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绝不能失控! 高层出手 楼市王炸终于来了?!

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叶檀财经 2021-05-14 07:10

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文/顾天杰

楼市又有大动作。

5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局在北京召开房地产税改革试点工作座谈会,听取政府、专家学者的意见。

字数越少,越重要。

房地产税立法时间表没有明确,却也十分迫切了,这也是高层2021年以来第四次提到房地产税了。

我们通常说的房地产税,包括开发、交易、持有三个环节。

中国税制重开发和交易,轻持有。针对房产保有阶段的税收几乎为零。

这样的顶层设计导致各地楼市调控,只能围绕着“限”字做文章,包括限价、限购、限售、限贷、竞自持、竞配建等等。

这样的调控可以总结为两种思路:

一是提高开发商的土地成本。 二是阻断市场流动性,强压价格,不能触及根本问题。

财政部在这之前已经公布房地产税立法三大原则:

立法先行、充分授权、分步推进。

具体到实施层面,核心关注点,比如免征面积、免征额、累进税率,至今别说细则,连一个框架都还没出台,令人感到非常着急。

火爆的楼市 涨疯了的房价

期待越大,失望越大,我们先看一组数据,感受一下当下楼市的火爆程度。

国统局数据显示,2021年一季度中国商品房销售面积3.6亿平米,销售金额达3.8万亿,同比分别增长63.8%和88.5%。

全国住房均价在一季度首次迈上万元大关,达到10658元/平方米,2020年均价为9859元/平米。

其中,江苏、浙江成为全国唯二的地级市房价,全都突破1万元/平米的省份。

一句话的背后,包含了多少家庭的悲欢离合、酸甜苦辣。

然而,突破天际的房价,却丝毫没有影响大家加杠杆买房的热情。

数据显示,一季度末居民中长期贷款新增1.98万亿,刷新了2020年三季度1.8万亿元的纪录,同比增长57%,居民中长期贷款的大部分构成就是按揭贷。

央行最新研究也显示,2021一季度,中国宏观杠杆率为276.8%,居民杠杆率为72.1%,政府部门杠杆率为44.5%,企业部门杠杆率为160.3%。

同时,房地产收益在居民家庭资产增值里的占比,也还是最高的。

西南财大中国家庭金融调查与研究中心,近期联合蚂蚁研究院,基于2021年一季度中国家庭的财富、收入和工作稳定性,展开调查,其报告中显示:

影响家庭财富变化的因素有四大类,住房资产、金融投资、工商业经营、可支配现金。对于财富增加的家庭来说,住房资产增加贡献了76.7%,金融投资价值增加贡献了16.2%,可支配现金和工商经营总贡献在10%以内。

(来源:西南财大中国家庭财富指数调研报告)

对房价涨跌最敏感、最在意、最脆弱的,毫无疑问是普通中产家庭。

分享这样几个有趣的数字:

1.公安数据显示,2016年中国凶杀率为每十万人0.62,全世界最低的国家之一。相比之下2015年美国凶杀率是4.88。 2.中国重大暴力犯罪率,2012年到2016年期间减少了43%。 3.同一时期里,全国范围的小区里保安数量大幅增加,2014年有4200多家保安公司和450万名保安,到2019年有9500家保安公司和515万名保安。

以叶檀财经所在的上海为例,上海市保安服务(集团)有限公司,成立于1985年8月,是国内成立最早,至今业界规模最大,业务最多、服务范围最广的专业保安公司之一,截至2019年2月,下属子分公司超过20家,员工人数超过2.6万人。

为什么会出现这种情况?

原因很简单,中国改革开放三十年,大众迅速富裕了起来,中产阶级教育背景、职业生涯、家庭结构相差巨大,住在同一个小区里,抬头不见低头见,唯一的共同点就是都买了房。

房价涨跌、子女教育、投资理财是开启中产家庭话匣子的钥匙,业主们也只有这些东西可以一块儿聊了。

房价则是这其中最大的软肋,股票跌了可以硬抗,基金绿了可以硬撑,房价跌了就直接全面破防,一点余地都没有。

于是小区物业和保安,就成了中产阶层小区房价的守门人,很多小区保安的第一要务不是保护业主们的人身安全,而是维护房价不下跌。

保安们的日常工作包括日间夜间巡回、驱赶群租客、维护小区设施、赶走流浪汉,更像是干杂活和苦力的一群员工。

这在全世界其他国家的小区里,绝对称得上是奇观异景,只有在中国,尤其是北上广深一线城市,却长期被当作是一种常态,各大上海本地楼市公众号在测评小区的时候,甚至会明摆着把物业品质和保安作为因素,考虑进去。

尴尬的试点 刺不破的泡沫

中产阶级如此关注房价,房产税犹如“狼来了”,每一次高层提及,都会触动中产脆弱的神经。

房地产税虽然是国际通行的一种税,但也是有免征额度和优惠减免的,其他国家通常是累进收取,有很多抵扣的方式。

对于发达国家来说,房产税作为保有环节最重要的税收,已经是地方政府的重要收入来源了。

2016年36个国家房产税平均比重为47.5%,其中澳大利亚、英国为100%,加拿大97%,美国也有70%,贡献了绝大部分的政府税收。

目前国内只有上海和重庆开启了房产税改革试点。

上海以家庭为单位,本地居民第一套住房免征,按人均60平方米扣除。假设上海有一个三口之家,两套房,第一套90平米,第二套120平米,那么超出的30平米才会被征税。

重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积,存量独栋商品住宅免税面积为180平方米,新购独栋商品住宅免税面积为100平方米。

尽管2011年开征后 房产税收入总和在地方政府税收占比中稳步提升 ,上海和重庆房产税收入增加了2倍,整体上也只是占上海总税收的4%不到,占重庆总税收的4%多一点。

房产税的开征,无法替代土地出让收入,既不能在短期内大幅提升地方财政收入,又无法对房价产生立竿见影的抑制作用。

上海和重庆2011年开始试点,官方数据显示,到了2018年上海商品房价格已经从1.5万一平米上升到2.4万一平米,重庆商品房同样从5000一平米拉升到7000一平米。

根据安居客最新数据,2021年上海二手房均价已经高达5.33万一平米。

(上海二手房价格 来源:安居客)

长期来看,房价的决定因素首先是人口和供需、其次才是货币、土地,最后才是当下的楼市政策调控,税费得排在很后面的位置。

房产持有税并不是面向所有人征收的人头税,所以开征后的影响,从5到10年的长周期来看,影响只会越来越小。

房产税真正波及的是四类人:

1.有十几套房的房东。

假设房产税从试点城市铺开到全国,对于房产资产为主的家庭来说是利空,短期内很难将房子变现,在人口增速下滑的大背景下,尤其是三四线城市的涨幅也越来越小,投资房产的性价比越来越低。

2.盲目加杠杆的炒房客。

房地产税开征之后这些人的资金压力迅速增加,持有成本过高,一旦断供会被银行查封、拍卖,赔了房产又折了现金流。

3.别墅、高端公寓买家。

我们看到很多城市都在设计制度,征收别墅、高端住宅全额房产税,比如重庆的试点就是如此,最终如果采用累进式税率,高档住宅赋税会很重。

4.旅游、度假房产买家。

旅游地产项目的买家大多是候鸟式的居民,一年去不了几趟自己的海景房、江景房,更不用谈能带全家人去旅居几个月这种事情。

考虑到中国的房屋类型极其复杂,市场上有大量房改房、央企房、军队房、经济适用房、甚至小产权房都混入其中,这些房屋如何确权、如何征收,变成了更复杂的问题。

房企缺粮 中产买房

2021年5月12日,北京集中供地结束,花了2天时间卖掉相当于2020全年一半的住宅用地,整体溢价率不高只有7%,在稳地价和多卖地之间达成了某种平衡。

这背后是北京土拍有史以来最严格、最复杂的出让规则,大量的公租房配建、不完全产权、竞租赁、竞公共租赁住房、套内79/90政策,政府把开发商的利润拿捏得死死的。

据在现场的业内人士说,北京土拍有钱还不行,还需要勇气。大量中小房企成为黑马,勇敢拿地,大型房企们为了降低风险,直接选择联合体拿地。

最后的结果是,北京集中供地土拍,溢价率不高,房企极为热情,整体楼面价还明显上升了。

房产税只是直接税里的一种,遗产税、赠与税这些更重要的税制改革问题,也都还没有被解决,它们的尽早讨论、确立与出台,毫无疑问应该是中国大开国门的前提。

只有经历了比较完善的税制改革后,再谈金融改革开放,才是有意义的,否则就会导致产业资本向金融资本的大幅迁徙,同时高净值人士,也会带着自己的资产外流。

中国的外汇管制极其严格,却几乎不征收离境税,富豪们很容易通过建立海外家族信托去转移资产,以前可能是购买海外不动产和足球篮球队,现在可能是炒虚拟货币,以及各种离岸家族信托,甚至是古玩字画等另类资产投资。

反观普通人,尤其是中产阶级,在投资工具极端缺乏的情况下,抱紧房子似乎就成了不错、且唯一的低风险增值方案。

普通人距离房价降温还有多远?

别急,让子再弹飞一会儿。

-- END --

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作者:顾天杰编辑:苏苏

图片:来源于网络,侵删

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