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苏州楼市:这个板块要崛起,但是你不能随便买!

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宇杰说房 2021-05-16 21:20
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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

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提问:苏叔,你好,想要购买一套新房自住,新区核心区楼盘热度高、价格贵,超出了我的预算,现在考虑购买新区的次核心区,请问枫桥板块和科技城板块,哪个更值得购买呢?

苏叔:你好,苏州新区的次核心区有枫桥板块和科技城板块,两个板块各有自己的优势和劣势。枫桥板块地理位置优越,靠近主城区,临近狮山区,可享受狮山溢价,承接外溢人群,交通比较便利,商业配套齐全,板块内以刚需为主,是刚需人群的不二选择,不建议改善人群购买。而科技城规划较好,可用空地多,城市界面新,以后有更多的资源倾斜,发展空间大,有稳定的学区,但距离主城区较远,没有地铁,公共交通不够便利,相对独立,比较小众。综合对比,科技城各方面要优于枫桥,发展空间大,建议考虑选择科技城区域。具体详见内部分享。

提问:苏叔,你好,听说3年内苏州要开通4条新城铁,区区通动车,条条通机场。3年内要建哪4条城际铁路?还有利好哪些板块呢?

苏叔:你好,苏锡常都市快线连通了上海虹桥、无锡硕放、常州奔牛三大机场。二、苏电湖城际铁路联通,苏州东淀山湖青浦与虹桥机场。三、沪苏嘉城际铁路连通了吴江、苏州南汾湖、青浦与虹桥机场。四、如通苏湖城际铁路,联通了南通新机场和常熟、苏州、吴江、南浔、湖州、长兴。未来苏州市内就有多个站点公布,有望亭南、科技城、光福、太湖度假区,吴江太湖新城、苏州东站、苏州北站园区站、苏州东站、吴江、七都、震泽、盛泽、苏州南等等一大批。这一次的站点和线路立好了这几大板块,科技城、太湖度假区、吴中太湖新城,未来都是既有地铁又有城铁,甪直借助城铁弥补了它本身的交通短板。而吴江南部地区和主城以及上海等地的联系就变得更加紧密了。这4条城际线有望在2026年到2029年期间开通,建成之后整个大上海都市圈的通行生态,沪、苏、锡常真正的走向一体化。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部分析。

提问:苏叔,你好,本人已婚有孩,手中有350w左右的预算,现在孩子快上初中了,想要在姑苏区购买一套学区房,请问有哪些值得购买的板块呢?

苏叔:你好,想在姑苏区买房,但预算只有350w左右,可以选择平江新城北部片区。草桥中学是苏州四大名校之一,一些置业顾问声称平江新城北部片区中未来的初中学区大概率是草桥的学区,吸引了很多购房者,但现实情况并非如此。平江新城北部片区与相城接壤,与南部片区相距较远,板块内在售的新房较多,未来入住人口较多,而草桥中学位于平江新城南部片区,目前生源已经饱和,也不会被科教研分流,所以北部片区的初中学区后期划分到草桥的可能性几乎为零。平江新城北部片区已经确定了小学教育用地,将在今年年底开建,而初中教育用地还没有明确规划,周边交房的家庭会被安排到草桥进行过渡,等学校建成以后再就近就读。如果是为了草桥学区,可以考虑购买学区确定的二手房,不建议购买平江新城北部片区。苏州各区域性价比高的学区房,关注内部分享。

提问:苏叔,你好,在苏州工作多年,现在手中有一定的预算,近期有结婚的计划,打算购买一套新房作为婚房,请问距离我工作地点较近的绿地江南映月值得购买吗?

苏叔:你好,吴江太湖新城的绿地江南映月热度较高,被媒体宣称是倒挂盘,但实际上并不存在倒挂。绿地江南映月附近的二手房小区有首开玖龙花园和北极星尚雅苑等,都是精修的次新房,价格略高于江南映月,但江南映月是毛坯交付,还捆绑车位销售,算下来价格并不低,所以不存在倒挂现象。绿地江南映月位于太湖边,自然风景优美,周边学校较多,教育资源丰富,商业配套完善,有多个大型购物中心,靠近吴江主干道,自驾出行方便,但公共交通不够便利,距离地铁站较远,户型较好,容积率低,喜欢自己装修设计的刚需人群和改善人群可以考虑,不建议投资客入手。

提问:苏叔,你好,之前看了江苏省40座县级城市最新房价数据来看,房价涨幅排名位列全江苏县级市第一名居然是昆山,昆山这么能厉害吗?昆山买房的话哪些区域值得关注呢?

苏叔:你好,这种行情跟学区房被严重炒作有关,除此之外,跟昆山本身的需求爆发也有很大的关系。目前昆山城西供应很有限,价格也贵,以高端的改善为主,也是目前昆山最贵的区域,原因很简单。首先是地段,园区和东边老城区的人都喜欢买在这。其次环境比较好,西侧北侧都是湖泊,阳澄湖、太湖、然后森林公园也在这。另外昆山目前最好的学区全在这,居住人群几乎是昆山工厂最少的地方,群租率很低,自住率很高,高端小区的云集,城东是除了城西之外,最贵的地方分为新城东和花桥板块。城东商务区在社区和花桥之间,定位更高,湿地公园、大型体育场馆,还有商业规划更多,s1地铁也会穿过这里。城东预计会成为未来几年卖地最多的区域,也是政府推的板块;城南那边的土地便宜,工厂多适宜于走量安置中低端的需求;城北区域工地比较保守,因为在等萧林路都市快线落地。k1和k2的规划正式批复之后,那边的价值才能大幅凸显出来;城中的房价不是最高的,原因是因为老的房子太多,而且学区又不如城西,新盘现价也十分厉害,现在几乎和花桥的二手一个价。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部分享。

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