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以下内容来自“天眼茶楼”知识星球：
01 厦门土拍结果出炉，天哥怎么看？
问：老师你好！5月13日厦门岛内外共有5幅地块集中出让，思明地块由国贸&中海竞得，隐形楼面价62913元/平，实际溢价率55.7%，限价7.16元/平；湖里地块由建发竞得，隐形楼面价67546元/平，实际溢价率67.2%，限价7.18元/平；海沧地块由联发竞得，未进入竞持阶段，楼面价27423元/平，实际溢价率37.1%；集美地块由正荣竞得，隐形楼面价32297元/平，实际溢价率53.8%；同安地块由远洋竞得，未进入竞配建阶段，楼面价18697元/平，实际溢价率33.6%。天哥怎么看？
答：感谢提问！说说我的看法吧。
1、开发商很缺地，竞争很激烈
年初二月，国土自然资源部为了稳地价，内部传达要求重点城市集中出让土地，一年3次。过去一说到重点城市，名单就是这22个城市。包括北上广深四个一线城市，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。到今天已有长春、沈阳、重庆、无锡、广州、杭州、北京、厦门、福州、深圳等城市完成土拍首秀。
这客观上就导致开发商土地储备不足，手中缺粮，心中很慌，因为22城正是大开发商重点粮仓之地。拿到粮的有饼充饥，没拿到粮的继续全国拍拍拍，买买买，每到之处必然出鞘，势在必得，尤其是房地产热门城市，更是硝烟四起，溢价都挺高。
经过了首轮市场检验，预计后续上面可能会对集中供地政策进行调整。
2、优质开发商并不差钱
2020年，监管层出台了三道红线，约束开发商不顾财务金融风险进行无序扩张。房地产优质热点城市，是大型国企的主战场，民企介入机会很难，而国企融资成本低，背靠好爸爸，具备更大的资金优势。
就天眼观察，很多开发商为了储备生产资料，到处拿地，并不局限于22城。以厦门建发为例。建发2月至今，在厦门、福州、北京、深圳、盐城、杭州、晋江、上饶、无锡、龙岩、南京、南宁、安徽六安、苏州、漳州、上海、南通等城市土拍市场上都出现了矫健的身姿，俨然成为全国性房企的既视感。
5月13日，也就是昨天，建发和联发两兄弟同时在厦门、福州和深圳拍地，虽然深圳没拿到，但是在厦门和福州都拿到了干粮。
3、厦门土拍地块分析
思明地块，隐形楼面价虽然离限价只有8687元/平的差价，看似空间不大。但是经过天眼测算，却暗藏玄机，过多细节由于篇幅等原因，不加以展开。天眼初步估算了下，开发商综合加权成本大概在76700元/平，大概每平亏5100元/平。但是车位这块，追回6318元/平，整体利润空间在1200元/平左右，综合考虑营销成本，以及可能的捆绑精装包等，开发商不亏。以上按4%融资成本算，套均160平，车位比1：1.2算。
湖里地块，隐形楼面积离限价只有4254元/平的空间，初步估算，开发商综合加权成本大概在81300元/平，大概亏9500元/平。如果是开发成套均140平左右户型，增加车位比的话，可以追回8660元/平，整体亏损840元/平，如果再搭点捆绑精装包，开发商也是小赚。以上按4%融资成本算，套均140平，车位比1：1.4算。
岛内开发商要盈利的玄机就在于车位、车位比、户型大小、精装包等。
海沧地块，楼面价27423元/平，测算保本价为3.45万元/平。按融资成本4%，套均100平，车位比按1：1.2算，车位利润按15万元/个保守估计。由于周边二手楼盘单价不到3万，旁边的海投白鹭郡33000元/平左右，可见该地块对周边房价有明显的刺激作用。
集美地块，隐形楼面价32297元/平，项目规定不能超过644套，测算保本价在3.97万元/平，按融资成本4%，车位比按1：1.4算，不带精装包加价，车位利润按15万元/个保守估计。该项目看能否捆绑精装包，降低成本了，不然地段、学区、配套比2公里外的莲花新城要差很多，目前莲花新城二手挂牌价3.7-8万元/平，对莲花新城无疑是大利好。
同安地块，楼面价18697元/平，测算保本价为2.4万元/平。按融资成本4%，套均100平，车位比1：1.2算，车位利润按15万元/个保守估计。
注：昨天天眼测算过5个地块按起拍楼面价计的保本价，但是融资成本考虑过高，车位作为现在开发商的隐形利润等均没考虑进去，本次测算考虑更周全一些。集美地块就靠未来开发商怎么运作了，如果后面配套、学区等跟上，或者周边楼盘价格上扬，说不定不亏。就算有一定幅度亏损，对开发商来说，也许意义大于实质，所以，整体而言，本轮土拍，皆是赢家！
4、本次土拍对厦门房价影响
厦门今年还有2次集中供地，此轮首秀开局火热，具有较强的提振作用，市场信心明显。预计厦门不少新盘会面粉价大涨，岛内面粉价接近面包价为噱头，取消折扣优惠或减少优惠力度，后续上市新盘备案价可能会对比周边略有上提。从需求端来看，打新热度会发酵，全城新盘面临去库存的良机。
二手房市场成交量受到打新热及炒房专项整治活动影响，有一定下滑。刚需会面临上车紧迫感，部分区域受土拍及市场情绪影响，二手房价格可能会提高，热门板块成交量会有所增大。
02 刚需买房压力大，要不要坚持下去？
问：天哥你好！入手一个300+，贷款250，年供利息12，可先只还利息的那种贷款，如果按贷款20年计算，方案1:平均一年要还本金12.5，合计一年约25，按此计算压力巨大。方案2：只还利息，先享受生活，家庭剩余钱还本金，但到期后会有一笔本金未还上，而且到时政策变化未必能继续贷款。天眼能从通货膨胀或者其他角度帮忙分析，方案1随着通胀以后月供压力会被大幅度降低，方案2随着通胀到时候到期剩余未还本金在那个时期已经算很少了？现在刚买心理压力大，非常慌，怕自己这辈子被锁死无法过相对宽松点的生活。
答：您好，欢迎加入星球！
首先恭喜您，您已经实现了阶层的逆袭！
年化利息4.8%一点不贵。首先房子具有出租属性，1.5%来算可能有的，最后实际利息成本只有3.3%！这几乎等于银行白送钱给您投资。而且您目前最大优势是虽然首次购房，感觉压力大，但是负债在您家庭月供能力范围内。
看未来房价走势，一看房价增速要与gdp增速相适应，这个是针对全国平均水平而言，二看m2增速，假设全国平均增速是8%，那么发达地区实际m2增速一定是远超不发达地区m2增速的。
房价本质与金融息息相关，m2是衡量货币松紧的重要标志，也是衡量钱贬值程度的重要因素。按我国目前gdp增速计划，再具体到城市，比如福州，福州十四五规划明确提到增速7%，那m2增速能低于7%吗？现在本质上来说，商品和服务已经处于饱和时期，价值提高更多的是价格因素导致！社会货币化贬值要比银行利率高，否则不会有那么多聪明人想方设法从银行弄钱出来，因为我们没法改变大势。
既然十四五规划和2035远景目标纲要，要求2035年gdp总量翻翻，人均收入翻翻，那么货币一定是加速贬值的过程，名义价格才能提高！国与国的比较，都是名义价格来衡量。在汇率相对稳定的情况下，国内价格决定了国际各项指标的比较！
对于普通人，手里只有50万，他要么是存银行理财，要么是买150万的小单身公寓或者买回县城，这是大多数人的真实写照！而聪明人通过买到300万+的资产规模，未来随便波动10万，就能完全覆盖利息成本。如果涨幅30%，对比他自身的起点而言，那就是坐上了火箭。
看看今天厦门土拍，看看十四五规划和2035年远景目标纲要，你要相信国家的力量！坚定地看好资产的长期价值，哪怕眼下觉得压力大。退一万步，持有5年，最多也就亏40万而已，但是涨幅可能是100万以上。今天的钱放到五年后，会大幅贬值，以后购买，需要的本金肯定比现在大，而负债，您通过长期贷款，牢牢锁定了金额，让其随着时间推移慢慢贬值。
方案2会比方案1更优秀，对比通胀，利息其实不值钱。5年后，你会庆幸自己今天的决定！
祝好！
以上！
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