我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：最近南沙被约谈后，还适合入手吗
回答：很快，土拍集中开打，横沥跟南沙湾去年拍出的摇号地也要陆续上市，可以看作验证南沙还“香不香”的契机。人才政策收紧到1年社保，估计南沙会击退部分外地客。不过，多出的6个月整体影响不算特别大，开发商在社保这道门槛上总是“你有张良计我有过墙梯”。预计明珠湾的新盘价格会有些许松动，大概率不怎么降。而之前被大批外地客买走的板块，可能会有去库存的压力。至于二手房，南沙证满5年的二手盘主要集中在南沙湾、蕉门金洲板块。预计满5的房子会涨价，满2的业主也不会轻易降低挂牌价，只是说暂时受到人才政策的阻碍，接盘侠减少，议价空间会比之前大些。南沙楼市不会猛然熄火，单价3万附近、高价值的板块，还是可以考虑入手的。
提问：雕叔，南沙的规划不是很NB吗，为什么你不推荐？
回答：南沙的规划一直都有，说了很多年了其实 目前看是鱼头，给你一堆高帽，实际没肉 那些教你10年时间长投南沙的你可以拉黑了 因为大概率10年时间内基本哪里都会涨 为什么不先把市区的红利吃了先呢
提问：雕叔，打算买盈彩三期菁玥正南看花园带空中花园的3房，请问空中花园能改个小卫生间？
回答：你是想把那个房间改做成主套的吧，目前来看改不了的，没有下水位的，下水位最近的靠近卫生间，这么长的距离很难实现改造的。 那个空间就做书房、茶室吧
提问：珠江花城小户型65方的投资如何？
回答：一是单价过高 二是投资一手普遍存在一个问题，就是周期太长了，收楼，拿证，限售走下来都要5年左右的时间，5年时间可以干嘛？足够有2波行情了。如果是2手的话会灵活很多，行情制高点了你可以抛出去，也可以套出钱来继续买入
提问：我在黄埔上班，目前在番禺宾馆附近有套小房，最近想以小换大自住兼保值，看了番禺和黄埔的房，感觉难选择。黄埔给我感觉价格已经起来了，配套没上来。番禺上班又太远，当时工作是有可能会换的。预算300万左右想买三房，单身。谢谢
回答：黄埔的价格其实还没起来，只不过目前可以说比较热，但不是所有楼盘都热，最热的那个楼盘你可以不碰，退而求其次选择其他次热盘也是可以的。 300万总价要3房，其实你是有90万的首付那些对吧？你可以看一下金碧世纪的小3房，或者黄埔雅苑，萝岗的万科东荟城。垫垫脚就上了。
提问：牛奶厂龙湖和保利天汇，哪个更具增值潜力？
回答：1、交通比较 保利天汇略好，至少有地铁加持，而牛奶厂的地铁遥遥无期 2、产品比较 牛奶厂的好，这个大家都不用抬杠，牛奶厂属于改善型的，而保利天汇属于刚需的 3、学位比较 目前来看，牛奶厂胜出，不管是灵秀还是奥体东都不错 4、配套比较 两个区域的配套，半斤八两，差不多 结论：升值潜力来看，我个人更加倾向于牛奶厂
提问：雕叔，请问个税一般是由哪方付，有中介说各付各，也有中介说买家付，目前市场上由哪方承担得多呢
回答：得谈了，一般不谈的话税都是买家给 卖家报价300万，300万是实收 其他费用都是买家出 所以最好建议你跟业主摩几下，哭穷之类的
提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买
回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。 不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。 第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差； 第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期； 第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验； 第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗? 找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。 要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？ 公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！ 至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。 龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。 所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。
提问：16年买了增城花漫里，去年9月拿钥匙，想置换市区，现金有40w左右，广州户口，年收入30w，科学城和金融城有哪些选择。
回答：花漫里有两期，早期的还可以，后面一期就是挨着那个变电站，这个无所谓，反正要置换 广州户口，肯定选市区限购区啊，根据您的需求，看不到首付具体多少金额，是40多万，还是70万，还是把花漫里的房子卖掉首付可以增加 以及对学位、通勤距离等的要求，首付应该是至少4成起了，麻烦您补充完善一点，谢谢。
提问：雕叔好，现在盈彩自住首套，娃刚生，想就近买二套老人家住（帮忙带娃），打算2年~5年后两套一起卖掉换学位房。本来预算盈彩，结果这一波涨起来有点吃不消。中兴一二期就有点担心流通性，往回一点看阳光桃园和上品菁园感觉同中兴，羊城花园又实在太旧。兰亭盛会也就2套65平（挂420万，吓死人）挂在链家，而且中介都说业主没心卖。 现在有点迷糊，又担心四季度还会涨，。所以来请您指点！
回答：几乎是全广州最亮最亮的点了：天河公园、三溪、万盛围这三个地方从上一次宏观调控以来，几乎是每年都会上涨的区域，多的时候15%，少的时候也有5%，这就是神奇的区域板块带来的作用 这一波盈彩美居依然表现很好，因为区域板块和位置太好了，因为好所以被追捧，因为被追捧，所以热点，热度和价格“蹭蹭蹭”的感觉 但是，结合你的需求，如果预算可以，盈彩是可以买的，好货不怕贵，真的不怕，你提到的中兴一二期，甚至包括阳光桃园和上品菁园这些产品力不太行，或者干脆金碧世纪，或者翠屏领东还好，既满足了照顾家庭的距离远近，而且关键是保值升值没有任何问题
提问：雕叔，广州的私立小学是不是跟初中一样，好的学校也很难入读？还是只要给钱就可以？是不是可以不买学位房，去读私立小学？
回答：对的，是这个道理，虽然有些私立小学明文规定，小学隔壁的小区有房子，有红本入读的机会就大很多，比如华南新城的华师附小就这么规定，但说白了你给茶水费就能解决的
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