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楼市,一次“对赌”来了,开发商或成最后赢家?

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小白读财经 2021-05-15 09:11
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2021年,楼市博弈异常激烈。

一方面,楼市调控不断加码,另一方面,开发商拿地异常激烈。

最新的消息是:房地产税或将要试点。

5月11日,财政部的官网上出现这样一则大新闻:

财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

也就是说,房地产税或最快今年就在部分城市试点。

对于刚需、投资客、开发商来说,现在应该是最纠结的时候。房地产税这把达摩克利斯之剑悬在头上,不知何时降下。若开征房地产税,房子的持有成本将显著增加。比如如果是1000万的房产(非首套免征),房地产税率为1%,那么每年需要缴的税费高达10万。

所以,很多人预言,房地产税出来后许多人相信房价会下跌。

但是开发商们似乎不是这么看,这从他们拿地的激情就可以看出。

继北京、杭州、广州等城市后,5月12日-13日,厦门、福州、深圳等城市也开启了首次集中供地拍卖。

从结果来看:

厦门市集中出让5宗地块,总出让面积达到19.25万平方米,总土地出让金约190亿元。5宗地块的成交溢价率高达29.4%,比2020年成交溢价率高9.3%。

福州土拍20宗成交的住宅用地中12宗触顶或摇号或竞租赁住房面积,市场活跃度很高(福州土拍的政策是限地价、控房价,达到最高限价后直接摇号)。

深圳土拍涉及6宗居住用地,三宗地块溢价率超44%。

土地成交溢价率,说白了就是最终拍卖成交价高出土地成本的比率。如果溢价率是44%,意味着开发商愿意拿出高于成本价44%的资金去拿地。开发商本身不傻,为什么开发商愿意承担那么高的土地溢价?当然是看好未来的土地价格上涨、房价上涨。

要知道,若房地产税开征,深圳被市场认为是一个必入围的城市。

所以说,房地产税可能来临之下,众多人士看跌未来的房价,但开发商却以实际行动表明乐观态度。他们之前形成了一种“对赌”(不是金融层面的对赌)。市场人士赌的是未来房价跌,而开发商赌的是房价涨。

那到底谁会赢?

目前房地产税尚未试点,哪些城市入围,税率如何,征收范围还不知道。但有一点是大家普遍预期的,即家庭首套房会免征。也就是说,房地产税主要是影响持有多套房的富人群体。

据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,国内有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均有1.5套房。

这个调查是全国层面的。但中国楼市一直存在结构矛盾。即有人口增量的一二线城市住房是紧缺的。但有人口流出的三四线城市,商品房供应是充裕的,库存量大。

楼市限购+资金要求高,在一二线城市,个人持有多套房的占比是少数。房地产税一旦来临。少部分人迫于税收压力可能抛售房产。但巨大的需求下,释放出来的房源很容易被消化。你比如说深圳住房自有率才23.7%,住房缺口非常大。

房地产税的作用主要是给地方政府提供新的税源,降低土地财政的比重,目的不是为了降房价。既然是补充新税源,那么就需要实现税基和税率的平稳。如果税率过高,房价下跌,税基下降,其实也不可取。所以未来的房地产税率估计不会太高。

从美欧日等国家实行房地产税的经验看,其税率整体都不高,有些税费也就相当于一年的物业费。整体来看,也未能改变中心城市房价长期整体上扬的态势。

对于中国来说,房地产税将要试点之下,房价会怎么样?

短期来说,确实增加了买方在购房时的筹码,扭转早前热门楼盘中卖方强势的心态。对于二手房来说,过去一年以来涨了太多,未来几个月相信会有调整,甚至下跌。对新房来说,由于本身存在限价,在一些中心城市,价格也比周边二手房低很多,房源处于“抢”的状态,房地产税若来临,不大可能降低新房价格,最大的可能是减少购房竞争程度。长期看,难以改变中心城市房价整体向上的态势。

所以说,未来开发商和市场看空者的一次对赌中,谁会赢?短期来看,看空者会赢,长期来看开发商会赢。

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