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中英对比,中国开始严查买房资金来源,英国早就这样做了...

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本期中英对比专题,我们重点关注国内时下很火的买房资金来源问题。

最近一个月来,随着国内一线城市楼市调控持续升级,各种调控方法层出不穷。

这其中,有一个新手段让在英国有买房经历的投资者感觉特别熟悉,但同时,这个新政也让许多国内刚需无比焦虑。

简单来说,国内多家银行已开始严查购房首付来源,规定首付款必须确认为家庭自有资金;

换句话说,就是要“证明我的钱是我的钱,不是哪里借来的”,以避免消费贷、经营贷等资金流入楼市。

2021年4月2日,广州市人民政府办公厅发文,要求“进一步加强个人住房贷款审贷管理,严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力……严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场”。

除了广州,其他一线城市也都在调控。

4月以来,上海消费贷、经营贷全面收紧;收入流水必须双倍覆盖月供;严查首付来源,只认可直系亲属的转账;3年内有离婚史的,一律拒绝贷款。

深圳也在严防消费贷、经营贷流入楼市。此外,深圳、东莞、无锡接连发布二手房“官方指导价”。西安、嘉兴等地出台限购、限售政策。

国内严查买房资金来源,到底怎么查?

接下来,我们先来看看国内各大银行是怎么查资金来源的。

整理来看,这一新政是从2021年3月17日开始执行的,当时多家银行突然通知将进一步严查首付款来源,购房首付必须为家庭自有资金

所谓自有资金,指的是,买房人自己的,以及父母、子女、配偶等直系亲属转来的资金。

具体来说,购房者需提供首付款来源近半年流水。半年前已持有80%首付资金的,可视为具备资质;首付款中近半年内转入的部分,需核实为合理收入所得。对于直系亲属转入的部分,要提供直系亲属近半年流水。

银行表示:对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的,严禁放行

举例来说,因为很多年轻刚需购房者的首付是父母凑钱攒的,所以如果是父母提供的首付,需要提供父母的半年流水,如果看到父母的流水里显示这个钱是从亲戚朋友借的,或者存款余额中有别的借款,只要这个部分超过20%,银行就会直接拒绝。

最后,银行在审核结束放款前,还要再核实购房者的家庭征信,如果有新增的消费类贷款,或者有信用卡分期业务,那么购房者需要提前结清,否则银行也不会放行。

在这一新政之前,国内的购房者只需要初审和复审通过,以及征信流水证明各方面没问题,就可以拿到银行的贷款。

可以看出,新政之后,国内银行对首付款来源审核之严格,史无前例。

再举一个案例:

上面的政策说明可能比较晦涩,这边我们再用一个案例来说,这个案例来自《南方周末》。

小何最近要在广州购买 一套总价400万的二手房,且需要办理贷款。

为买房做准备,小何将首付款打到了一张银行卡上,他和妻子、双方父母凑了100多万。

根据新政,银行要求小何提供首付款的存款证明、他和父母的关系证明、妻子和岳父岳母的关系证明,以及双方父母的半年银行流水。

这些材料让小何愁坏了,特别是双方父母的流水,因为老人在老家,很多时候只用现金或微信转账,半年的银行流水还真不好拉。

与此同时,银行还表示:“只有当首付款的80%来源于买房者、其老婆、父母、岳父岳母所持有半年以上的资金时,才满足放款要求。”

拿到流水后,银行在小何父母的流水中,发现了一笔来自亲戚的转账。小何说,这是亲戚之前借的钱,最近还了回来。但银行认为,这不算家庭自有资产,因为不符合银行“持有半年以上的资金”的规定。

银行的要求是,首付款的80%是家庭自有资产,所以这笔钱只能算是剩下的20%。

如果这笔来自亲戚的转账数额大于20%,那小何就拿不到银行的贷款。

总结来说,如果首付的资金来源是卖房所得或者父母转账,这类目前还比较好解决,只要提前半年准备好了资金,或者能够提供相应证明和流水,问题就不大。

现在主要卡的是,像亲戚朋友借钱买房的一类,首付中凡有不属于直系亲属关系的钱,就会被银行直接拒贷。银行的要求是,主要资金不是借贷的,不管是向贷款机构还是其他人借。

严查买房资金来源,英国一直是这么做的

前面提到过,如果你在英国有购房经历,肯定对上面的一切特别熟悉。

事实上,相较于国内的新政,英国很早就开始重视资金来源的审查,并将其编写成了法律,即 英国反洗钱制度,Anti-Money Laundering (AML),又称反洗钱法

在经修订的《 2017年洗钱条例条约》(the Money Laundering Regulations 2017 (as amended) )英国政府规定并要求,经手房产交易的律师、会计师、银行、房地产经纪人等都有义务核实购房者的合法身份,律师和银行则有责任核实资金来源。

所以,购房者在英国买房时,需要在以下两个环节要提供资金来源证明:

一是在委任房产律师时,需要向律师提供相关资金来源的证据。


二是在向银行贷款时,需要向银行证明自己首付款的资金来源(如果是全款买家,则不需要这一步)。

这就是为什么通常投资者在与律师确认委任关系前,律师会先要求买房者填写一份有关于购房资金来源的表格。

根据每个投资者的不同情况,英国律师会要求购房者出示相关的文件来证明。

简单来说,英国律师承认的资金来源证明分为以下8大类:

1. 存款

包括工资,退休金和年金。最好去银行开12个月的流水,同时要显示存款以正常趋势增加。

2. 销售股票

需要提供公司股票发行书的复印件,以及银行流水,证明资金来自公司。

3. 投资股票/债券赚的股利

如果投资的是英国股票,需要提供公司发放利息的证明,个人账户银行流水证明以及公司账户信息。

4. 养老保险

需要出具养老金书面证明,以及银行流水。和存款一样,额度变化必须是符合正常趋势的。

5. 其他资本收益

这个资本收益,包括卖房,珠宝或是古董所得的利润,需要出示:对资产的所有权(比如房产证, 卖房合同等)以及对应的银行流水。

6. 遗产

需要提供正式遗嘱证明已经法庭证明书,上面必须显示买家作为继承人所继承的金额,还有银行流水。

这里需要注意两点:第一,遗嘱证明上的名字要和护照名字一致;第二,银行流水需要证明遗产是从赠予人或者代办律师的账户转到买家的账户。

7. 博彩奖金

需要提供奖金收据以及银行流水。

8. 其他的补偿性所得

比如回迁房,工伤赔偿,抚恤金这些。资金证明可以从给予补贴的机构,银行以及相关律师那里获得。

可以看出,在资金证明这块,英国这边主要是由律师来审核的。如果贷款的话,银行也会要求提供相应的资金证明,要求和律师差不多。

既然讲到了律师,我这边再延伸讲讲律师的作用。

如上所述,在英国买房需要委任房产律师(Solicitor),从而保障买家权益。

从作用上来看,首先,英国购房律师最重要的职责之一就包括尽职调查(due diligence)。

律师将会代表买家,通过卖方律师以及地方政府部门展开尽职调查,找到尽可能多的房产相关信息以及潜在的不利因素,还会向对方律师提出疑问。

律师还会就潜在的不利因素,询问地方政府及其他法律部门。

例如,附近的开发项目是否会改变房产所在区域的自然环境或道路等基础设施,是否会制造噪声污染。

此类信息检索可确保天然气、水、电的正常供应,并证实房产获得相应的规划许可。

第二,律师还会审核卖方律师拟定的合同,并进行必要的修改以保护客户利益。

第三,在拿到检索及问询结果后,律师会出具一份邮件解释房产以及合同要点,并将合同一并交予买家签署,房产报告包含房产的所有细节以及律师对调查结果的概括,检索结果还会影响贷款机构的决策。

第四,律师还会出具消费明细表,列清花费项目及每一项的费用,一般包括首付、律师费用、 地方土地调查费、印花税等。

最后,也就是最重要的一环,在以上所有环节完成后,英国买房者需将购房款项打到律师账户,然后在律师审核卖家(或新房开发商)那边流程到位,且各种信息无误后,再代表买家再转给卖家的律师账户,以保障整个流程的资金安全。

英伦投资客写在最后

中英对比来看,在资金审查这块,国内已经开始严起来了,但还没有英国那么严,毕竟国内在交易的时候没有房产律师这个环节,只要你是全款,中间就不会有银行介入,当然也就没人会查资金来源,但在英国,即使你是全款,律师也会查看资金来源。

另外有意思的是,国内这个新政有一个解法是——提前半年把首付款存在自己卡里,这样一来,需要解释和提供的材料就会少很多,这一点在英国也是一样的,只要钱在账户上待满半年以上,英国律师对资金审核的要求也就没那么严了。

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