2020.12.31央行发布房地产信贷集中度管理制度，“五档分类”落地，从供给端控制房贷规模，力求“去杠杆，控风险”，政策效应逐步显现，银行信贷环境持续收紧成了2021年的主要特征，多家银行撤回“两成政策”，贷款利率上涨，老百姓“上车”成本增加。
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信贷政策分析：五档分类
“五档分类” 助力构建房市信贷防火墙，去杠杆化效应逐步显现，信贷环境趋向收紧。
房价走势是我国金融部门长期关注的重点，一方面目前房贷是信贷资金的重要投向之一，银行业金融机构现有监管体系对信贷的监管力度亟待提升，另一方面则是房地产作为国民经济的重要支柱，监管必须严格防范其背后隐含的系统性风险。2020.12.31央行发布房地产信贷集中度管理制度，“五档分类”落地，标志着对房价的调控方向和手段已深入至金融和信贷资金的源头层面，构建起房市的“信贷防火墙”，从根上收缩流向房地产的资金，力求降低居民杠杆风险，防止银行出现金融风险。
“五档分类”新政对于部分大型银行影响较小，不少银行仍有进一步往额度上限走的空间。但对中小型银行，因房贷坏账率低、利润可观，银行视其为优质资产，大多数中小型银行对房贷业务较为热衷，房贷额度占比较大。新政下四大行作为风向标引领市场走向，中小银行通过个人住房贷款拓展业务的空间受到限制，未来几年内银行减少放贷量、努力压缩房贷比将是大任务，去杠杆化效应逐步显现，信贷环境趋向收紧。
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各大银行信贷政策
“五档分类”压顶，多家银行提高基点，购房门槛提高，信贷政策逐步收紧。
2021年银行“五档分类”压顶，信贷环境较为严峻，四大行房贷利率全涨，多家银行撤回“两成政策”。目前重庆主流银行主要分为三大阵营，一是首套房加75个基点起、二套房加95个基点起；二是首套房加70个基点起、二套房加90个基点起；剩下则是中信银行、成都银行利率基本未上调。随着监管环境严格化，各大银行将持续调整资产负债结构，对制造业、小微企业、新型创新产业、绿色信贷等领域占比将逐步提升，以压降房地产相关贷款占比。
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市场影响
信贷收缩造成部分客户恐慌性入市，土拍掀起购房热潮，加速银行贷款额度减少。
年初信贷收缩风声显现，部分银行表示利率即将上涨，3月份以来四大行为首的重磅银行落实房贷利率上涨政策，导致不理性购房行为增加，市场成交量居高不下。4月26日重庆第一批集中拍地进行，各开发商相继上演高溢价率、高竞争性、高积极性土储争夺，4月新房成交量高涨同时价格达历史最高水平；随着开发商逐渐掌握更多主动权，目前部分项目回收折扣、中介跳单或暂停认筹现象频出，楼市热度瞬间点燃，市场进一步发酵，造成更多客户恐慌性入市。
二手房方面，土拍热潮带动下房价迎来上涨空间，二手房业主“惜售”停止挂牌，同时由于土拍后客户不理性购房行为促使现有挂牌成交增加，最终导致短期内二手房挂牌数量骤减，预计后期部分二手房业主将伺机入市。随着土拍后客户购房积极性高涨，将加速银行贷款额度减少。
银行贷款额度愈发紧张，银行偏向于优先满足合作楼盘的贷款，变相提升贷款难度，客户实际办理业务的门槛也随之提高。目前有个别银行网点已暂停二手房贷款业务，重点将贷款业务放在新房市场上，在贷款额度整体收缩的大环境下，预计后市信贷政策只紧不松。
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展望与总结
2021年银行“五档分类”压顶，购房贷款额度管控，房地产信贷环境收紧进行时。随着监管环境严格化，各大银行将持续调整资产负债结构，压降房地产相关贷款占比。信贷政策的收紧及土拍后的购房潮将会加速银行额度减少，预计短期内信贷政策仍然只紧不松。
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