4 月份中国地价平均溢价 25.4%，创三年来新高。
文 | 王雯清
编辑 | 龚方毅
去年出台的土地拍卖新政，要求 22 个重点城市一年只能卖三次住宅用地，卖之前集中公告地块，然后再请有意向的房企集中出价竞标。中间还附加了各种限制高溢价的条款。
政策本意是通过扩大短期土地供给和增加其它买地条件控制地价，从而限制建成商品房的价格。
然而，过去一个月，在长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州和北京先后完成首轮土地出让后，市场发现七城集中供地总成交额超过四千亿元，大幅抬升了全国地价溢价率。
克而瑞数据显示，受重点城市拍地、热点三线城市优质土地供应持续增多的影响，4 月份中国地价平均溢价 25.4%，创三年来新高。
比如杭州在首轮集中供地中获得 1178.21 亿元土地出让金，已经相当于去年全年的一半。出让的 57 宗地中，有 41 宗地块触及最高限价。
北京也是竞价激烈。
刚刚结束首轮集中土拍的北京也是竞价激烈。两天内成交 25 宗地块，土地出让金共计 981 亿元。加上此前以底价及招标形式成交的 5 宗土地，北京此轮集中供地合计成交额为 1109.71 亿元，平均溢价率6.4%。
这还是各种限制之后的结果：超九成地块土地溢价率不超过 15%；达到地价上限的，不能直接成交，先向政府提交政府持有产权份额、公租房面积或人才房面积的方案，作为第二次 “报价”。
最高溢价率则来自重庆。由于不限地价，重庆集中出让的 46 宗中心城区地块中，六成地块的溢价率超过了 40%。拍地变抢地，招商蛇口以 32.5 亿元竞得沙坪坝区一处商住地块，溢价率高达 130%、远超 2020 年全国均值。
贝壳研究院的数据显示，2020 年中国整体住宅用地累计成交溢价率在 15% 左右。长三角城市土地市场热度较高，宁波、南通、无锡等城住宅土地成交价同比涨幅超 35%。
集中土拍的方案正是出台于这种市场环境下。当时中国自然资源部自然资源开发利用司负责人曾表示，这是为了 “减少土地公开出让过程中市场信息不充分对竞争的影响，让消费主体形成合理的市场预期”。
券商研究所也大多给予政策抑价的预期。比如中信证券分析师将土地市场的改革视为行业供给侧改革的最后一块拼图，集中分批次出让土地，有利于形成有序、稳定的市场格局，避免地产企业过度竞争。
开源证券认为，“两集中” 新规将利好深耕一二线城市的龙头房企。这不仅因为集中买地加大了房企现金流压力，对中小企业来说是个挑战，还因为土拍 “零售改批发”，一二线城市土地成本有望下降，改善房企毛利率。
少数人表达了政策无助于限制地价高溢价的隐忧。中房智库研究院执行院长柴铎就指出，两集中政策未必能引导市场回归理性。
“开发商追求热点地块的心理不会因新政而改变，并且由于开发周期的不确定性，新政可能会导致住房需求释放周期与供地周期出现错位，加大房价波动，” 柴铎说。
未来地价是否真的能稳住仍然是未知数，但短期内土地市场热度上涨已成事实。
以北京为例。竞拍前，北京依据各地块周边房价平均水平，设置了房屋销售指导价格。由于地价和销售价格都受限制，相当于锁住了房企的利润区间。
即便如此，北京集中土拍还是吸引了 54 家企业参与，以联合体形式参与竞拍的主体占比近半。现场某房企投资部负责人对媒体表示 “热度真的超乎想象”、“能来的房企都来了。”
地产业追求高周转。房企借钱拿地、把地抵押融资、拿到钱盖房子、然后再抵押建成的房子、拿到钱再继续去建新房子或者拿地……他们必须让钱不断滚起来，开发新项目、出清旧项目，以维持着表面的繁荣。