春节后前湾突然火了起来，看完规划数据、概念视频的确让人热血沸腾，甚至有些媒体又开始将牛皮吹上天：
前湾要超过前滩。
世界级中央活动区，还能找到比这更高的定位吗？不用说前滩，上海陆家嘴、北京国贸都不敢有这么大的口气。
其实只要打开地图看看就知道，前湾并不是突然出现的一个规划，只是南虹桥区域核心而已。
虹桥商务区基本建成，几个拓展区开始动工，如果叫南虹桥一定没气势，一听就是大虹桥的陪衬。
重新命名为“前湾”，就有很多故事可以讲了。
01
这个故事很简单。前湾，一听就是在蹭前滩热点，官方解读名称由来是：
这里是苏州河进入上海市区的第一道湾。
上海人民喜欢水，所以拼了命的挖人工湖，华漕又靠近苏州河，挖个湖做水景很正常。难以理解的明明有了大虹桥核心区，为什么还要做一个“中央活动区”？
以至于不少朋友成功被带偏：
是不是要将大虹桥核心区转移到前湾？
其实不然，即使在刚发布的《闵行区国土空间近期规划（2021-2025年）》中，核心区依旧是机场西侧那片。
现在提出“前湾”，是因为核心区使命基本完成。这里写字楼全部竣工，空置率虽说仍有26%但是已经进入稳定期。
是时候出现新的增量区域了。
每次有新的商务区规划出来，一定会有不少质疑声音：人口流入放缓，哪来这么多新的办公需求？其实仔细读一下规划就明白了上海的野心：
为长三角企业提供开放共享的展示交流平台。
上海仍旧是全国经济中心，在这里开办企业，无论是人才招聘、资金募集、行业交流都更加便捷。
前湾2020年开始招商，目前确定落户的大型企业主要有三家：云南白药、信达生物医药、威高集团，分别来自云南昆明、江苏苏州、山东威海。
关于威高集团，前段时间雪球有个热帖：威高马上成为上海的企业了。
云南白药说是在上海建设第二总部，其实主体部门差不多都搬到上海。
大家对大虹桥核心区诟病最多的是这里几乎全部是房地产开发商，所谓的高新企业却没怎么见到，来了一个阿里还搬走了。
翻翻这些开发商资料你会震惊到：
没有一家上海本土企业。
部分迁入大虹桥的房企 制图：环二先生
这些房企在本土做到了top级，但是房地产行业天然的具有规模优势，必须做大，想做大又必须全国布局。
一旦布局全国，选择落户上海就是水到渠成，这里有巨大的人才优势、资源优势、信息优势。而落户大虹桥，看中的是交通优势：
毕竟需要全国出差看项目。
2016年，温州开发商中梁将总部搬到上海，招兵买马，吸纳资金，2016、2017连续两年增幅超过100%。
让其他开发商怎能不心动？
所以所以长三角一体化中，上海的诚意你们看到了吧？
02
长三角一体化这场游戏，布局已久，虹桥枢纽自然是一枚大子。
在前文（《 惠南，一个失败的城市化样本》）中环二提到过上海的虹吸能力，虹桥高铁站线路越发达，上海吸纳的资源越庞大。
为了配合这个目标，虹桥机场基本全部调整为国内航线。之前偶有日韩航班，现在因为疫情也全部转移至浦东：
虹桥国际开放枢纽什么都有，就是没有国际航班。
国际航班集体转向浦东，又是另一场游戏。
众所周知，上海最先开放的区域是虹桥经济技术开发区（非大虹桥），凭借着靠近机场的优势汇集了大量外资企业，在80年代就有众多“纳税亿元楼”诞生。
92年浦东开始开发，不少外企被政策红利吸附过去，浦东机场建成后虹桥经济技术开发区进一步衰退。
你们靠国际航班起家，而国际航班都去了浦东。
同样是生物医药企业聚集地，张江最近引入的企业为：勃林格殷格翰（德国）、Entegris（美国）、默克（德国）、Dendreon（美国）。截至目前，全球排名前10的制药企业中已有7家在张江设立了区域总部、研发中心。
当然张江现在7万多家企业，其中自然有不少国内企业、园区孵化企业，国际化氛围更加浓厚是无疑的。
浦东继续开发，吸收国际资本；大虹桥概念重提，虹吸国内企业，这两条腿是上海继续发展的主要引擎。
为什么大虹桥定位于长三角一体化中心？
京津冀、珠三角各有各的大哥，还轮不到上海；中西部地区地广人稀，上海也是鞭长莫及。先把目标降下来，长三角就够撑起大虹桥了。
所以，在提及大虹桥的时候，请把“国际”两个字去掉。
03
如上所言，前湾只是长三角一体化之下的一步棋，2017年就已经有明确定位——纲领性文件《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中就有提及。
前湾规划文件中显示，这里占地面积30平方公里，而大虹桥核心区才18平方公里，大有另立中心之势。
仔细读完规划就知道这只是文字游戏，30平方公里指的是南虹桥总体面积，前湾仅10平方公里。
这10平方公里也不是铁板一块，内部有产业园、居住区、公园等等，中央活动区仅2平方公里。
这2平方公里中，设计了超过1平方公里的前湾公园，真正的商务区规划不足1平方公里。
其实翻翻2035规划就知道，2017年设计之初，这里给的体量就不到1平方公里。
2035规划中关于前湾的描述
2035规划就像如来佛祖，至今还没有区域规划跳出这个手掌心。
相比之下，区域规划200万方商办体量倒是比较写实，这个核心数据一定低于大虹桥核心区。
经过环二初步测算，这200万方商办中，写字楼体量大约占60%，即，120万方办公体量。
其他为商场或者休闲场所。
《虹桥主城片区单元规划》详细规定了地块属性，前湾核心区在该规划中由HQ-12、HQ-13、HQ-14三个单元组成。
HQ-14单元以公共交通、绿地为主，基本没有核心公建；HQ-12单元则已开发过半。
HQ-12单元规划
东部是大片的动迁房，拆不动，只能保持现状；中部是商办区，已经有部分项目开发，去过这里的朋友就知道这几个商办产品是什么定位；西部是唯一有潜力的区域，将打造成生物医药产业基地，先头部队就是信达生物。
正在施工中的信达生物研发总部
HQ-12单元规划商办地块数据
虹庐湾热销时，销售许诺对面的优乐加工业园将搬迁，然而查阅了文件后环二相当失望——搬不走的。
在上个月公布的《闵行区国土空间近期规划》中，优乐加工业园仍为重点项目。
真正有希望带来重大利好的是HQ-13单元，即核心设计部分。这片土地基本征收完毕，已经进入拆迁之中。
HQ-13单元待拆迁的厂房
不过这里也有一些毒瘤存在，华腾公寓短期难以动迁，银杏新村只能保持原状。
如果将概念视频还原到规划图上，核心区就没那么波澜壮阔了。
由于真正的核心区面积仅2平方公里，能够形成商务氛围的写字楼大约60万方。
HQ-13单元商办地块数据
60万方大约是个什么体量？上海中心大厦，建筑面积57万方；广为诟病的宝山南大，规划办公体量80多万方。
当然这里配建了大量住宅，大约460万方，将来有大量商品房上市，对于购房者确实是利好。
这460万方住宅中，有110万方公租房，动迁安置房数据不详。
前湾地区施工中的公租房
04
看完详细规划，前湾超过前滩没有任何希望。
前期的商办产品，定位很低，面对的客群与前滩没有任何重合度。后期开发商办产品体量不足，规模上与前滩相距甚远。
前湾融信绿地国际租金
另一个蛊惑人的说法是，前湾要建设260米地标，在外环外头一份。
《上海市虹桥主城片区单元规划》中， 南虹桥片区限高的确放开，基准高度提高至68米，最高地标建筑提高至150米，并没有260米的说法。
根据规定，民用建筑机场10公里范围内不超过30米，20公里范围内不超过150米，150米的限高已经给足了面子。
与前滩、徐汇滨江组成的天际线相比，又不是一个层级。
前滩太古里已经明确入驻的奢侈品牌有Bottega Veneta、Salvatore Ferragamo、Piaget、Hermès、Ermenegildo Zegna、Jaeger-Le Coultre等等，有望跻身市级商圈。
前湾明确签约的是印力集团，将打造大型购物中心前湾印象城。上海之前仅有的两座印象城是三林印象城、松江印象城，与万达广场级别类似。
南翔是印象城MEGA，定位要更高。
商业上，又不是一个层级。
地段上，一个外环外一个中环内，没有可比性；
地铁上，前滩是6、8、11号线，主干线路为主；前湾是13号线延长线、25号线，郊区线路。
前湾地区原先为华漕大片的厂房以及红卫村，通过良好的规划升级为区域中心，甚至可以承接大量来自长三角的优质企业，对闵行区无疑是巨大利好。
但是过分吹嘘，甚至将其夸张至中央活动区的高度，就有些过分。
如果必须要给前湾定位，比较合适的说法是：借助于大虹桥的概念，闵行区进行的城市更新以及区域中心开发项目。
毕竟施工围栏上都写的清清楚楚，推动主体是huacao TOWN，更重要的是：
前期投入的230亿元人民币，来自闵行区政府。
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