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我在2万+的龙潭寺,迷了三次路

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青春感情 2021-05-13 02:14
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谁能想到,踩盘无数的壳壳妹儿,竟然在龙潭寺“翻了车”!

一个风和日丽的下午,壳壳妹儿自信地走上了龙潭寺的踩盘之路,没成想,短短3个小时,就迷路了三次。不是因为导航失灵,也不怪壳壳妹儿有多路痴,而是龙潭寺的路,真的太迷了。

众所周知,龙潭寺有一个相当大的龙港钢材市场,这个市场周边遍布多条断头路,若是从保利林语溪出发去往星月广场就要经过这个龙港钢材市场。

注:△龙港钢材市场区位示意

如果是自驾,可走龙港路再换鹤林二路再走隆兴路几分钟就能到。但如果是“甩火腿”或者骑自行车,最近的路线就是径直穿过龙港钢材市场,到鹤林二路再到隆兴路。

很不幸,壳壳妹儿就选择了后者,于是就这样在各种断头路中体验了一把踩盘“迷路之旅”......

龙潭寺,作为成华区历史最悠久的片区之一,长期以来给成都人的印象都是:脏、乱、差。

因整个区域都是发展工业为主,这里有大片破旧的工业园区和低矮的老厂房,还有因各种原因没有完工的烂尾楼。

尤其是龙港钢材市场附近,都是以汽修为主的厂房,而且由于这一片正在拆迁,道路两边各种汽车随意停放,无人管理,地面上还有很多垃圾,无人清理。

注:△龙潭寺龙港钢材市场实拍

而在龙潭寺车流量最大的道路之一——龙港路上,随时都是大货车、运渣车驶过,空气里都是尾气和灰尘的味道,就连路边的共享单车座椅上都是灰尘......总而言之,整个城市界面给人呈现的感觉就很“城中村”。

注:△不要怀疑,这是随时都有人在骑的共享单车

作为成华区发展较早的片区,龙潭寺的发展状况却一直不尽人意,归根结底主要在于两个原因:区位+交通。

虽归属于成华区管辖,勉强算得上是主城区,但从地图上可以明显看到,龙潭寺是实打实的位处三环外,与三环内的发展有着明显的差别。

此外,区域内虽有东三环和成华大道等主干道,但紧邻主干道的是三条专职运输货物的铁路,恰好把龙潭寺包裹住,将其与主城“切割”开来。

外部交通各种不利因素,内部交通也是各种闹心。由于工业园区占地面积过大,园区之间有很多道路,但都是小路,而且还有很多是断头路。尤其是钢材市场附近,因为区域整改,到处都在打围,路况不通,如果是跟着导航走,很容易就会迷路。

这样的路况,导致如果保利林语溪附近的居民要去星悦广场,就必须要绕一大圈,不然就得自己“开辟”一些独特的道路,比如壳壳妹儿,为了抄近道,就跟着当地居民来了一趟“丛林穿越之旅”。

注:△随便一拐角就是一个断头路,只能弃车“飞檐走壁”

商业方面,也是乏善可陈。作为老牌工业区,这么大一片区域却仅有一个商业中心——仅8万方的星悦广场(即上古天地商业部分)。

而星悦广场因为与保利林语溪中间隔了一个偌大的龙港钢材市场,若非自驾,要过来消费实在是有点费时费力,所以保利林语溪周围一片的居民日常消费基本都依靠自己小区的底商。

注:△星悦广场实拍

哦对了,龙潭寺还有一个斥资打造的龙潭水乡项目比较知名。但也就刚开业的时候火过一阵,现在早已萧条,毫无水花。

这样的发展现状,让人实在很难将龙潭寺与2万+的房价相关联。

当然这个房价,指的是新房市场的价格。

作为老工业区,虽然城市界面一般,但龙潭寺有一个其他区域都难以匹敌的优势:地多。

白纸好作画,有大片地块,就意味着有发展的空间,就有无限的前景。

很显然,龙潭寺已经在利用地多这一优势了!虽然一些烂尾房和老厂房还在加紧改造中,但其他空白地块已经先行发展起来了。

据不完全统计,自2015年至今,龙潭寺就已成功拍出17宗地,其中楼面价过万的地块有5宗。

成功拍地的同时,也带来了大量的开发商进驻,其中不乏保利、万科、中粮、绿地这样的实力选手。

而在近两年,地块们纷纷兑现,新盘项目接连取证。仅在2020年,区域内就有近10个新盘齐开,到2021年,又有城投置地梧桐玖宸、龙潭九章等项目全新亮相。可以说,在整个主城,都很难找到这么多新项目集中开盘的区域。

一时间,龙潭寺热度高涨。

随着热度上升的,还有区域的入住门槛。2020年,龙潭寺新房价格普遍突破2万/㎡,甚至有部分产品的均价已超过2.5万/㎡,总价门槛也基本定在了200万,当然在成都目前的新房市场上,这个价格仍是刚需的门槛。

大开发商们集体进驻,全新的建筑产品一定程度上改善了原本陈旧的城市界面,更为区域增添了人气和活力,反之,开发商们引来的人流也在侧面推动着区域的城市发展。

注:△一边是低矮破旧的厂房,一边是加紧建设的新房

随着地产市场火力全开,城市更新也随着进一步提速。被诟病已久的龙港钢材市场终于也将腾笼换鸟——据问政四川官方回答,龙港钢材市场正在全力搬迁中,预计2021年6月底前全部搬迁完毕。

而在《“中优”区域投资机会清单(2020-2022年)》中可以看到,龙港钢材市场搬迁的背后,还有一个规划约1250余亩城市更新项目!

根据规划,整个城市更新项目占地面积约1250亩,定位为龙潭新经济生态城,拟打造一流的新经济产业生态示范圈,建设大型商业综合体、研发中心、社区综合体、高端酒店等。

注:△图源水印

简言之,龙潭寺要多一个“巨无霸”综合项目了。而龙港钢材市场的搬迁,就是这个项目启动的开始。

另外,在星悦广场的对面,华宇旭辉锦绣广场也基本建设完毕,正在进行内部装潢,预计将于今年下半年开业,约4.4万㎡的商业规划,将打造电影院、儿童乐园等业态,为区域增添新的消费场景。

当然,真正能为区域带来大起色的,当属TOD项目。

作为整个成都都在重点打造的城市级项目,TOD项目集商业、交通、居住等一体,可覆盖范围数公里,堪称区域“扳手”,足以撬动整个区域的发展。

而仅在龙潭寺内部,就规划了3个TOD!分别是龙潭寺东站,龙潭寺西站以及8号线龙潭寺停车场。

注:△图源成都市轨道地产集团发布的“2018年度第四批次TOD项目一体化设计招标公告”

其中龙潭寺东站为成都首批TOD项目,现已动工,目前住宅项目龙潭九章已亮相,据悉项目还规划有大量的商业,预计为商务办公、文化娱乐、品质酒店等业态。

而TOD除了带来商业消费升级和更多居住产品外,最主要的还是带来出行方式的变化。

龙潭寺人民苦等多年的地铁,终于要随着TOD项目的到来兑现了。目前,龙潭寺内部已有地铁8号线二期(在建)和地铁17号线二期(在建)两条地铁线路穿插而过。龙潭寺东站,就是这两条地铁线的换乘站。

注:△图源网络

城市更新伴随而来的就是生活品质的提升,即楼市的提升。

目前的龙潭寺新房市场已经走在了城市的前头,而在未来还将有更多的住宅项目亮相。2020年9月9日,成都市规划和自然资源局出台了一份关于龙潭寺东部的区域调规公告,涉及面积达208.61公顷,约3102.15亩。

注:△截图来自成都市规划和自然资源局

可以明显看到,曾经的工业地块规划做了大幅度的调整,新增了5宗二类住宅用地、2宗商兼住用地、2宗商业用地、1宗住兼商用地,还有道路、教育、医院、农贸市场等配套设施。

未来当这些地块上市拍卖,配套逐一兑现,又将形成一个配套齐全的完整住区,极大地提升区域内部的人气。

这对于龙潭寺的二手房市场来说,也是极大的利好。

毕竟区域的二手房市场已经沉寂了太久。当新房市场一路高歌之际,龙潭寺也逐渐进入了一个“反倒挂”的市场阶段。

在贝壳找房网上可以看到,龙潭寺4月的贝壳指数为12796元/平,为成华区最低,更远低于区域新房均价。

众所周知,龙潭寺当年发展工业时,整改了一大片区域,区域内盖起了很多安置房,主要集中于龙潭寺西南部,这些安置房因为建造年代较久,挂牌价相对较低,直接拉低了整个区域的均价。

目前区域内品质相对好一些的二手房房源,仅有保利林语溪、金科天籁城、中国铁建北湖国际城等小区因品牌开发商打造,建造年代相对较新,居住品质较好,挂牌价要高于区域大部分小区。

2020年区域的猛然发展,让龙潭寺房地产市场直接向前迈了一大步,当二手市场还在全面刚需阶段时,新房市场就已直接“空降”改善跑道,让新房二手之间直接拉开一道鸿沟,在产品上作为过渡的楼盘实在太少。

但即便如此,对于成都的购房者来说,龙潭寺仍是那个刚需的龙潭寺,成都新房市场200万的刚需分水岭,恰恰就是这里的“改善级”入住门槛。而对于预算更低的刚需购房者,这里也有符合其需求的刚需型二手房。

不过,随着城市发展提速,产业、商业、交通全面发力,城市面貌全面革新,龙潭寺的刚需气质,又能持续多久呢?

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