文／李信
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昨天晚上，也就是5月13日晚上，
李信一个朋友给我发来了一段微信截图，
成都二手中介网上、单价超过3.93w的高价房源，一夜之间都被下架了。
我赶紧也查了下手机，果不其然，
像成都金融城、攀成钢、麓湖等豪宅区，平时单价五六万的小区，
现在网上挂着的只剩几个车位了。
顺藤摸瓜，李信又看到了一份5月13日印发的
《成都市房地产经纪协会文件》
大致意思也是要约束和规范成都所有的中介机构，
不能让高于参考价的二手房源在网上有宣传的机会。
我这个朋友有点着急啊，他想知道这个可能出台的二手房指导价，会对房价有什么影响？
毕竟他现在刚刚买了一套刚需自住的二手房，还没办完贷款、完成过户呢，
如果房价涨了或者跌了，从而产生任何变数，对他或者房东来说，可能都不是好事儿。
那么今天，李信将从以下三个角度来解读：
第一个角度是，中介全网下架高价房源，到底会对房价有啥影响？
第二个角度是，如果成都出台二手房参考价，将会出现什么样的情况？
第三个角度是，对于现在要买卖二手房的朋友，我个人有什么实操建议？
首先来说全网下架高价房源这个事儿，
有的朋友可能会以为是不准这些高价房交易了，
但其实，房子是业主自己的，只要合法合规，要不要买卖？想要以多少价钱来买卖？
其实都是业主的财产自由，政府是没有权力去干涉的。
那政府能做的，如果参考深圳，主要是通过中介和银行这两个渠道。
一方面，不让中介去网上挂牌宣传，那么高价房源就很难找到接盘的买家客户。
另一方面，不让银行批准超过参考价的贷款额度，那么高价房源就只能要求更多的首付款，也增加了交易的门槛。
在李信看来，那些被下架的高价房源，比如文儒徳、麓湖、滨河湾，
他们卖4w、5w、6w，那是 成都最稀缺的核心资产，货卖爱家，各取所需。
但有个问题是，这些豪宅太容易当出头鸟了，动不动就搅动民心，
而且这些“高价典型”，与成都二手房的基本盘大市场是违背的。
比如，成都二手房连续5年都是刚需的基本盘，套均面积97平、总价124万，年均涨幅不足5%；
比如，成都二手房77%的成交都是150万以内的刚需产品；
这些才是二手房市场的整体真相，而不是那些动不动4w、5w、6w的“个别天价”。
所以说，中介全网下架高价房源，并不是不准他们交易，而是让“个别天价”没有宣传的机会，
要让市场看到成都二手房的整体真相。
然后，如果说下架高价房源只是前奏和铺垫，那么成都即将出台的二手房指导价就是正戏了。
而在全国来看，走在前面的深圳，有三点经验可以参考：
1、 指导价如何制定？
深圳是通过“近一年网签价+实际调查+银行放款”三方面综合来看的，
而成都年均挂牌房源约11-13万套，这个工作量非常巨大，我猜测应该是先试点再推广。
2、 指导价到底是高还是低？
深圳的情况是，70%房源指导价与实际价格一致，30%的过热炒作房源则有了更低的指导价。
而成都的价格一致比例可能更高，毕竟市场的大头都是刚需或者老房。
3、 是否会有捆绑“天价家具”、虚高价格的情况？
之前网上有段子说，房子300w、家具400w，但其实深圳并没有真的出现这种情况，因为业主如果直接想卖700w，也是他的财产自由，只是中介没法帮他宣传、银行也做不到这么高的贷款支持。
那从成都来看，就更难了，毕竟这大半年以来，成都各个银行的贷款额度都非常紧张，很难有钻漏洞的空间。
所以说，如果参考深圳的经验，成都出台二手房指导价的话，会让更全面和真实的价格参考浮出水面，从宣传和金融两个角度规范，市场也会更健康。
最后，如果您现在正在考虑买卖成都的二手房，
李信认为，指导价是一颗定心丸，该买的可以放心入手了，
而对于大多数的卖家来说，另外一个事儿更重要，
那就是成都今年将集中供应“双限地”，未来2年的房价都基本稳定了，不会暴涨也不会跌，
但因为成本涨了、售价却不能涨，未来2年的新房，很可能没有现在的新房品质好！
所以，如果您是一个想要卖掉房子，拿钱去置换新房的朋友，
我的建议是，赶紧在今年完成以旧换新吧！
因为老房子的价格会一直稳定，但好的新房子却会越卖越少！