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厦门土拍,都是赢家

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天眼茶楼 2021-05-14 09:48
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厦门房产动辄几百万上千万,必要的房产投资价值体系知识学习非常有必要!天眼茶楼知识星球已成为厦门房产价值投资体系的辞海库!

我是天哥,您相见恨晚的买房导师。天哥既是地产学院派,又是房产实战派。天哥不像其他自媒体,遮遮掩掩地让你摸不着头脑,只说对你最有用的操作和建议,养成每天阅读天眼茶楼的好习惯,你的思维才不会被禁锢。

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以下内容来自“天眼茶楼”知识星球:

01 厦门土拍结果出炉,天哥怎么看?

问:老师你好!5月13日厦门岛内外共有5幅地块集中出让,思明地块由国贸&中海竞得,隐形楼面价62913元/平,实际溢价率55.7%,限价7.16元/平;湖里地块由建发竞得,隐形楼面价67546元/平,实际溢价率67.2%,限价7.18元/平;海沧地块由联发竞得,未进入竞持阶段,楼面价27423元/平,实际溢价率37.1%;集美地块由正荣竞得,隐形楼面价32297元/平,实际溢价率53.8%;同安地块由远洋竞得,未进入竞配建阶段,楼面价18697元/平,实际溢价率33.6%。天哥怎么看?

答:感谢提问!说说我的看法吧。

1、开发商很缺地,竞争很激烈

年初二月,国土自然资源部为了稳地价,内部传达要求重点城市集中出让土地,一年3次。过去一说到重点城市,名单就是这22个城市。包括北上广深四个一线城市,还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。到今天已有长春、沈阳、重庆、无锡、广州、杭州、北京、厦门、福州、深圳等城市完成土拍首秀。

这客观上就导致开发商土地储备不足,手中缺粮,心中很慌,因为22城正是大开发商重点粮仓之地。拿到粮的有饼充饥,没拿到粮的继续全国拍拍拍,买买买,每到之处必然出鞘,势在必得,尤其是房地产热门城市,更是硝烟四起,溢价都挺高。

经过了首轮市场检验,预计后续上面可能会对集中供地政策进行调整。

2、优质开发商并不差钱

2020年,监管层出台了三道红线,约束开发商不顾财务金融风险进行无序扩张。房地产优质热点城市,是大型国企的主战场,民企介入机会很难,而国企融资成本低,背靠好爸爸,具备更大的资金优势。

就天眼观察,很多开发商为了储备生产资料,到处拿地,并不局限于22城。以厦门建发为例。建发2月至今,在厦门、福州、北京、深圳、盐城、杭州、晋江、上饶、无锡、龙岩、南京、南宁、安徽六安、苏州、漳州、上海、南通等城市土拍市场上都出现了矫健的身姿,俨然成为全国性房企的既视感。

5月13日,也就是昨天,建发和联发两兄弟同时在厦门、福州和深圳拍地,虽然深圳没拿到,但是在厦门和福州都拿到了干粮。

3、厦门土拍地块分析

思明地块,隐形楼面价虽然离限价只有8687元/平的差价,看似空间不大。但是经过天眼测算,却暗藏玄机,过多细节由于篇幅等原因,不加以展开。天眼初步估算了下,开发商综合加权成本大概在76700元/平,大概每平亏5100元/平。但是车位这块,追回6318元/平,整体利润空间在1200元/平左右,综合考虑营销成本,以及可能的捆绑精装包等,开发商不亏。以上按4%融资成本算,套均160平,车位比1:1.2算。

湖里地块,隐形楼面积离限价只有4254元/平的空间,初步估算,开发商综合加权成本大概在81300元/平,大概亏9500元/平。如果是开发成套均140平左右户型,增加车位比的话,可以追回8660元/平,整体亏损840元/平,如果再搭点捆绑精装包,开发商也是小赚。以上按4%融资成本算,套均140平,车位比1:1.4算。

岛内开发商要盈利的玄机就在于车位、车位比、户型大小、精装包等。

海沧地块,楼面价27423元/平,测算保本价为3.45万元/平。按融资成本4%,套均100平,车位比按1:1.2算,车位利润按15万元/个保守估计。由于周边二手楼盘单价不到3万,旁边的海投白鹭郡33000元/平左右,可见该地块对周边房价有明显的刺激作用。

集美地块,隐形楼面价32297元/平,项目规定不能超过644套,测算保本价在3.97万元/平,按融资成本4%,车位比按1:1.4算,不带精装包加价,车位利润按15万元/个保守估计。该项目看能否捆绑精装包,降低成本了,不然地段、学区、配套比2公里外的莲花新城要差很多,目前莲花新城二手挂牌价3.7-8万元/平,对莲花新城无疑是大利好。

同安地块,楼面价18697元/平,测算保本价为2.4万元/平。按融资成本4%,套均100平,车位比1:1.2算,车位利润按15万元/个保守估计。

注:昨天天眼测算过5个地块按起拍楼面价计的保本价,但是融资成本考虑过高,车位作为现在开发商的隐形利润等均没考虑进去,本次测算考虑更周全一些。集美地块就靠未来开发商怎么运作了,如果后面配套、学区等跟上,或者周边楼盘价格上扬,说不定不亏。就算有一定幅度亏损,对开发商来说,也许意义大于实质,所以,整体而言,本轮土拍,皆是赢家

4、本次土拍对厦门房价影响

厦门今年还有2次集中供地,此轮首秀开局火热,具有较强的提振作用,市场信心明显。预计厦门不少新盘会面粉价大涨,岛内面粉价接近面包价为噱头,取消折扣优惠或减少优惠力度,后续上市新盘备案价可能会对比周边略有上提。从需求端来看,打新热度会发酵,全城新盘面临去库存的良机。

二手房市场成交量受到打新热及炒房专项整治活动影响,有一定下滑。刚需会面临上车紧迫感,部分区域受土拍及市场情绪影响,二手房价格可能会提高,热门板块成交量会有所增大。

02 刚需买房压力大,要不要坚持下去?

问:天哥你好!入手一个300+,贷款250,年供利息12,可先只还利息的那种贷款,如果按贷款20年计算,方案1:平均一年要还本金12.5,合计一年约25,按此计算压力巨大。方案2:只还利息,先享受生活,家庭剩余钱还本金,但到期后会有一笔本金未还上,而且到时政策变化未必能继续贷款。天眼能从通货膨胀或者其他角度帮忙分析,方案1随着通胀以后月供压力会被大幅度降低,方案2随着通胀到时候到期剩余未还本金在那个时期已经算很少了?现在刚买心理压力大,非常慌,怕自己这辈子被锁死无法过相对宽松点的生活。

答:您好,欢迎加入星球!

首先恭喜您,您已经实现了阶层的逆袭!

年化利息4.8%一点不贵。首先房子具有出租属性,1.5%来算可能有的,最后实际利息成本只有3.3%!这几乎等于银行白送钱给您投资。而且您目前最大优势是虽然首次购房,感觉压力大,但是负债在您家庭月供能力范围内。

看未来房价走势,一看房价增速要与gdp增速相适应,这个是针对全国平均水平而言,二看m2增速,假设全国平均增速是8%,那么发达地区实际m2增速一定是远超不发达地区m2增速的。

房价本质与金融息息相关,m2是衡量货币松紧的重要标志,也是衡量钱贬值程度的重要因素。按我国目前gdp增速计划,再具体到城市,比如福州,福州十四五规划明确提到增速7%,那m2增速能低于7%吗?现在本质上来说,商品和服务已经处于饱和时期,价值提高更多的是价格因素导致!社会货币化贬值要比银行利率高,否则不会有那么多聪明人想方设法从银行弄钱出来,因为我们没法改变大势。

既然十四五规划和2035远景目标纲要,要求2035年gdp总量翻翻,人均收入翻翻,那么货币一定是加速贬值的过程,名义价格才能提高!国与国的比较,都是名义价格来衡量。在汇率相对稳定的情况下,国内价格决定了国际各项指标的比较!

对于普通人,手里只有50万,他要么是存银行理财,要么是买150万的小单身公寓或者买回县城,这是大多数人的真实写照!而聪明人通过买到300万+的资产规模,未来随便波动10万,就能完全覆盖利息成本。如果涨幅30%,对比他自身的起点而言,那就是坐上了火箭。

看看今天厦门土拍,看看十四五规划和2035年远景目标纲要,你要相信国家的力量!坚定地看好资产的长期价值,哪怕眼下觉得压力大。退一万步,持有5年,最多也就亏40万而已,但是涨幅可能是100万以上。今天的钱放到五年后,会大幅贬值,以后购买,需要的本金肯定比现在大,而负债,您通过长期贷款,牢牢锁定了金额,让其随着时间推移慢慢贬值。

方案2会比方案1更优秀,对比通胀,利息其实不值钱。5年后,你会庆幸自己今天的决定!

祝好!

以上!

END

欢迎关注天眼茶楼(tianyanchalou)订阅号,独立地产评论员,10多年的房产投资经验,以通俗易懂深入浅出的风格,让你学会如何买房投资,如何让财富增值。

房地产注定只有一部分人能赚钱,我们跑在大部分人前面。天眼茶楼知识星球是厦门房产价值体系辞海,供会员免费学习。

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