土地市场向来是楼市的“晴雨表”，今天（5月13日）下午，深圳2021年首次集中供地的6宗宅地同时拍卖，这次土拍能否让迷茫的深圳楼市看到前路的方向？
当下的深圳楼市，确实足以用“迷茫”二字来形容，从年初开始深圳楼市“辣招”频出，二手房成交量节节败退，前海妖盘更是降价百万甩卖……
如何理性看待深圳楼市的价值？房企对于土地市场的态度是极为重要的参考依据，其中非常重要的一个数据就是土地溢价率。
通俗易懂地说，土地溢价率就是一块土地拍卖所得价格超出实际最大土地成本的比率。
溢价率达到50%意味着拍地房企付出土地最大成本的一半价格去拿地，而100%溢价率则代表房企付出了整整一倍的代价去拿地，就当下而言，付出如此成本当然是亏的，可是没有企业会做亏本的买卖——盈利的希望全都寄托在土地价格大幅上涨，楼市上扬的基础上。
我们把目光再次聚焦到本次土拍。
深圳此次挂牌出让的6宗宅地，可以说是一目了然：
深汕两宗地是去年流拍今年重新上架的，区位配套都一般，对于开发商来说吸引力并不大；
南山西丽和龙华民治两宗地都是人才住房用地，龙华民治人才房用地会被深圳人才安居收入囊中；西丽留仙洞人才房用地成为房企竞争的热点，或与地块区位配套和附带商业办公有关。
而剩余的宝安尖岗山、光明凤凰城两宗地，才是真正的“靓地”，对于房企来说，这两块宅地才是此次土拍的肥肉。
我们也主要分析宝安尖岗山和光明凤凰城这两块地就行了，两宗地的具体信息这里不再赘述，此前的文章《深圳集中供地对楼市影响有多大？》中有过分析，我们主要看这两宗地的土地溢价率。
深圳土拍采用“双限双竞”的办法，即：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。
因此，深圳土地拍卖的溢价率不仅体现在最高限制地价上，还有一部分体现在配建的人才住房面积上，“土地溢价”加上“人才住房溢价”才是最终的真实溢价率。
今天下午宝安尖岗山和光明凤凰城的土拍情况：
宝安西乡尖岗山A122-0372：
挂牌起始价17.54亿元，最高限制地价25.44亿元，只租不售的人才住房初始配建面积为6530㎡，由佳兆业配建人才住房31000㎡竞得。
折合楼面价37767元/㎡，人才住房面积溢出24470㎡，人才住房溢价：9.24亿元
真实溢价率：（9.24+25.44）/17.54=197.72%
光明凤凰城A646-0083：
挂牌起始价7.5亿元，最高限制地价10.88亿元，只租不售的人才住房初始配建面积为4000㎡，由龙光配建人才住房11200㎡竞得。
折合楼面价26667元/㎡，人才住房面积溢出7200㎡，人才住房溢价：1.92亿元。
真实溢价率：（1.92+10.88）/7.5=170.67%
对比去年11月的史诗级土拍，深圳一次性出让8宗居住用地，其中就有一块宝安尖岗山地块被万科竞得，一块光明凤凰城地块被电建竞得，当时深圳房地产市场的热度正处于巅峰期，这两宗地的真实溢价率分别为：
万科宝安尖岗山A122-0371：挂牌起始价41.36亿元，最高限制地价59.98亿元，只租不售的人才住房初始配建面积为14060㎡，最终配建人才住房66000㎡竞得。
折合楼面价31639元/㎡，人才住房面积溢出51940㎡，人才住房溢价：16.43亿元。
真实溢价率：（16.43+59.95）/41.36=184.67%
电建光明凤凰城A515-0099：挂牌起始价16.85亿元，最高限制地价24.44亿元，只租不售的人才住房初始配建面积为8610㎡，最终配建人才住房29000㎡竞得
折合楼面价25403元/㎡，人才住房面积溢出20390平方米，人才住房溢价：5.18亿元
真实溢价率：（5.18+24.44）/16.85=175.79%
今天的土拍对比去年11月的土拍，我们发现尖岗山片区的土地溢价率上升了约13%，而凤凰城土地溢价率下降了约5%，整体上看变化不是特别大。
不难看出，房企对于深圳土地的态度没有因为政策调控而发生改变，深圳楼市的价值在于人口资金产业的汇聚，以及土地的稀缺性，短期内会经历一个挤泡沫的过程，但长期来看价值仍受到认可。