作者：二鸣
01
首次集中供地后，北京有何变化？
经过两天的厮杀，万众期待的北京首轮集中土拍终于拉下了大幕。
1109.71亿的总成交额，成为继杭州之后，全国第二个破千亿的城市。
当然，我们关注北京集中供地，绝不只是为了凑热闹。
最近因为首轮集中供地土拍，一些城市火了一把。
比如重庆，土地平均溢价率超过40%，引起了市民恐慌。五一假期大批游客涌入重庆，而重庆人却纷纷跑进了售楼处抢房。
杭州更夸张，57宗地块，总成交金额达到1178亿元，平均溢价率超过26%，这也成了杭州建城史上赚钱最快的48个小时。
城市集中供地明明是为了调控市场，但是重庆杭州这些城市的集中土拍反而刺激了当地楼市，引发群众不满。
终于，北京站了出来，为集中供地正名。
5月11日北京结束了首轮集中供地，除之前底价成交的房山共有产权地块，29宗地块整体溢价率6%左右，人们担心的“地王现象”并没有出现。
这两天我通过直播完整关注了北京这次集中供地土拍，个人有两点最大的感受：一是北京接下来房价可以控制住了；二是改善项目供应增加，刚需购房的难度增加了。
不得不佩服北京，把楼市调控玩成了一门艺术。
当然最重要的，这次集中供地也透露出一些新信号，我们的购房逻辑也要随之改变。
02
北京调控楼市的大杀器
北京作为全国楼市调控的标杆，拥有全国最严的购房政策。
比如认房又认贷，提高二套房首付比例，非京籍购房纳税从5年变连缴60个月……
北京楼市目前针对需求侧的限制已经到顶，所以北京逐渐将调控的重点就放到了土地市场，也就是所谓的供给侧。
2016年9月30日，北京出台“限房价、竞地价”土拍政策，此后三年，北京连续供应超过10万套的限竞房项目，海量的供应让北京房价连续三年阴跌，造成了巨大库存。
2019年，北京开始有意增加不限价房地块，如今北京的限竞房地块已经基本退出舞台。
此外，从2020年10月开始，北京楼市成交量开始暴涨，这种火热的行情一直持续到了现在，房价上涨的压力巨大。
特殊时期，北京楼市从土地供应端入手，拿出了控制房价的大杀器。
从北京今年首轮集中供地特点来看，带有明显调控市场的意味。
1）供应总量规模大
2021年北京全年计划供应71宗土地，首轮集中供地共推出30宗地块，整体建筑规模345万方，相当于去年全年住宅土地（605万方）的57%。
按照6~8个月的开盘周期计算，这30宗地块带来的超过2万套商品住宅，将在今年年底陆续释放，局部区域可能会迎来供应高峰。
2）加大了朝阳等热点区域的供地比例
北京首批供应的30宗地块，朝阳10 宗占比最高，昌平也有3宗地块出让，甚至土地金贵的海淀也推出了两宗地块。
北京这一轮上涨周期，朝阳的改善房成交旺盛，房价涨幅较大，这次增加朝阳土地供应，可以有效缓解市场热度。
昌平的3宗地则可以给码农购房提供更多选择。
3）土地出让方式创新调整
在土地竞拍过程中，北京今年首次尝试“一地一策”。
▲图片来源：房天下
北京这一轮供应的30宗地块，都设置了一个拍卖底价和最高限价。
根据今年的土拍规则，如果地价达到上限，就转而竞政府产权份额比例（最高20%），一些比较热门的，比如海淀树村地块、朝阳金盏地块等6宗地都是竞政府持有。
按照民间的说法就是“新型共有产权房（以下简称新共房）”。
和之前的共有产权房不同，“新共房”是商品房属性，限售五年，期满后可按市场价格转让，政府只收取原价乘以产权份额的部分。在购买的时候，也只需支付个人产权部分的房款。
以海淀树村地块为例，政府定的未来房价上限是11.2万/平米，政府持有20%份额，计算个人负担的部分—11.2w×（100%-20%），也就是8.96/平米，这个价格明显低于周边房屋售价，但是对于开发商却是极大的考验。
当然除了竞政府份额外， 还有一些地块需要竞公共租赁住房和高标准建设方案。
03
刚需门槛被抬高，何去何从？
如果单纯认为北京这些土拍细则只是为了降低溢价率，控制楼市，那就大错特错了。
这次土拍后对购房者更大的影响是，刚需门槛被无形抬高了，新房价格普遍到了6万/平米。
这次土拍不仅给地价设置了上限，房子未来的售价，政府也给出了一个指导价格。
将来卖的房子不准超过限价，这样可以直接降低热点区域房子的售价，但是也给一些区域抬了轿子。
比较明显的，以前朝阳崔各庄都是限价7万，现在最高限价是8.8万/平；
之前石景山西黄村、古城都是5.5万~6万，现在衙门口直接到了7.95万/平；
朝阳王四营周边二手房4万～5万之间，这次政府规定的最高限价到了7.1万/平。
当然这些涨价的地块，基本都需要竞报高标准商品住宅方案，未来这些地块主要都是改善型项目。
▲10宗地块进入竞报高标准商品住宅方案评选房企情况 中指研究院
除此之外，这次土拍还有16宗地块需要执行“套内7090”政策，占了这次土拍的一多半，未来这些地块也主要建成改善性住房项目。
可以明显感受到，北京这次土拍增加了许多改善性用地。一些板块房价的房价也被无形抬高了。
刚需的门槛在提高，购房者只能转向周边二手房或者限竞房。
这一轮北京房价上涨，一个最大的贡献就是加速了限竞房库存的去化，截至2020年12月底，北京限竞房总去化率达到60.2%。
对于北京刚需来说，未来最大的机会就在限竞房上。
那么，未来北京哪些板块的限竞房更有价格优势？新房和二手房怎么选？现在上车还来得及吗