很多靠规划概念炒起来的房子，就像市面上收割智商税的黑科技产品，带个电子屏就敢说自己是“人工智能”。
而不少人认为，中山的房子就是这样一种存在。
一方面，深中通道利好刺激着翠亨新区乃至整个中山的房地产的发展；另一方面，中山GDP总量排名次于茂名、江门，它的未来的价值受到很多人的质疑。
挺它的人这么说：
质疑它的人这么说：
那么，深中通道能为中山楼市赋能吗？
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深中通道免通行费？
“深中通道”对于中山楼市的其中一个意义，就是让中山成为深圳的“睡城”。
今年2月曾传出一个利好中山的消息。
住深省政协委员向省政协十二届四次会议提交的《关于加快推进深圳西部片区与中山翠亨新区融合发展的提案》中提到：建议降低深中两地的交通成本。在深中通道建成后，争取对在深中通道通行的深圳号牌七座以下小客车和中山号牌七座以下小客车实施免费通行。
如果这个建议施行，那么中山去到深圳的成本将会进一步降低，十分有利于吸引深圳客来中山置业。
“深中通道”不但可以避开拥堵的虎门大桥，它的双向八车道高速公路还可以大大提高汽车行驶速度，达到100公里/小时。
这意味着，中山去到深圳的时长将由原来的两个小时缩短至20分钟。
而如果想要继续前往产业聚集的福田、南山也非常方便。经由深中通道到达宝安后，即可接驳深圳地铁1号线、11号线，甚至还有沿江高速。
理想状况下，基本可以实现1小时内的通勤需求。
按照计划，深中通道将于2023年底完成主体工程建设，2024年就会全面建成通车。
但是，深中通道真的能够带动中山楼市的发展吗？
自住和投资者又该怎样选择上车中山的时机？
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深中通道到底
奶了中山楼市多少？
我们先来看看，深中通道到底奶了中山楼市多少？
以最新的数据来说，中山的去化周期约11.7个月，而它去化周期最短的地区是马鞍岛，仅为4个月。
五一期间，马鞍岛新盘“招商臻湾府”开盘又掀起了一股马鞍岛热，销售中心的购房者人头攒动。
而过去每一次马鞍岛出新项目，都是开盘秒罄的状态。
除了马鞍岛这一个区域，深中通道还带动了整个翠亨新区，乃至辐射火炬区乃至南朗镇的成交。
根据乐有家的数据显示，今年年后，中山新房热门成交区域南朗镇排第一，而二手房热门成交区域火炬开发区排第一。
而且乐有家还披露了，2021年在南朗镇买一手房的购房者中深圳客的比例大大提升。
从下面的图表可以看到，2018年深圳客占比仅为18%，而到了2021年已经占到了高达74%的比例。
由此我们也可以看出，深中通道的确为中山吸引了不少深圳客。
那么房价涨了吗？
深中通道2015年开始动工，而根据安居客整理的中山五年房价数据，2015到2020五年间，中山新房房价涨了约141%，而二手房涨了88%。
其中南朗镇的涨幅达到了110%，火炬开发区达到了185%。
由此可见，深中通道的确把这两个区域的房价给奶了起来。
不过，我们也可以从马鞍岛3万+/㎡的房价看出，高涨幅背后的概念泡沫有多大。因为马鞍岛还处于初期发展阶段，产业、配套都还未兑现。
而现今全国都在调控，政策都在收紧，中山房价的上涨空间还有多少，其实还很难说。至少短期内，不管是从居住环境还是产业实力，中山还不如珠海。
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买不买？怎么买？
那么中山到底买不买？如果买，要怎么买？
对于在深圳工作的人来说，即使深中通道未来免费，也不建议买中山。
通勤不仅仅要考虑深中通道一段，还要考虑小区上到深中通道，以及下了深中通道去公司的路况。建成初期，新楼盘的居民入住不多，可能车也暂时不多，行驶还算快捷。但后期人数和车辆都会激增，拥堵在所难免。
总的来说，过长的通勤时间会让在中山居住，在深圳工作变得不现实。
而对于投资者来说，中山的水太深，概念大于实力，风险太高。虽然过去涨幅还可以，但也说明了它此时的入手门槛已经比过去高很多了。
对于这部分人，我会更推荐入手珠海北围的房产。产业和环境都好很多。
当然，如果你做好了长持的准备，我还是相信未来10年深中通道会带动中山有比较好的发展的。
如果长持，翠亨新区的房产你也尽可以打新。