最近，全国第七次人口普查结果。
与2010年第六次人口普查的13.4亿人相比，这十年，全国增加了7206万人，增长率5.38%，继续保持低速增长态势。
7200万增长人口中，重庆贡献了约320万，总体增长率为10.6%，平均增长率为3.6%。
“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，年均30万+人口增长，对于重庆楼市真的是一个大利好吗？
（近十年重庆人口净增长约320万）
01
每年32万净增人口
持续利好重庆楼市
毋庸置疑，人口和房子是供需关系，只有人口持续流入的城市，房地产市场才会持续向上发展，不会横盘甚至阴跌。
人口净增320万，每年净增32万人口，对重庆楼市意味着什么？
近5年，重庆住宅的年均销售面积，在5000-5400万㎡，到底有多少被新增人口买走呢？
（近5年重庆楼市住宅销售面积）
或许有较真的人说，新增人口，有很大一部分是新生儿，他们总不会直接买房吧。事实上，重庆市卫生委官方数据，近5年重庆新生人口在30-35万/年，而死亡人口在20-25万/年。
换句话说，每年从外地流入重庆的人口在20-25万人，粗算一下，即使只有一半的人买房，即是12万套/年，按重庆销售最多的户型面积90㎡算，即是每年1080万㎡住宅，也就是约1/5的住宅被外地入渝的新增人口买走。
（近年重庆常住人口持续增涨。数据来源中商产业研究院）
而这个数字，只会多，不会少！
且不提重庆自贸区、保税港、长江上游经济中心这些过往的国家级定位，在今年3月，发布的《十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，15项重大事项直接提及重庆，包括重要经济中心、成渝城市群、成渝世界级机场群、长江国际黄金旅游带……
这也意味着，未来5-15年，各个行业还会有大量的人才流入重庆，他们的到来将持续利好重庆楼市。
（基于渝新欧的跨境电商，也是重庆未来的重头戏之一）
02
公租房托底
低总价刚需产品利好有限
长远看来，重庆经济将带动房地产市场持续利好，但是并不是每一种产品都有足够的利好空间。
比如说，小面积、低总价、低门槛的刚需产品，是近10年重庆楼市销售的主力产品，不仅因为刚需人群多，更因为入手门槛低，成为众多“初级”投资者的首选。
在大家看来，这类产品，未来也会因为低总价、低门槛，易于被新客户群体接盘。在其他新一线城市，这样配置资产毫无问题，收益空间也不错。
但是，重庆有个特别的存在，公租房！
从2011年重庆首批公租房接房入住至今，重庆已分配了54万套公租房，过去3年，每年向市场供应约2.5万套公租房。大量租金便宜、地段方便的公租房，让刚需客群有了不买房的另一种生活。
（重庆公租房小区的环境也很不错）
按照以往规律，重庆每年都会有4次公租房摇号配租，而今年3月30日，是2021年的第一次摇号。
共有106912名申请人，而房源仅有9709套，能够获得公租房的整体概率仅有9.08%，差不多就是11个申请人当中只有1个人能够摇号成功。
即使成功率不到10%，每次还是有大量的申请人，宁愿等公租房摇号，也不愿意花钱买房。
不仅仅是因为公租房便宜，而且公租房的配套也越来越好，小区环境、周边的商业、轻轨都越来越齐全。
而这也意味着，即便门槛低、总价低，未来流入重庆的购房者也不一定选择接手刚需产品，公租房比他们更实惠。
（今年3月 部分公租房申请情况）
03
想投资先找到“接盘客群”
未来大量的高新人才入渝是趋势
未来重庆经济发展，是真好，带动楼市利好，也是真好，既然低总价、低门槛的刚需产品，可能会砸在手里，那么重庆楼市的哪种产品才适合家庭资产配置呢？
不管是房地产，还是其他行业，都讲究个“客户导向”，说得直白点就是，分析未来哪些客户是购买我们手上“二手房”的主力，通过深挖他们的需求，找到他们愿意接盘的产品！
未来，“接盘侠”主力军，肯定是重庆产业发展引入的高新人才！
不管是两江新区，这个中国内陆第一个国家级开发新区，还是科学城，这个国家科技部支持打造的国家（西部）创新中心，电子科技、人工智能、医药生物等一系列高新产业，都是按百亿甚至千亿的产业集群进行打造。
（科学城将是重庆未来发展的重要引擎）
而这些千亿产业，需要的人才，只能用“数以万计”来形容，重庆本土的高校，根本满足不了庞大的产业需求。所以近年来，不管是两江新区，还是才刚刚起步的科学城，都在人才引入上下了“狠手”——从上百万的安家补助金到上千万的创新实验经费补助，吸引力十足。
这些不断的利好、人才支持吸引的高新人才，正源源不断的从全国各地来到重庆，生根扎营。
（重庆产业吸引力十足的人才引进政策）
04
门槛虽高 预期可观
高新客群更青睐有品质有配套的生活
这些来自全国各地的高新人才，不管是哪个行业，都有一些相同的特征——学历高、收入高，讲究生活品质感。
所以他们在选择住房时，离不开优质的社区品质、物业服务、相对核心或是便利的地段，这几个要素，几乎勾勒出未来极具成长红利的产品：高新园区及其附近商圈的高端品质项目！我们一起来看看，现在入手的话，主城有哪些目标方向吧：
《科学城》
与两江新区、自贸区、保税港这些正比，科学城就像一个刚出生的婴儿，但是见风就长。
2000年《中国西部（重庆）科学城国土空间规划（2020-2035年）》落定，这才一年时间，科学城已引进建设20个项目，投资额超270亿！
而包括中国自然人群资源库重庆中心、超瞬态实验装置、种质创制大科学中心在内的107个重点项目已集中开工，总投资超过1062亿元，而这些重点项目都要在2025年投入使用，这也意味着到2025年，来自全国各行各业的高新人才，将在科学城落户、工作。
板块潜力：★★★★★
推荐项目：金科博翠宸章、花样年霍克尼的好时光、融创曲水风和
S姐说：科学城目前在售的产品，首改居多，真正的好品质这三个项目不错，同时从地段来看，集中在西永、大学城，真正的核心在金凤，目前还未有地块出来，估计真正爆发在明年了，值得大家重点关注。
（花样年霍克尼的好时光效果图 很有意思的别墅）
《龙兴》
去过龙兴的人，都觉得很远，乍一看还很荒凉，但是在两江新区产业布局中，龙兴是以工业开发区为主体的先进制造产业带，重点布局汽车、高端装备、通用航空、节能环保等先进制造业。
高端装备制造产业方面，引进三一重工、忠旺、中联重科、宇邦等10个重点项目；航空航天产业方面，引进了东方红低轨卫星、零壹火箭、金世利钛合金等14个项目。
值得一的是成渝城市区，双城发力的汽车城，也在龙兴，这里不仅有上汽通用五菱、吉利极星整车制造商2个、汽车零部件配套企业57个，还有长安新能源科创园、金康新能源汽车研究院2个研发中心。
截止2020年，龙兴园区累计签约产业项目109个，协议投资总额1237亿元，在建项目28个，投产项目66个。
板块潜力：★★★★☆
推荐项目：龙湖·长滩原麓、两江御园
S姐说：龙兴在售项目不少，大户型也不少，但是品质好的还数龙湖，不过长滩原麓唯一不好的就是学区差了点；绿城与两江置业合作的两江御园，有人民小学和南开中学，有兴趣的购房者还可以看看项目此前的别墅，也很不错，目前二手合院别墅在400-450万左右。
（两江御园的法式别墅 品质也不错）
《仙桃数据谷-中央公园》
对于很多购房者来说，听闻仙桃数据谷，是因为数据谷八中。
其实仙桃数据谷，是重庆主力打造的千亿级软件产业集群之一，今年一季度，长安全球软件中心、紫光建筑云总部、传音研发中心等重大项目陆续落地开工。
数据显示，仙桃国际大数据谷已建成投用商务楼宇80万平方米，入驻华为、字节跳动、中软国际、中科创达等知名企业230余家，一季度实现产值29亿元，新增科技企业67家，同比增长25%。
而离仙桃数据谷3公里车程的中央公园，上班近、环境好、商业配套齐全，品质楼盘扎堆，无疑是这些软件人才最好的居住地。
板块潜力：★★★★
推荐项目：公园大道、香港置地·衿湖翠林、金辉中央銘著
S姐说：中央公园一直以“中央公园”闻名，实际上它的商务规划也很重磅：除了360万㎡两江国际商务中心，离仙桃数据谷只有3公里车程，还有悦来会展产业……中央公园的改善型产品扎堆，但是一线中央公园项目所剩不多，且买且珍惜吧。
（公园大道大平层，一线观景）
05
结语
长远来看，重庆楼市仍有长足发展，除了这次提到的高新园区的三大板块之外，其实像主城的核心板块，如解放碑、观音桥、江北嘴、弹子石（CBD）也有较大的潜力，前提是地段好、品质好的产品。
目前这些核心板块只有零星项目在售（将售），有兴趣的购房者可以关注一下二手房市场，像寰宇天下、紫御江山、长嘉汇等，虽然价格已经较高，但是未来仍具成长空间。
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法律顾问丨北京盈科（重庆）律师事务所
主编丨熙依丨作者丨地产S姐
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