贷款。意味着买方要把指导价之外多出来的部分房款提前付清，资金压力很大，所以小产权房成为了这部分买方退而求其次的选择。
当前大环境下，金融收紧、调控常态化，短线炒房已经没有空间，今后只能长期持有房产才会有获利空间。政策风险改变之后，很多投资者拿不住的就要大降价甩卖房子，部分投资者交易后手中还有现金，全款买入一套小产权房一次性投资三四百万，每月有租金收入，收益比理财产品还高，只要等到以后卖的时候就能套现了，而最大的风险在于没有房产证。
有媒体报道，由于不限购、不占购房名额，在深圳小产权房的购房者中，近八成是投资者，从去年底至今，一些地区的小产权房涨了一倍，年涨幅超过50%。小产权房房价是商品房新房价格3折左右，目前价差已经达到4-5折，与一二手房价差呈现同样的规律。
资金的出口
实际上，在相关部门表述中并不承认“小产权房”，只有“违法建筑”。政府也明确声明小产权房产不合法，禁止交易。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，多出现在各个城中村。
市场中小产权房也分类型和投资等级，一类是有拆迁概念的，例如很火的南山白石洲，沙井的金蚝小镇，不用深圳住宅的购房名额，后期还可以分到开发商拆迁建设的红本商品房，这种类型的价格也高；二类是没有拆迁概念的，由村委出资建设，属于村委的资产，这种价格低，自住的居多，这种小产权房的市场活跃度很低，主要原因在于一不带学位，二存在不补偿风险。
目前市场上销售火爆的小产权房，都具有开发主体确认清晰、已完成拆补协议或者2-3年之内会完成拆迁协议、有学位等特征。
未来的风险
小产权的存在是有它的特点的与必然性的，它是在市场压迫与需求中产生的一种房源，当买卖双方达成统一时完成交易。
其实它的出现是一个时代的特点，也反映了当代消费者对房子的强烈需求。但这其中的最大的问题在于小产权房交易不合法，本身投资风险就很高，一切隐患皆源于此。
也就是说，小产权房交易其实在法律上是不会被承认的，而且如果出现相关的纠纷，法院通常把这类的小产权房的买卖合同当做无效合同去处理。
要是遇到出现一房多卖、业主反价等情况，由于不受法律保护，纠纷处理起来更牵扯很大麻烦。即使是自住的类型，在房屋发生质量问题时，没有维修基金和质保，更没有可以投诉的渠道。
对于卖方，不合法的交易，最大的风险就是面对拆迁利益的诱惑是否够大了。
对于投资者，之前最大的优势是可以用房产套出经营贷买小产权房，且不上征信。但现在深圳各家银行都在排查经营贷去向，小产权房的炒作必然受到影响。
对于政策，政府也开始要打击小产权的买卖。深圳政府已经明确表态，对于小产权的“四不”态度——不准过户，不准交易，不准见证，不准盖公章。所以对于所有的小产权项目，无论如何包装，本质就是一个未爆的雷。
无论是出台政策控制商品房住宅，还是禁止小产权交易，都是为了国计民生，让房回到本质，还是房住不炒。
喜欢的帮忙点个赞！~更多商业分析在商道童言（Innovationcases）！
发力“多元产业+数字科技”，新恒大的转型逻辑是怎么样的？
开直播卖房、玩私域流量，碧桂园是如何做房地产界数字化的吃螃蟹人的？
深圳再启楼市调控，为何政府持续抑制房价上涨？
房屋空置率超过20％，开发商还在建，房价为何不跌？
智慧城市发展的难题是什么？有什么应用场景？