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“狼”近了!财政部开展部分城市房地产税“试点”座谈

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西安楼市 2021-05-14 11:17

字少事大!

5月11日,财政部官网发布听取部分城市和专家等对房地产税试点工作的意见的消息,通篇80余字,很短,但信息量大。

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这则消息的信息量很大:

1、这次会议是以“座谈会”形式召开,而不是“研讨会”,属于政策决策性质的会议,分量比较重。

2、财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局,四大重磅部门齐聚,信号意义非同一般。

尤其是全国人大常委会预算工委也参与了座谈会,使得会议更加严肃。

3、首次提出“试点”。从过去的“推进”到现在的“试点”,被视为房地产税加速落地的重要信号。

这意味着,房地产税可能会先在部分城市试行。

“房地产税”的提出,到目前已走过10年。

从2011年发改委一份报告提及“房产税改革试点工作”开始,到2015年8月5日房地产税法第一次明确进入人大立法规划,再到2021年5月财政部这次座谈会,房(地)产税已提及了10年!

值得注意的是,2020年以来,财政部四次提及房地产税。2021年5月6日,财政部部长的《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》一文透露:

“十四五”时期将“健全直接税体系逐步提高直接税比重,进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

所谓“直接税”是指由纳税人直接负担的税收。目前我们熟知的“个人所得税”,是对收入取得者征收的税,这种税就是直接税。

无疑,房地产税归入直接税,“逐步提高比重”,“积极稳妥推进”,房地产税的推行已是铁板钉钉的事!“狼”已经近了!

目前,除上海和重庆外,其余城市目前仍然对自用住房在保有环节零税负,用于出租的住房适用从租计征房产税,但实际大多配备优惠政策。

上海和重庆从2011年开始率先试点对个人住房征收房产税,两者在模式上有不同,针对的对象和税率有差异。

上海房产税模式以多套房为主要征收对象,本市居民二套房及非本市居民新购房,税率暂定0.6%,若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。

重庆房产税模式则以高端豪宅为重点征收对象,对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房,以“户面积”计算起征点,采用累进式计税方式。

在重庆一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积,分每户100㎡和180㎡两种起征点,适用税率分三档:0.5%、1%和1.2%。

从两城10年的试行情况看,因为税率相对温和、仅针对部分群体,总体上对抑制局部炒房有一定积极意义,但从两城的楼市发展看,对房价上涨的抑制影响不大。

当然,这是针对上海和重庆过去的情况而言。未来,新增加“试点”的城市,房地产税模式会怎么样,效果如何,还有待观察。

现在看,房地产税改革不仅是健全直接税体系的需要,也是房地产长效机制的一部分,现在各地的限售限购等楼市政策,将会逐步被新机制替代。

因为房地产税肩负多重目标和社会意义,接下来“试点”城市,势必要考虑得更为全面、客观和长远。

预计具备对土地财政依赖度不高、房价居高并不下、城市开发空间有限、多套房占比较高等特点的地方,将会进入新的“试点”范围。

一般来看,既然是“试点”,就绝不会是1个地方;在模式上,可能会遵循总体相似、略有差异、体现一定力度的原则,然后再总结完善有序铺开。

这次财政部的消息一发,首先在股市上有反映。5月12日,A股房地产指数应声下跌,地产龙头股们纷纷下跌。

这在一定程度上显示,在资本以及投资界,“房地产税”被认为是“利空”的。

跟重庆和上海会有不同,未来进入房地产税试点的区域(城市),其土地价格、新房价格、二手房价格及租金水平,或会受到不同程度影响

因为住房持有成本将加大,新房购买意愿淡化,进行使得房价涨幅收窄或下跌,尤其高端市场(面积大、单价高)受影响会进一步放大。

二手房上,因持有成本将增大,潜在收益会减少,会倒逼一部分多套房房东抛售房产,市场上流通的二手房更多,房价难涨或被压低。

一旦买房热度降低和存量房源增加,也将会使得房租不涨或下降。同时,一些房企在此拿地愿望降低,土地市场竞争减少,地价也会不涨或下跌。

当然,这是基于未来效果的推演,具体情况还要看房地产税的力度和试点的情况。

无疑,未来房地产税对于楼市的影响,更多的会体现在对于同一个城市多套房购买的控制、户均累计面积过大的房产持有的调减。

从座谈到“试点”到逐步推行,还有时间差,但对于目前房产数量持有较多人士而言,可以未雨绸缪、调整布局了!

编辑=六言 编审=周鑫

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