2021P02地块
国贸&中海以总价92.3亿元竞得，
成交楼面价50430元/㎡，配建面积36200㎡
限价：71600元/㎡
2021P03地块
建发以总价26.3亿元竞得，
成交楼面价50400元/㎡，配建面积13200㎡
限价：71800元/㎡
H2021P01地块
联发以总价26.6亿元竞得，
成交楼面价27216元/㎡，溢价率35.7%
J2020P03地块
正荣以总价18.8亿元竞得，
成交楼面价31378元/㎡，配建面积1700㎡
T2021P02地块
远洋以总价26.05亿元竞得，
成交楼面价18269元/㎡，溢价率32.9%
参拍房企
2021P02(共12家)
中骏、保利、国贸&中海、华发、建发、万科、衡熙、旭辉恒基、首开、金茂、华润、弘发智悦
2021P03(共18家)
保利&住宅&春华、国贸&中海、国贸、华发、中骏、建发、万科、旭辉&恒基、首开、金茂、华润、中南、正荣、联发、中交、汇成、弘发智悦、衡耀
H2021P01(共9家)
衡印、万科、建发、汇成、弘发智、保利&中交、联发、金地、正荣
J2020P03(共16家)
建发、金地、联发、金茂、大悦城、保利、国贸、正荣、首开、华润、 中交、中海、中梁、万科、住宅、汇成
T2021P02(共9家)
阳光城、金茂、象屿、国贸、远洋、建发、大唐、保利、中交
土拍解读
自宣布集中供地实施以来，22个城市基本已完成相应的供地调整，4月份以来先后有广州、重庆、杭州、无锡、沈阳、长春、福州七城进行了首次集中供地拍卖，其中重庆、无锡高热不减，楼面价再刷新高。
更较以往不同的是，重点城市在集中供地政策的指引下，一次性推出大量住宅用地土地，可谓声势浩大，拍卖时间基本集中在4月中旬至五月中旬。另一方面推过度集中的供地窗口期推高了拿地的资金门槛，资金雄厚的大型房企优势更为明显，激烈的拿地争夺战和紧张情绪正在向全国热点城市蔓延。
而厦门本次土地拍卖同样火药味十足，首场土拍延迟了近两个月，房企亟待解渴的情绪被推向高点。随着第一批土地集中出让落下帷幕，我们尝试从土拍结果和拿地房企两个维度来进行归纳解读。
1
城市供应未增量，拿地窗口期被压缩，市场格局难有转变
本次厦门仅供应五幅住宅用地，地块体量仅54.27万㎡，只占2020年全年商住新房成交的23.2%，甚至仅占今年1-4月的42.6%；而从全年的供地计划来看，厦门供地总量依旧排名22城最末位，同时受到全国集中供地影响，拿地情绪不断高涨，热点城市溢价率频刷新高，房企拿地机会并没有增加，反而拿地窗口因过于集中而相对减少，“孤注一掷”的竞争意味浓烈，引发了新一轮的市场爆点。
而从长期来看，“僧多粥少”的局面并未扭转，本轮土拍所爆发的激烈碰撞，是长期以来市场供求矛盾的具体体现。虽然“两集中”的本意在稳预期、稳地价最终实现控房价的政策目标，但从全国首轮拍卖的结果来看，热点城市仍然被头部房企所把控，厦门则是继续由国企操盘，市场格局还不足以发生根本性的改变，企业拿地难度进一步提升。
2
限地价竞配建重启，销售价格再提限，本土国企成大赢家
除了“限地价、竞配建”的土拍方式重启之外，岛内住宅售价也是自2018年以来首次提限，分别达到71600元/㎡和71800元/㎡，上限空间逐步放开，同时车位单套备案或将不得超过80万/套，从结果上来看岛内利润较上批次再度压缩，是多数民企难以承受之重，本土国企成为最大赢家。
从2016年以来的拿地趋势来看，民企衰退明显，拿地数量骤减，主要原因在于2016年部分民企在高地价的背景下，踩空了市场节奏元气受挫，再加上厦门市场进入阶段性调整，在企业生存的重压下，拿地中心逐渐偏离厦门，向周边城市下沉。
而在此市场发展流向下，国企借机重仓拿地，其中建发、国贸等本地型国企扩张迅速，市场占有率跃升，且今日再包揽两幅岛内宅地，进一步巩固在厦的城市地位，联发也于2019年底重回厦门主战场，岛内湖里、集美、翔安均已经实现覆盖，今日再获海沧地块，全面回归的决心可见一斑。
3
两集中助托市场预期上涨，房企举牌能力再上台阶
从全国热点城市来看，重庆由于不限地价，整体溢价率超过40%，无锡作为长三角核心城市三四线，平均可比地价上涨30%以上；广州表现相对平稳，在限价的影响下，平均溢价率和可比地价涨幅均在10%左右，但南沙、黄埔区分别刷新区域单价。
可见房企对于本轮两集中供地并未转变战略思路，市场预期持续向好，特别是对于资金充沛的头部房企来说，是一轮重要的抢占市场份额的良机，而这一点，也可从厦门本轮房企表现中窥见。
在市场预期不断向好的助推下，房企在厦的举牌能力相较2020年做出了大幅度上调 ，特别是湖里地块溢价率普遍达到了60%以上，岛内成交楼板价再度刷新。
具体来看，建发拿下湖里地块成功守擂，虽然建发当前积极开发岛外地块，但岛内仍是业绩的重要来源，拿下湖里地块为其见底的岛内库存成功补仓，同时也为业绩增长提供了定心丸。
国贸&中海强者联手进军厦门岛，本次思明地块总地价达92.3亿元，为今日地块之最，而在此之前，中海仅在全国两集中供地城市重庆获取了1幅住宅用地，拿地金额仅3.64亿元，押宝厦门的意图明显。本次与本土国企——国贸联手，不仅分摊了资金压力，同时互相助力保持市场占有率。
联发旨在完善区域战略布局，此前岛内、集美、翔安均以自主操盘回归，本次夺得海沧地块，更进一步为其重拾厦门市场打下基础。去年年末以来，联发在厦门、漳州拿下多幅地块，土地储备扩张迅速，可见未来的联发将保持快增之势，加快重回福建前列的步伐。
4
全国多种竞拍模式来袭，会有新规落地厦门吗？
从全国的土拍模式来看，限地价、竞自持的模式较为普遍，而杭州则提出了新的“竞品质”规则，温州将各项造价列入出让合同，设置建筑造价成本下限，并制定最低品质保障需求；北京出台“三竞”新规，达到地价上限，竞配建公租房、共有产权比例等，达到配建上限，则竞高品质住宅，“竞品质”成为热点城市下一轮集中供地的强烈信号。
从目前来看，首轮集中供地并没有完美达到稳地价的目标，政府势必会加快完善竞买规则，进一步提出更精准、高效、适配的土地供应机制，而今天过后，在“房住不炒”大基调下，为保障行业健康平稳发展，厦门或许需要做好新规落地的准备。
-THE END -
-仅为个人观点，不代表所在企业观点-