文|AI财经社 田晏林
编辑| 董雨晴
继北京首批集中供地告一段落后，5月13日下午，深圳也拉开了首次集中供应土地拍卖的序幕。但作为深圳本土房企的卓越地产此次却在“陪跑”，与前两日在北京拿地时的凶猛全然不同。
5月10日至11日两天，卓越一口气拿下四宗北京宅地，交易对价超过187亿元。据贝壳研究院测算，在北京首批集中供地里，卓越估算权益成交金额为113.3亿元，权益建筑面积27.8万平米，领跑权益成交榜。从其现场举牌的果决态度看，虽然是首次进京的民企，但卓越的气势丝毫不输深耕北京多年的金地、保利、华润等央企。
卓越无疑是本次北京土拍市场最大的黑马之一，而“凶猛北上”与“退地传闻”背后，卓越到底在谋划什么？
深圳CBD之王深陷退地传闻
在深圳，卓越号称“CBD之王”，是当地有名的“旧改大户”，其70%的土地储备都位于大湾区，在北京仅有两个与万科合作的项目，即翡翠公园和山晓。
对于进京，卓越一直有着自己的憧憬。当天的竞拍现场，卓越几次难掩兴奋之情。拍地第一天，在拿下朝阳金盏小店村的土地后，卓越的工作人员起身欢呼；第二天，面对丰台张郭庄地块，卓越与北京老牌国企首开组成联合体一起拿地，对阵十多家房企，最后历经110轮较量，终于摘下该地块。在主持人落槌后，卓越的工作人员还转身拥抱了与之缠斗许久的竞争对手。
就在业界猛然注意到这匹黑马时，卓越继续出击，与中交地产组成联合体，又拿下两宗昌平区的地块：一宗是中关村生命科学园地块，以“49.9亿地价+2.95万平方米的公租房”代价拿下，地块可售住宅楼面价约5万元/平方米，溢价率5.05%；另一宗位于东小口镇马连店，卓越和中交以“36.1亿地价+20500平方米的公租房面积”竞得，可售住宅楼面价约5.3万元/平方米，溢价率5.25%。
尽管这两宗地块溢价率不算高，但就在拍卖结束后，业内却传出卓越打算退地的消息。5月12日，市场传闻称，卓越将退出以联合体形式拿下的地块，原因是“算不过账”。
对此，卓越官方予以否认，并表示不存在退地的情况，“联合摘地的我们会根据联合拿地协议推进，我们在北京还有很多合作方，还在同步洽谈其他更多合作项目。”
传言并非是空穴来风，有知情人士向AI财经社透露，中交、卓越之前已约定好，如果一方授权价格高，一方授权价格低，允许按照最高的出价执行，另外一方有权利退出，即允许单飞。而且，传言出现时，有房企人士在卓越某高层的微信朋友圈，只看到其发布了朝阳金盏和丰台张郭庄两个地块竞拍成功的海报，没有昌平两宗地块的消息。以上种种因素，都加深了“退地”传闻的可信度。
一些土地投资人士甚至开始替卓越算账，昌平这两宗土地未来地块售价上限在6.3万元/平方米左右，该地块的楼面价已高达5.32万元/平方米，即使有官方补贴，每平米的利润空间仍不到1万元。
据媒体报道，卓越内部人士回应称，“大家都说（我们这些土地）没有利润，但这几个授权价是我们拍脑袋就拿下的吗？肯定不是。”“一些地块换成其他房企操盘，可能算不过账，但拿到地的企业能算得过来。毕竟每家房企的算账逻辑不一样。”
尽管卓越内部人士反复告诉AI财经社，他们“对北京挺看好的”，但常年关注北京土地的某房企投资人士却表示，北京此次集中供应的土地，开发商都“不挣钱”。
合硕地产机构首席分析师郭毅也提醒道，对于卓越拿取的昌平两宗地块来说，只有把握整体去化周期，能够快速进入市场、完成销售，降低营销等方面的财务成本，才能让项目存在微利可能性。
卓越内部人士也坦言，集中供地之下，未来产品也将集中入市，对任何开发商来讲都是压力。在上述某房企投资人士看来，企业未来选择成本导向还是产品导向，变得尤为关键，“如果是前者，免不了就是偷工减料，就像以前很多限竞房出现的问题一样，所以现在很多地块，政府要求还要竞高标准商品住宅建设方案，就是引导房企以产品为导向。”
至于卓越如何走向下一步，还需拭目以待。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析认为，在“三道红线”背景之下，卓越集团如此激进，连续大手笔拿地，已暗含上市野心及扩展市值的迫切期望。他推测，卓越集团或将在2022年前再次推动上市。
激进拿地或为IPO谋略？
如果与重启IPO的远大计划相比，那么卓越拿地算账的逻辑显然不重要了。
回顾卓越集团两次失败的上市历程，有无奈也有不甘。2007年，卓越首次在香港申请上市，计划筹资17亿元，随后遭遇了2008年经济危机，房地产市场一度动荡，迫使其上市之路中断；2009年，卓越再次冲刺香港IPO，彼时却因股价偏低，国际认购情况不好，最终主动暂停上市。
卓越集团董事局主席李华在接受媒体采访时曾表示，上市仍是一个比较重要的方向，“卓越集团处在一个随时准备上市的状态。”
（李华）
2018年，卓越集团提出三年内实现千亿元销售规模的目标，随后公司对业务部门进行调整，但掌门人李华却两次被有关部门带走配合调查，让重新上市充满了不确定性。这两次配合调查，一次是他疑似卷入深圳原市委副书记、前政法委书记李华楠涉嫌贪腐案，另一次是他被爆曾当刘强东事件的和事佬。
好在2019年2月中旬之后，李华完全脱身，也没有影响到卓越集团业务的开展。
来自四川内江的李华，早年也是深圳团委的领导干部，1996年下海经商。20世纪末，他被视为“拿地能手”，凭借蔚蓝项目在深圳掀起了“蓝色风暴”，成功打响了“卓越”的品牌。2004至2006年，卓越时代广场落成，这不仅是卓越集团商务地产的首个标志性项目，也成为了深圳中心区的地标。
李华的上市梦也从那时开始。
最近两年，卓越提速明显，在多个城市积极拿地。据不完全统计，截至5月10日，今年卓越在土储扩张方面已投入超过170亿元，拿地金额超去年全年的70%。另据克尔瑞数据显示，2020年1-4月卓越新增货值548.1亿元，位列行业第十位。
除了在土地市场积累生产资料，李华还在2020年11月请来了房地产行业的明星职业经理人陈凯加盟，给出了集团执行董事长的职位，由陈凯领导地产开发板块和资产运营板块工作。
陈凯的履历很漂亮，二十多年的职业经理人生涯，他先后任职华润置地执行董事，华润置地上海公司总经理；龙湖地产执行董事、运营总经理；复星地产总裁；阳光城总裁；中南置地董事长。2012年至2015年，陈凯任职阳光城期间，把公司的销售规模由20亿元增至200亿元；2017年至2020年，在任中南置地董事长期间，他带领公司完成从500亿元至2000亿元的跨越。
贝壳研究院高级分析师潘浩评价称，怀揣千亿目标的卓越，走出大本营，高调囤粮京城，初看意料之外，而结合当前卓越土储的相对局限与旧改货值占比较高等相关数据，细究于情理之中。在他看来，卓越有备而战的背后，与陈凯的经营策略及管理风格应有较大关联。另外，卓越此次取地其中三宗为联合体取地，也能看出其在资金流动性、安全性、风险性方面的考量。
在“房住不炒”的行业宏观调控主基调下，针对房地产行业制定的三道红线，以及集中供地政策让房企的债权融资供需两端均受到限制，融资环境全线收紧，这对房企的经营水平提出更高的要求。
数据显示，截至2019年末，卓越集团总资产2246亿元，总负债1549亿元，净资产697亿元；账面现金166亿元。2020年下半年，李华按捺不住将集团旗下的物管公司卓越商企推向资本市场。而他若想完成集团的上市梦，需要做的准备还有很多。
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