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成都精装标准下调?你要买的房子可能价格更低了 | 独家

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谈资成都 2021-05-14 19:20

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最近,有网友陆续爆出与置业顾问关于精装问题的聊天截图↓

网友与招商时代公园置业顾问聊天截图

网友与中建锦绣天地置业顾问聊天截图

这些楼盘的置业顾问都透露出一个信号:即将推售的下批次住宅装修标准会下调,价格会下降。

仔细整理下以上楼盘的装修标准调整:

招商时代公园:4180元/平→3970元/平

中建锦绣天地:3750元/平→3000出头

更有某地产项目业内人士爆料:精装有部分调整,总价会相对降低。

市场释放出多个信号,更进一步验证了成都装修住宅的发展趋势:越来越多的住宅正在着手降低精装价格。

对于购房者来说,精装下调优劣也很明显。

从优势而言,精装价格降低后,自然总价也会降低,首付预算不足的刚需可以降低门槛上车;从劣势而言,价格的降低也意味着配置的降低,比如上面中建锦绣天地就明确表示,这批次精装没有地暖和新风了。

按照购房者以往的理解,因为限价因素,很多楼盘价格都被控制在合理的区间,按理说开发商本应该上调精装价格达到溢价需求,这次为什么不升反降?

装修限价

背后的原因

通过对市场的判断以及和地产业内人士的交流,我们主要分析出背后的三大原因。

1、土地政策限制

所谓牵一发而动全身,还要先从此前的成都3·22房产新政说起。

关于土地政策,其中两条最关键:一是土地实行“双集中”,二是住宅实行“限房价、定品质、竞地价”。

中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,合理制定土地出让方案,坚决遏制非理性拿地,切实稳定地价和市场预期。

中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书,承诺书纳入土地出让合同。

从土地入手,实则是从根源上扼制房价上涨的源头。

此前成都楼市过热,多宗土地在拍卖台上频繁引起关注,举例年初几次土拍情况:

绿城15400元/㎡+8%无偿移交,竞得武侯新城54.7亩地块

招商蛇口12075元/㎡+34%无偿移交,竞得航空港72.4亩地块

佳兆业12897元/㎡+41%无偿移交,竞得锦江生态带75.8 亩地块

土拍市场的大热,自然会引发买卖市场的热情高涨,购房者的预期过高,就会进一步催动房价的上涨,开发商也会铆足了劲继续高价囤地,从而加剧循环。

土地价格从源头上得到很好的控制后,既然是“限房价、定品质、竞地价”,那么相当于这宗土地在出让时,就已经可以预判出后期能做出怎样的产品,以及大概的定价情况,装修的价格也能够限制在一定的范围内。

这样不仅可以更好地控制产品总价,也会间接降低购房者的预期,这也是成都贯彻“房住不炒”大原则的有力举措之一。

2、房企融资成本提高

在现金流为王的房地产公司,“借钱”,也就是融资,一直是个老大难问题。

根据第一财经披露的新闻数据显示:“今年4月,国内一家TOP5房企发债成本达到7.00%,高于去年平均水平;还有多家企业,实际发债额度大幅缩水。”

同时,贝壳研究院数据也显示,一季度,房企境内债券利率中位数为4.4%,环比上季度上升16个基点,同比上升48个基点。

可见,在大环境趋势下,房企融资成本提高是个不争的事实。

特别是“三道红线”的限制,更让房企的融资难上加难。更有业内人士指出:绿档,意味着房企的债务规模可以同比增长15%,但即使财务达到“三道红线”标准,房企的融资前景也不会变得轻松。

融资成本的提高,在不允许精装涨价的情况下,开发商便只能曲线救国,所以最后就出现了精装配置降低的情况。

当然,精装减配很可能只是开发商降低成本的其中一种方式,其他的方方面面,肯定也会有所体现。

3、家居建材成本提高

除了融资成本外,也可以明显看到家居建材成本的提高。

据中证网报道,2020年底,从9月到12月,上游纸箱、塑件、玻璃、五金、铜件等供应商价格持续上涨,涨幅10%、20%、50%、100%,个别产品甚至上涨500%之多;并且,水泥、砂石、混合材、混凝土集体涨价,水泥累计上调140元/吨。

建材成本的上涨,将直接影响到整个装修市场,所以,开发商降低精装修配置的做法也就有迹可循了。

精装限价背景下

市场将出现以下三大趋势

此次开发商下调精装标准的原因,其中威力最大自然还是土地政策,我们也可以谨(yong)慎(gan)地推测下接下来市场可能会呈现的发展趋势。

一、房企联合体或成最大赢家

3·22新政后,最受大众关注的,就是成都将于6月7日-11日实行的集中供地,一共5天,推出共计40块土地,合约3450亩。

图源:封面新闻

此次是成都第一次大规模进行集中供地,可以预想,想必又是一场众多龙头房企竞争激烈的抢地大戏。

从其他几个城市来看,广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京等多个城市都已经开始实行集中供地模式。

其中,房企拿地呈现出一个十分重要的特征,那就是联合体模式突飞猛进。

杭州,滨江&融信联合体成最大赢家;

广州,越秀地产拿下6宗地块;

重庆,融创及其联合体竞得8宗地块,本地房企龙湖和联合体夺得5宗地块;

北京,卓越及联合体拿下4宗地块。

数据来源:CRIC

房企“有粮”,才能不慌。为了缓解压力,众多房企纷纷采取联合体拿地方式,以求“抱团取暖”。

在高地价之下,精装修的限价进一步压缩了房企的利润空间,同时在三道红线和集中供地的大背景下,综合2020房企拿地金额和面积的排行榜而言,相较于民企,央企以及本地平台公司将在未来更具竞争力,基于民企自身的灵活性和深耕市场的经验,可能会出现“国企拿地,民企共同操盘”的地块打造现象。

二、购房者将调整交房预期

开发商在利润被压缩的情况下,精装产品肯定会相对地进行调整。

这个时候,购房者更多的是应该调整个人的购房预期,如果购房者还是以较高的水准去看待精装房,那么精装产品的减配,让未来交房时的业主投诉将会不可避免的增加。

三、房住不炒更进一步落实

随着调控政策更进一步地严管,房价已逐步趋于稳定,稳定土地价格、稳定房价、稳定预期正再一次地深化。

房住不炒的基调巩固得更加夯实、更加有效,在供应端口做到了有效把控,让房地产市场总体保持平稳运行。

于真正的刚需而言,这是一件好事,这意味着,投机取巧的方式和渠道终将被取缔,越来越多的刚需能够顺利买到自己满意的房子。

PS:

赶巧在我们准备发这个稿子之时,关于二手房挂牌房源“下架控价”的通知和操作也紧随其后,39300元/平的房源目前已难寻踪影。借鉴深圳的做法,成都已经迈开了第一步,有理由相信,紧接着的二手房指导价格体系将会推出。

这也进一步证实我们的推测——房住不炒是基调,希望你我都知道。

懂的都懂。

—END—

本文图片来源网络

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