文：缪禾
近年来，任何有关房产税的消息都会引起市场的关注。接受采访的专家表示，有迹象表明，有关房产税的立法正在加速推进。
房地产税并不等同于房地产税，它是一个综合的税收体系
房产税与房产税虽然只有一个字之差，但却存在着显著的差异。房地产税不是一个单一的税，而是与房地产相关税收的总称，是一个综合的概念，包括增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税10种，其中后面5种是房地产特有的，而房地产税只是房地产税的一种。
现有的房地产税有两大特点：
一是总体税负不高。从收集的强度的角度，城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税这5项房地产特有的税种在2018全国公共财政收入中占比分别为1.30%、0.72%、3.08%、3.13%和1.58%，每一项比重均不超过4%，累积占比小于10%。远低于土地出让金占比35.5%，整体税负较低。
二是专注于交易而不是所有权。从征收环节来看，建设开发时需缴纳耕地占用税、城镇土地使用税、契税和印花税四种，交易流转过程中涉及税种最多，包括增值税、土地增值税、城建及教育附加、企业所得税、个人所得税、契税、印花税七种，保有环节只有城镇土地使用税和房产税两种，而目前只有重庆和上海有房产税。很多学者认为，上海和重庆的房产税试点并没有发挥作用，因为征税范围较小。
换句话说，房产税主要集中在交易和流通环节，税负高。2018年，仅土地增值税一项就占财政收入的3%以上，超过了所有权环节的房产税和城市土地使用税之和。重交易轻保有的现象严重。
近年来，房地产税立法的表现大多是“立法先行、充分授权、分步推进”、“稳妥推进”等。这次座谈会的一个重要区别是，它提出了“改革试点”，其中核心是“试点”一词，这是近几年来没有的。业内人士认为，一些大城市可能率先开征房产税。
第一个是北京。北京是首都，是全国储蓄存款最多的城市，物价总水平波动不能太大，要得到有效控制。如果北京居民的储蓄被用来买房，首都的房价也可能上涨。这就是为什么首都北京想要进行试点。
第二个是深圳。因为上海已经试点了，上海和重庆在10年前就开始试点了，所以上海就不用说了，第三个试点将是深圳。深圳的房地产价格飙升到香港的水平。我们曾经有过这样的预测：深圳的房价过低，香港的房价过高，未来深圳要和香港齐平。可以肯定的是，现在深圳核心区的房价几乎和香港一样，达到20万/平方米左右，所以深圳可能也需要试点。
第四个是海南。因为海南有自由贸易港政策，其实限购政策早已到位，非本地居民不能在海南买房，但现在没有限价措施，所以海南未来预期的价格上涨将无法控制。
这一次，一些沿海城市可能也不得不采取一定措施来限制房价的上涨。当然，具体要看讨论的结果。但总的来说，试点的意义在于稳定房地产市场，控制房价上涨，引导中国人民的储蓄向股权资产转移。也就是说，一旦房地产市场征收房产税，就会出现一手二手房土地价格和租赁价格的整体下降。
所以今年“五一”黄金周，二手房市场销售在快速下滑，房价也随之下跌。原来上海模式是第一套房子不征税，第二套房子按1%的税率征税。重庆是小面积的住房不征税，但大面积的住房要征税，尤其是别墅要征税。目前还没有决定是按面积还是按套数征收。
但是上海和重庆为我们提供了一些经验，可以根据平米征，一套房肯定不征，但个人住房面积超过100平方米，就得按0.5%征；个人面积超过180平米的按1%征，个人面积再往上就要按1.2%征税等等。
市场影响:对普通自住的影响不大，对炒房的影响比较明显
对于普通自住者，房产税将通过设置免税面积、免征额度等税收优惠机制为购房者适度“减负”，所以开征后影响不会太大。
参考上海的征收标准，比如一个三口之家，原来的房子是120平方米，而新买的房子是110平方米，所以180平方米是免税的，只有50平方米需要纳税。如果原住房有200平方米，超过180平方米的免税面积，那么新购买的110平方米需要全额交税。
但这几类人需要注意：
多套房产拥有者
我国的房地产税可能会采用过高的累进税率。即便第一套免征、从第二套开始征收，超出免征面积的部分税率依次提高，征缴压力会比较大。特别是在房产税全面实施后，对于三、四线城市拥有多套公寓的家庭来说，房产税很难通过出租或出售的方式转移。此外，由于人口增长乏力，后续房价上涨空间有限，导致投资性房地产的性价比大幅下降。
盲目加杠杆炒房者
房产税出台后，承担巨额债务的投机者的持有成本随之上升。另外，目前的房地产市场也不是很好，他们很难实现盈利。因此，投机者的压力很大。一旦断供被银行申请查封、拍卖，会造成更大的损失。
高档住宅持有者
如果房地产税收优惠仅限于普通第一套住房，那么豪华公寓、别墅等高端住宅将全额征税，税基更高。即使有免税区，对于面积大、单价贵、总价高的高档住宅效果也微乎其微。
根据重庆的标准，新购独栋商品住宅免税面积只有100平，300平的别墅还有200平需要缴税，单价是28000元，超过上两年均价8815元的3倍，适用税率为1%，每年征收房产税56000元(200*2.8*1%)。对于价值840万元的住房，0.67%的实际税率远高于普通住房，如果采用累进税率，高端住房的税负会更重。
旅游地产投资者
通常旅游房地产的利用率不高，如果列入房地产税的范畴，会导致持有成本的增加，持有旅游房地产是不划算的，投资价值会下降。
房地产税何时来？
针对当前房地产市场环境不太乐观，房地产税收立法的态度更为谨慎，不应该也不需要仓促出台。也就是说，房地产税会来的，但不是很快，整个着陆仍然需要至少两到三年。房产税目前正处于立法的第一步。
征收对象：直接“一刀切”不太现实，渐近式扩大较为合理
由于我国经济、收入水平的差异，直接“一刀切”征收不太现实，根据“因城施策”和“分步推进”原则，预期未来房产税的范围应该覆盖的一部分，先对一二线热点城市增量住房开始渐进式扩大试点范围，从增量扩建到存量，从高档住宅扩建到普通住宅。三、四线城市暂时不征税或给予一定的免税条件，同一城市核心区和非核心区的征收标准会有较大差异。