政策背景
2月24日，一则关于“22城住宅用地供应两集中”消息惊炸整个市场。自然资源部公布了实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个城市。
数据来源：CREIS 中指数据
所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。第二个是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。
5月11日晚间，合肥市自然资源和规划局与安徽合肥公共资源交易中心联合发布土地出让公告，共推出18宗涉宅地块，土地总面积约2436.8亩，上述地块将于6月3日进行拍卖。这标志着合肥市集中供地正式开启。
首批次集中供地一览
根据合肥市土地管理委员会审议通过的国有建设用地供应计划，相较于2020年度市区住宅用地计划供应8850亩，2021年度合肥市市区住宅用地计划供应660公顷（约9000亩），其中商品住房用地373.3公顷（约5600亩）；拆迁安置用地226.7公顷；租赁住房用地60公顷（单列），均为市场化租赁住房用地。
▌18宗地块细则
合肥首批集中供应18宗地块，分别位于合肥滨湖科学城、包河区、新站区、高新区、蜀山区、庐阳区、经开区等区域，土地用途以居住用地为主。其中，滨湖科学城3宗，包河区2宗，新站区4宗，高新区1宗，蜀山区3宗，庐阳区1宗，经开区4宗，而瑶海区并无土地供应。
经过计算汇总，我们可以发现，本次经开区供地最多，为913.05亩，其次是新站区，453.79亩。这次滨湖相比于去年全年2宗地块，一次性拿出3宗居住地，总占地311.37亩。
数据来源：CREIS 中指数据
集中供地对竞拍方式、自持比例、预售条件、限价条件等都做了调整，对最高租赁配建比例进行限定，在目前的市场情况下可适度增加新房有效供应量。
▌竞买资格限定
公告中规定，本次土拍禁止参拍开发商多马甲拍地，违者将被纳入“黑名单”，两年内禁进入合肥土地市场。
1、滨湖科学城BK202101号宗地竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上（含二级）开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。
2、滨湖科学城BK202102号、滨湖科学城BK202103号、包河区BH202102号、包河区BH202103号宗地竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币。
3、新站高新区XZ202103、XZ202104、XZ202105、XZ202106号地块竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上（含二级）开发资质。
4、高新区区GX202106号地块竞买人须为企业法人，该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上（含二级）开发资质。
鉴于项目的特殊性和安全保密性，竞买人应符合保密管理要求，在办理竞买登记手续时，需提供合肥国家实验室出具的书面意见。
5、蜀山区SS202105号、蜀山区SS202106号地块竞买人须为公司法人，该公司法人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上（含二级）开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。
6、蜀山区SS202107号地块竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产三级以上（含三级）开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。
7、庐阳区LY202105号地块竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质。
8、经开区JK202105号地块、JK202106号地块、JK202107号地块、JK202108号地块竞买人须为企业法人。经开区JK202105号地块企业法人须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质或注册资本不低于100亿元人民币的文旅企业。JK202106号地块、JK202107号地块、JK202108号地块须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质或注册资本不低于100亿元人民币。
▌拍卖方式调整
在本轮集中供地之前，合肥土拍主要是最高限价+竞拍自持。此次土地拍卖方式有了新的变化，调整为“竞拍+竞自持+摇号”。
客观来看，土拍方式的调整，既能选拔出有资金实力的开发企业，满足租赁用房要求，一定程度又劝退了一些资金压力大的房企，从而降低土拍热度。
▌备案价格限定
竞得人须采取“成交楼面价+综合成本（含合理利润）”的方式确定项目商品住宅平均备案价格，不得突破各宗地单独确定的商品住宅平均备案价格。
备案价格限定由此带来的影响简单分析有2点：
1、新房价格上浮，与二手房倒挂价差缩小，能够有效降低市场温度，避免大量投资客从中牟利。
2、价格更加透明化，促进新房、二手房市场良性循环。
地块分析
合肥6月3日本轮首批次集中供地，除了政务和瑶海区以外，涉及7个区域和18宗地块，位置分布有热门区域、热点板块，也有冷僻地带。
数据来源：中指·地主
▌经开区
经开区是合肥时下购房置业的热点区域之一，区域“房荒”供不应求现象已经多年。本轮集中供地最多，约913.05亩地，占首批次供地37.47%。不过，均位于空港板块，核心区域0供应。
▌新站区
作为合肥刚需群体购房的主要供应区域，新站区如今在售、待售项目较多，竞争激烈。 再加上本轮供应4宗约453.79亩地，或将加剧区域的竞争。 可以预见政府也有意大力开发这个片区。
▌滨湖新区
滨湖新区本轮供应的3宗地合约311.37亩，分别位于省府、环湖和金融后台3大主力板块内，不过去掉公园绿地、幼儿园、商业设施等面积，纯住宅面积还要减少不少。 对于滨湖这样的即将整体进入存量房板块来说，算是非常给力了。 可以预见，地块上市热度会非常高。
▌包河区
虽然目前包河区域在售、待售项目也不少，但是由于滨湖的“房荒”拉动了包河区最近几个月的热度。 本轮供应2宗地块约248.52亩。 值得关注。
▌高新区
高新区本轮供地仅有GX202106号地1块，竞拍条件苛刻，为中科大定向地块，留给中科大建设人才住房项目。
▌蜀山区
蜀山区本轮供应3宗地200.49亩地，其中两块地在小庙。总体来看，地块位置不是太好，属于蜀山区价格洼地。
▌庐阳区
庐阳老区本轮仅供应1宗地，约90.08亩。 竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建一所15班幼儿园和一座社区党群服务中心。 不过，该地块周边主要以厂房为主，地块环境、商业配套设施不太丰富，因此居住环境一般。
综合而言，如果按照地块热度排序，滨湖＞高新＞包河＞蜀山＞新站＞庐阳北＞经开。热度高的地块，自然也是企业争抢的对象。同时，预计滨湖、包河、蜀山等地块，最终会进入开发商摇号阶段。
政策影响分析
▌与全国22供地两集中其他城市相比
根据全国22个城市集中供地的排期数据汇总，济南83宗，天津58宗，杭州、南京、长春等均在50宗以上。大部分城市集中供地数量都在30-50宗左右。相比较这些城市，合肥首批次供地宗数较少。
▌本次集中供地与2021全年推出地块占比分析
合肥2021年度市本级土地供应计划为2633公顷，其中住宅用地660公顷。本次推出18宗土地，仅占全年比重24.55%，占全年比重较低。
合肥市第二批次市区居住用地将于7-8月计划出让，第三批次市区居住用地将于10-11月计划出让，后续两轮集中供地面积肯定会高出本轮推出的土地面积。
2016年至今合肥市本级宅地供应情况
▌对市场的影响
■ 住宅性质、区域供应及产品供应等供应结构将发生改变
首次集中供地在土地出让方式、区域供应结构、户型限制条件上都作出了不同程度的调整，未来将对住宅性质结构、区域供应结构以及产品供应结构产生不同程度影响。
受此调整影响，未来合肥商品住宅市场将由原来的纯商品房、限竞房结构向纯商品房、租赁住房等结构进行转变。
■ 受土地间接性集中供应影响，未来合肥市场周期或呈不规律波动变化
受土地间接性集中供应影响，未来合肥新房市场供应将随土地集中供应呈现强弱波动变化，间接冲击弱化现有市场量价周期，未来市场量价或随集中供地周期呈现不规律的弱波动变化。
▌对房地产开发企业的影响
集中供地的地块在土拍中的热度表现，近期已在全国多城体现。这次合肥集中供出的18宗地，对开发企业来说，也是不小的考验。不过，由于招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金，客观上集中供地将分流企业资金，热点宅地的溢价率或将回落。
■ 投资端：将促使房企间加强合作、平衡不同区域拿地策略
对资金能力和操盘能力较强的企业来说，对集中供地信息会更加清晰，准备会更充分，而且未来土地的溢价也会逐步下降。
但对一些中小房企来说，集中供地对他们的压力或许更大，如果要拿到地块，甚至是市场认为较好的地块，将面临更大的资金压力。未来房企在资金压力、降低市场风险、多区域布局深耕等多因素综合影响下，将进一步促进房企在拿地、开发方面加强合作。
同时，在调控持续深化背景下，房企拿地容错率变低，在资金有限的前提下，房企将更加前置和重视土地前研工作，并结合自身深耕区域、客群基础及区域投资经验等因素，平衡不同区域拿地策略，在不同区域或地块之间作出取舍。
■ 营销端：促使房企在运营节奏、获客渠道、产品设计等方面做出相应调整
集中供地直接影响下游新开工、推盘及营销节奏，拿地后，同批次、同区域项目各阶段节奏和产品设计将影响拿地房企运营节奏和产品设计；同时，集中供地成交后，房企将面临同批次项目集中入市竞争情况，客户获取将促使房企创新营销方式及搭建自身获客渠道；同时，也将促使房企考虑同批次产品竞争情况调整营销节奏，如：同质化产品抢跑，非同质化产品错峰销售。
▌对购房者的影响
由于集中供地，未来极可能出现商品房集中入市的情况，购房者或将面临更多的选择。尤其是在开始就关注某地块的消费者，也可以提前做好购房准备。购房者可以在集中入市的竞价之下，以更合适的价格入手。大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用，落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。