网红城市长沙，湘江北去，以江为界分为东西两城。省政府南迁，坐镇湘江东南侧；市政府立于湘江西岸，领着百废待兴的河西一路发展，岳麓山、大学城、湖南金融中心均在此地。
介于市府与金融中心之间，正是公务员云集的著名学区房——八方小区。八方小区的房价，随着河西的发展一步步上涨。然而最近几年，这种上涨幅度似乎已经超出控制，每平米均价甚至是超过了长沙市均价的五倍。
即使湖南省省委政府多次明令限制，长沙房价也与各省城相比并不算高，但八方小区的价格神话仍在演绎。
2021年5月13日下午，在一个“政法队伍教育整顿专项工作推进会”上，长沙市中级法院宣布，将对法拍房中的热点楼盘实施“精准限购”政策——通过法拍渠道竞买属于精准限购清单中的楼盘，竞买人也需要具备购房资格才能参与竞拍。
据此，全国第一个“法拍房精准限购名录库”诞生，披露的第一批纳入精准限购范围的项目共51个，其中包括芙蓉区的1个、天心区的2个、岳麓区（含高新区）的38个、开福区的2个、雨花区的7个。
这项政策系长沙首创，全国范围内此前并无先例，不过长沙对法拍房加强监管早就有迹可循。
疯涨的法拍房价格
提起最近这几年长沙涨价最厉害的楼盘，八方小区必在其中。
今年3月，八方小区的一套法拍房消息刷屏朋友圈。28人报名，53041次围观，最后成交价格为628.1万元，均价达到近4.53万元/平米。2020年长沙市新建商品住宅均价为9107元/平方米，也就是说，这套法拍房的均价是长沙新建商品房住宅均价的4.5倍。
为何地处市府片区、没有地铁、没有配套大型综合体的八方小区，房价屡创新高？
原因只有一个：学区房。
今年年初，长沙教育局发布《关于进一步优化基础教育集团化办学的指导意见》，其中包括：控制优质学校集团化的办学规模；暂停长沙优质学校托管市外中小学（幼儿园）的审批；暂停长郡中学、雅礼中学跨学段合作办学的审批；所有中学托管的小学从2021年起全部退出集团化管理。
这个政策，对于挂牌、托管等学校的楼盘业主来说并不是件好事。然而老牌学校、尤其是名校的中心校、本部的地位越来越稳。
说回八方小区。八方小区被誉为是有着“超级幼儿园、超级小学、超级初中”的顶级学区房。比如学区对应小学的长沙市实验小学，是由长沙市教育局直接管理，发展多年，只有一所位于梅溪湖的分校，师资强，而且没有被稀释。长沙市实验小学的生源也多为长郡双语的楼盘配套生。
如今社会的教育焦虑愈发严重，总是有人愿意斥资几百万只为买到好的学区房。在社交平台上搜索“八方小区”，就有不少为了孩子的教育而买房的人，比如在某平台上有人分享自己6月份刚生完小孩、9月份就开始了解学区房、最后在年前花400万买下的经历。
法拍房监管加强早有迹象
虽然长沙此前发布了相关限购政策，但由于法拍房的特殊法律地位，无长沙购房资格者仍然可以通过参与竞买法拍房购得长沙住宅。
作为长沙唯一合法的不限购置业渠道，最近这几年长沙的法拍房市场日益火爆，市场上多了不少新创立的相关的法拍公司（机构），也有很多二手房中介转行卖起“法拍房”。
根据相关数据，2020年长沙新房成交总量约10万套左右，二手房成交总量约3万套，法拍住房成交总量约5000套。
从整体来看，法拍房数量占据新房市场的5%左右，其价格波动对新房市场影响较小，但对于占据17%的二手房市场来说，影响就比较大了。
在红网《问政湖南》栏目中，4月13日的一条网友留言就曾指出长沙的个别楼盘法拍房被拍出高价，部分拍卖存在内幕：
中介告知可以通过二手中介或者法辅中介提前签订“买卖”协议，私下确定好成交价格，无论公开拍卖价格是否拍出天价，都可以按照“协议价格”顺利成交……中介方直接获利，也可让房主钻未满4年限售的空子，同时也可以将热门区域的二手房价哄抬（二手房中介收益）……专业的中介公司可以帮助限售的房主，“合法”伪造欠债查封拍卖的过程，将房屋出售“合法化”。
这也是一些房产中介抓住相关政策漏洞的“基本操作套路”， 相互串通、哄抬价格，通过虚假诉讼、虚假仲裁等非法手段大肆炒作“法拍房”，导致近期少数热点楼盘、学区房法拍价格不断走高。比如八方小区房子均价，从2016年的单价10000元/平左右，一路高涨至如今的超四万一平。
这些高于市场价成交的法拍房，在一定程度上误导了长沙房价上涨预期，也严重扰乱了当地的房地产市场秩序。
因此在这条留言下，长沙中院作出回应称，为加强法拍房监督已采取相关措施。
几天之后，在位于梅溪湖的一套万科里梅溪郡法拍房的拍卖详情中，明确指出竞买人须具长沙购房资格，长沙名下有房，可以置换。
5月13日的会议更是详细制定了相关政策：
将近期法拍活跃度较高、成交价格较高的项目，关注度较高的学区学位房、尤其涉及周边名校的学位房，期房和现房价格差距较大的房源、如地铁口周边房源、景观房（含湘江周边、浏阳河畔、梅溪湖、洋湖周边的江、湖景房）等，开盘热点项目，纳入第一批精准限购范围。
在这个名录中，“过热”的八方小区也在其中。
不过值得指出的是，与全国其他地方类似，公务员福利房与学区房两者有时是高度重合的，作为公务员小区的八方小区也是如此。它为公务员提供的，不仅是普通人想尽办法都想进去的优质学校，同时还有低廉的房价。
当这几年八方小区创造长沙的“学区房价格神话”时，此前以极低价格买入小区房产的公务员们也可以坐收涨价之利，一转手就可以赚个几倍。
也许，当这些限购政策的出台时，八方小区的第一批业主早已完成一轮套现，接盘的永远只是体制外充满焦虑的普通人群体。
长沙法拍房的收紧，是否意味着八方小区等学区房神话的结束？
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