现在就要开始认识公寓的价值
“也许，有可能，未来中国大都市的生活方式会发生很大的改变，公寓会成为都市商圈的主要居住型商品房供给！！
凡事换个角度看，画风可能就完全不一样！当你还在纠结70年产权和40、50年产权并以此为评判优胜标准时，若把“产权”两个字换成“土地租用续费周期”，可能会让你豁然开朗！！”
国内公寓现状的思考
说到公寓这个词我们并不陌生，我在网上也看到很多贬损公寓的文章，列举了公寓很多缺点，例如产权只有50年（综合用地）或40年（商服用地）、没有阳台、不能明火煮食（不通天然气）、光照不足（甚至没有窗户）、空间狭小、不能落户、首付高、税费高、水电物业成本高等等。以上这些缺点，有点妖魔化公寓了，我本人也不喜欢那种只有三四十平方的公寓，哪怕是有70年产权的住宅型公寓，这根本不可能满足一个家庭的生活需要。
国内的公寓有许多人为的定性造成它貌似是一个既不能满足城市居民居家生活的居住要求（主要是户籍、学区学位，费用还是其次），又不能成为投资标的物的“怪物”。
思考：眼看大城市的土地定性逻辑变化之下，大量的商办住宅（公寓）涌现，请问，这些公寓是要解决住的问题？还是解决商业办公场地不足的问题？又或是解决投资标的缺乏的问题？现在的情况是，公寓解决不了家庭的生活需要的问题，它没有关键的指标（户籍和学籍）。公寓也不是纯粹的商业资产，虽不限购但也限贷，限分期，这方面看，依然是把公寓纳入住房的范畴去控制。那么商业办公场地的问题更不需要商办公寓来解决，写字楼都很足够了。以商业性土地来定性产权年限，以住房调控来控制交易，加上宏观的金融风控，更不能成为纯粹资产化的投资标的。这里面的逻辑让人目眩！敢问，如果公寓不是用来住的，那他的资产属性和金融属性体现在哪里？如果公寓是用来住的，居住人的户籍和学籍落在哪里？如果公寓没有那么多去人住，也没有金融化的投资交易机制，建设这么多公寓有何意义？是要解决地方的GDP指标问题？是要解决地方债务问题？是要改变城市生活模式？是要调整土地税收周期？是加码勒紧绳子还是有准备地放开市场更能解决问题？
希望我的思考能引起一些正面的关注，引发大家从实事求是地解决问题，打开死结的角度去思考，不希望引发吐槽，吐槽对社会问题的解决没有卵用（找“蛋总”也没卵用）。
所谓“三个臭皮匠顶个诸葛亮”，更何况国家有这么多专家和“诸葛亮”出谋献策呢！所以，我们要相信集体的智慧，要信任国家！其中必定有一个长远的战略规划，同时，我们也要学会拥有战略投资人的思维，运用常识认识现状，从中长期的角度把握胜算。因此，事不宜迟，必须从现在就开始了解公寓。
公寓的优势
就在今年上半年，广州天銮公寓—一套264平的5房单位被一“傻子”以3700万（折合每平16.1万元）的高价买走了，还交了500多万的税！！！真是贫穷限制了想象力！！这40年产权、没学位、密度又不算小、环境也不见得特别好，怎么会有这种“傻子”呢？？
我们不妨用常识去判断一下。珠江新城里面聪明人可以说是满地都是，能拿出这么多钱的人，大部分也是很聪明，甚至绝顶聪明的人，一群聪明人做出的决定，大概差不了哪里去（起码我自认为没资格批评他们傻）！！！那么，公寓到底有什么优点呢？
公寓有很多优点，例如公寓的消防条件比住宅好很多，全屋消防烟感喷淋是普通住宅不具备的；公寓的物业管理更全面、更细致。
高品质的公寓名师设计，自带全屋精装修，配齐名牌厨房用具、高档防盗门窗、全屋高档纱窗、管道中央空调、智能光源、智能安防、全屋消防等，而且通燃气可用明火－--－比普通住宅的标准高很多，比商品房（大多毛坯交付）还像商品（成品）。
如果不考虑公办学校的学籍问题（例如读私校、出国留学），高品质公寓的居住体验式肯定比普通住宅好！如果仅考虑居住，高品质的公寓可以说是不二之选。
（近几年，深圳的做法给了公寓居住人获得学位同权的一丝遐想。罗湖、福田、南山都陆续放开了公寓积分入学限制，允许商务公寓申请学位。2019年在最新的大鹏新区入学积分政策中，也出现了商务公寓为家庭名下唯一住房时可按特殊类房产进行学位申请的规定。公寓不限购，可以个人买，可以任意自然人合伙买，也可以用企业名义买，且不占用住宅购买指标。）
公寓本也可以有很强的金融资产属性，但国内的金融环境还没允许发展到那一步，所以还不好说得太多。为了充实一下字数，简单地推荐几个概念吧。
按海外的经验，商业资产属性强的房产在通常走资产证券化的路，其中主要有MBS，ABS和REITS三种途径。
所谓资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生未来现金流的资产，通过结构性重组，转变为可以在金融市场上销售和流通的证券，并据以融资的过程。资产证券化是近年来世界金融领域的最重大创新之一。
MBSmortgage-backedsecuritization)房贷证券化。即所谓的"住房抵押贷款证券化"，是指发起银行将缺乏流动性但能够产生未来现金流的住房抵押贷款，出售给特殊目的机构（简称"SPV"），由后者对其进行结构性重组，在金融市场上发行证券并据此融资的过程。
ABS（asset-backedsecuritization）信贷资产证券化。在国内，根据央行出台的《信贷资产证券化试点管理办法》，信贷资产证券化是商业银行把住房抵押贷款或者其他的信贷资产作为证券化资产形成一个资产池，打包信托给受托机构，由受托机构对该资产进行结构性的安排和内外部的信用增级，向中国人民银行申请发行资产支持证券。经中国人民银行同意后，在全国银行间债券市场上发行和交易。
REITs，即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际意义上的REITs在性质上等同于基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于中国内地的开放式基金与封闭式基金。
REITs典型的运作方式有两种：
其一、事前募资。为特定目的设立的运营公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。
其二、事后融资。是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。
以上主要简单地说了公寓在使用价值及金融方面的一部分优势。公寓还有商住两用，SOHO创业等的优点。另外，有些高档公寓还具有巨大的社会附加价值。
高档公寓
所谓高档公寓，顾名思义就是方方面面都是高标准的。高档公寓通常为大平层（低密度板楼）、复式住宅、顶层有花园、入户花园或多层住宅配有电梯（甚至电梯入户），并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。相对普通住宅，高档公寓的服务和管理更优，开发商实力更强，设计更独特（通常是名家设计），容积率低，社区更全面。此外高档公寓偏向于商业用途的。
高档公寓通常具备以下全部或大部分要素：
1、有实力的开发商；
2、坐落在商圈核心地段，甚至在地标建筑巅峰之上，或在国际金融、商务中心之巅；
3、无敌视野：如俯瞰中央公园、大海、江河、山川、湖泊、都市繁华等；
4、高端服务配套：国外的高档公寓更喜欢和高端酒店结合在一起，让住户享受国际五星级酒店的服务；
5、特别的风格设计：由建筑大师设计；
6、顶级配套设施及服务：高端品牌公寓不是单纯的生活容器，更是领峰生活方式的载体和圈层文化，提供着相应级别的服务与设施，演绎着大都市高层次的生活形态。
提到高品质公寓，不得不提我熟悉的琶洲保利天悦！！！具体怎么好法？看图吧，有机会实地考察一下。70年产权的已经卖到15万一平方米了，而她的高品质公寓才6万左右……你懂了吗？
豪横的世界十大顶级公寓
上述顶级的豪横公寓都有一个共同的特点，就是伫立在发达经济体的核心商圈之中。它们的价值似乎有一种魔力，可以常保青春，不受时间的折损，反而越来越昂贵！以纽约市曼哈顿中心的纽约中央公园周边为例，这座公园，俨然是美国财富实力的缩影。即使历经2008年金融海啸，整个曼哈顿的地价上涨一倍，房价上涨9倍，纽约中央公园第五大道附近的，豪宅房价非但未跌，反而升值约10%—30%。十大豪华公寓排名第四位的曼哈顿One57阁楼公寓，售价约1.1亿美元。
这让我们中国人非常费解，为什么一个单体楼，没有花园、没有小区，还在这么高密度的商业区里，居然有人会如此追捧。这就是高档公寓本身的独特所在！她的附加价值远高于其使用价值！她满足的不仅仅是居住，更多是满足心理上的需要，商业的需要，实现特定的社会功能。说到这里应该大家都懂的，我就不继续啰嗦！
广州的顶级高档公寓会出现在哪里？
若宏观环境允许的话，广州的“曼哈顿高档公寓”必定会出珠江两岸的“黄金三角”之中。
一、珠江新城：
据《中国CBD蓝皮书（2020）》发布数据显示，2019年度，广州天河CBD以3328亿元的生产总值蝉联全国第一，深圳福田CBD排在第2，北京CBD排在第3。广州天河CBD核心区域的珠江新城是中国300米以上高楼最密集的地方，超过了北京的国贸跟上海的陆家嘴。花城广场的对面就是广州塔，跟广州塔相对应的就是林和西的中信广场，这形成了整个广州的城市中轴线。
二、国际金融城：
广州国际金融城将容纳高达50万的从业人口，20万居住人口，未来，国际金融城将聚集众多高端金融人才。目前，广州国际金融城已引入超60家世界500强金融总部，集结了“金融梦之队”。包括“一行三局”（人民银行、银监局、证监局、保监局）在内的金融监管机构，以及广发银行、万联证券、太平保险、新华人寿、中国人寿、平安不动产等金融巨头，均先后扎根于此。未来将共计约60家金融机构总部，约17.8万高端金融产业精英部署到位。
而且，2021年广州市政府批准《广州国际金融城东区（AT0914、AT1018规划管理单元）城市设计优化及控制性详细规划》明确，金融城土地供应增加，但不会增加居住用地！这意味着，这里已经获批的居住用地（包括居住型的公寓）是非常稀缺的！！
三、琶洲：
琶洲全岛面积约10平方公里，分为琶洲西区、中1区、中2区及东区4个部分，西区为互联网创新集聚区，中区主要为会展，东区主要为黄埔古村。琶洲将成为具有国际水平的“广州之窗”，擦亮中国对外贸易中心的“中”字头招牌。其中，琶洲东区是一个类似‘曼哈顿岛’的地块，在广州也是得天独厚的。
（关于琶洲东的情况详见我写的《广州的“曼哈顿岛”海珠琶洲东区规划》、关于这个“黄金三角”情况，可以看我写的《南天看影响广州房产价值的因素（商圈篇）》）
2019-2023年新增供应的甲级写字楼有56%是由琶洲供应的。可想而知，琶洲商圈崛起之迅速！
遐想
也许，有可能，未来中国大都市的生活方式会发生很大的改变，公寓会成为都市商圈的主要居住型商品房供给！！
凡事换个角度看，画风可能就完全不一样！当你还在纠结70年产权和40、50年产权并以此为评判优胜标准时，若把“产权”两个字换成“土地租用续费周期”，可能会让你豁然开朗！！
在农村，讲究是路通财通，要在大都市招财进宝则需要独立思考！！！
《广州的“曼哈顿岛” 海珠琶洲东区规划》
《南天看影响广州房产价值的因素（商圈篇）》
作者：南天物语
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